서울 집값, 이제는 되돌릴 수 없다?! 공포의 2025 부동산 전망

지난 저서들을 통해 부동산 시장 흐름을 정확하게 예측, 모두를 놀라게 한 서울대학교 환경대학원 김경민 교수가 최근 또 다른 위기의 전조를 예측한 신간 <부동산 트렌드 2025>를 들고 나왔습니다.

심상치 않은 서울 전셋값 상승, 공급 절벽과 해결되지 않은 PF 문제 등 모든 지표가 부동산 시장의 대세 상승을 가리킨다는 것이 핵심 내용인데요. 소문이나 감이 아닌 과학적인 데이터에 기반하여 시장을 예측하는 '하박(하버드 박사)' 김경민 교수에게 듣는 2025년 부동산 시장 전망! 지금 바로 확인해 보시죠.

공급 부족 이슈 등으로 작년부터 서울 아파트 상승 전조를 점쳐온 김경민 교수는 "2025년은 서울 부동산이 슈퍼사이클(super cycle)의 파도를 타는 해가 될 것"이라고 운을 뗐습니다. 여기서 말하는 슈퍼 사이클은 단기간의 폭등이 아닌 장기간의 상승장을 일컫는데요.

다만, 최근 강남 아파트를 중심으로 국민 평형(전용 85㎡)이 무려 60억 원에 거래되는 등 고가 아파트 가격 상승과 관련한 기사가 눈에 띄게 증가한 것을 두고는 이건 극히 일부의 이야기임을 명확히 할 필요가 있다고 말합니다.

그러면서 실수요자는 서울 전체 아파트의 중윗값을 눈여겨봐야 하는데, 올해 3분기 기준 서울 아파트 매매 중윗값은 약 10억 원이지만 강남구만 보면 24억 원, 노원구만 보면 5억 9천만 원으로 나타나고 있습니다.

여기에서 김경민 교수가 강조하고자 하는 바는 앵커링 효과(Anchoring Effect)를 경계해야 한다는 것인데요. 앵커링 효과는 경제학에서 인지적 편향을 만드는 요인 중 하나입니다. 사람들이 특정 숫자나 정보에 노출되면 그 숫자를 기준으로 판단하는 경향을 가리키는데, 초기에 제시된 정보(앵커)가 이후 의사결정에 강력한 영향을 미친다는 뜻이죠.

쉽게 말해 대다수의 실수요자가 접근 가능한 아파트 가격대는 훨씬 낮음에도 불구하고, 초고가 아파트의 가격 상승만을 집중적으로 보도하면 사람들은 '서울 아파트는 모두 비싸다'라는 고정관념을 갖게 된다는 것입니다.

앞서 김경민 교수가 서울 아파트를 중심으로 부동산 시장의 장기간의 상승장을 예고한 핵심 이유로는 1. '인플레이션' 2. '전셋값 폭등' 3. '부동산 PF 사태' 등을 들 수 있습니다. PF 사태가 연장됨에 따라 여전히 토지 가격이 높고, 인플레이션으로 시공비가 계속 상승하면서 이에 따른 착공 물량의 감소는 미래 공급 부족을 더욱 심화하고 있는 상황.

특히 서울은 착공 물량이 역대 최저 수준을 기록해 최소 향후 3년간은 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 내다보고 있는데요. 이런 상황에서 기준금리가 인하돼 국고채 10년물 금리마저 하락하면 매매 수요가 증가하면서 부동산 상승장에 영향을 줄 가능성이 크다는 것이 김경민 교수의 설명입니다.

더불어 아직 해결되지 않은 전세사기 문제와 전세제도의 허점도 거듭 지적하고 나섰습니다. 정부의 법적·행정 시스템 미비로 전세가 생긴 이래 100년간 같은 유형의 사고가 반복되고 있다는 점을 꼬집은 김경민 교수는, 특히 "최소한 전입신고 효력이 신고 다음 날부터 발생하는 문제, 다가구 세입자가 선순위 임차인 존재 여부 등을 확인하지 못하는 문제 등은 해결했어야 한다"라고 목소리를 높이고 있는데요.

부동산 시장이 어느 때보다도 혼란한 상황에서 최근 정부가 다양한 정책 등을 통해 서민들의 주거 안정화를 꾀하고는 있지만 실수요자들은 체감하지 못하는 것이 현실인데요. 이에 김경민 교수는 한국은행이 한국금융학회와 공동주최한 심포지엄을 통해 "한국형 뉴 리츠"를 제안하고 있습니다.

한국형 뉴 리츠는 무주택자들이 기존에 전월세 보증금으로 리츠, 즉 부동산투자회사에 지분 투자를 하고, 리츠가 건설하거나 매입한 아파트에 임대료를 내고 거주하면서 리츠로부터 배당 수익과 지분 투자 이익을 얻을 수 있도록 하는 제도입니다.

예를 들어 10억 원 아파트에 개인이 1억 원을 투자해 10년간 거주할 수 있고, 10년 후에는 최소 4천만 원에서 최대 2억 천만 원의 투자 이익을 얻을 수 있다는 것인데요.

2025년 부동산 시장을 뒤흔들 대내외적인 변수와, 내 집 마련을 고민 중인 실수요자의 현실 전략이 궁금하다면? KB부동산 TV 김경민 교수 편을 참고하세요. 총 3편으로 알차게 담았습니다.