위기 속에서 기회를 찾아라! 내 집 마련 적기는 바로 지금?

요즘 부동산 시장에서는 예상치 못한 변수로 조기 대선의 가능성이 제기되면서 다주택자들이 불안에 떨고 있습니다. 이에 따라 똘똘한 한 채를 선호하는 현상이 더욱 짙어지고 있는데요. 향후 몇 년간 지속될 공급 부족 현상에 대해 전문가들은 이는 아주 심각한 문제이며 그 해결 방안을 이른 시일 내에 모색해야 할 것이라 말합니다.

날씨처럼 얼어붙은 부동산 시장 속 공급 부족 현상을 막기 위한 대책과 정비사업 시장의 전망에 대해 재개발·재건축 컨설팅 전문가 김제경 소장에게 들어봤습니다.

많은 전문가가 2026년 공급 절벽이 올 것으로 전망하면서 공급 부족이 향후 집값에 어떤 영향을 미칠지에 대한 관심이 높아지고 있는데요, 이에 김제경 소장은 올해 입주 물량을 보면 약 3만 세대가 넘는 수치로 평균치에 도달했지만, 문제는 내년부터라 말합니다. 

향후 2~3년간 입주 물량이 대폭 줄어들 것으로 예상하는데요. 특히 서울은 공급이 활성화될 여지가 보이지 않는다고 걱정합니다. 이유로는 박원순 전 서울시장이 재임하는 기간 동안 많은 정비 사업을 해지 시켰고, 그에 따른 결과가 오늘날 공급 절벽을 낳은 것이라는 소신 의견을 내놓았습니다. 

이후 오세훈 서울 시장으로 바뀌면서 정비사업 활성화를 위한 방안으로 신속통합기획을 내놓았지만, 정비사업 특성상 시간이 오래 걸리기 때문에 이에 따른 공급 효과를 보기 위해서는 최소 15년에서 20년은 기다려야 한다고 덧붙였습니다.

공급 부족을 해결하기 위해 가장 필요한 정책은 ‘정비사업 활성화’라고 강조합니다. 정부 관계자들은 재개발·재건축 규제 완화가 주는 공급 효과가 크다는 사실은 알고 있지만 이에 따른 효과는 즉각적으로 나타나지 않기 때문에 쉽게 하지 않을 것이라 말합니다. 

반면, 재개발·재건축 규제 완화에 대한 반발은 즉각 나온다며 그 예로 재건축초과이익환수제에 대해 언급했는데요,

만약 재건축초과이익환수제 폐지, 용적률 인센티브 제도, 기부채납 완화 등의 방안들이 발표될 경우 당연히 정비사업 활성화는 이루어질 것이라고 설명했습니다. 하지만 규제를 풀면서 나타나는 문제들도 분명 발생할 것이라며 염려의 말도 덧붙였습니다.

올해 부동산 시장을 ‘상저하고’라 판단하는 김제경 소장은 상반기가 내 집 마련을 할 수 있는 기회라고 강력히 말합니다. 그중에서도 신축 아파트를 추천하는데요. 시간이 지날수록 신축과 구축의 격차는 벌어질 것이라며 ‘얼죽신’은 더 이상 일시적인 트렌드가 아니라 고착화 될 것으로 예측합니다. 

여기서 ‘앞으로 신축 아파트의 공급 부족은 본격화 될 전망인데 그럴 경우 신축 아파트의 가격은 점점 더 올라갈 것이다. 그럼에도 불구하고 신축 아파트를 선택하는 게 좋은가?’에 대한 질문에 ‘그렇다’고 답합니다. 

신축 아파트를 추천하는 데에는 다양한 이유가 있지만 그중에서도 집값 측면에서 보면 불과 2, 3년 전만 하더라도 신축 아파트의 집값이 올라가면 구축 아파트의 집값도 따라 올라갔다 하지만 요즘은 신축에 비해 구축은 잘 오르지 않는다고 말합니다. 

심지어 그 격차는 더욱더 벌어질 것으로 예상하는데요, 요즘 신축 아파트는 쾌적한 주거환경과 다양한 커뮤니티 시설 등이 잘 되어 있어 신축 아파트에서 누렸던 삶을 한번 맛본 사람은 구축 아파트에 살기 힘들 것이라고 덧붙입니다.

앞서 재개발·재건축 시장의 분위기에 대해 물었습니다. 김제경 소장은 매우 안 좋은 상황이라 답하며 계속해서 오르고 있는 공사비와 이에 따른 분담금도 증가하면서 조합과 시공사의 갈등은 더욱 깊어져 공사가 중단되고 입주가 지연되는 일이 잇따르고 있다고 염려합니다. 하지만 위기 속 기회가 있기 마련이라며 힘든 상황 속 정비사업 옥석 가리는 방법에 대해 알려줍니다. 

옥석 가리기를 하다 보면 좀 더 저렴한 금액으로 신축 아파트를 잡을 기회가 온다고 말하는데요, 이러한 기회를 잡기 위해서는 리스크를 어느 정도 걸러낼 수 있는 훈련이 되어야 한다며 정비사업에 대한 공부가 선행되어야 한다고 강조합니다.

이어서 재건축과 달리 빠른 속도와 기부채납이 없는 게 장점인 리모델링 사업에 대해서도 언급했는데요. 보통 리모델링 사업은 재건축 사업성이 좋지 않은 경우나 재건축에 대한 규제 강화로 인해 추진하는 경우가 많다고 말합니다. 현재 리모델링 시장 분위기에 대해서는 작년까지는 안좋았다가 요즘 다시 희망의 바람이 불어오고 있다고 말합니다. 

덧붙여 재건축 초과이익환수제가 없어 부담이 적지만 간혹 리모델링 공사비가 재건축 공사비 보다도 더 비싼 곳도 있다며 이처럼 리모델링 사업을 좋다 안 좋다 이분법적으로 볼 것이 아니라 입지와 조건을 고려해 판단하는 게 중요하다고 조언했습니다.

대혼란의 부동산 시장 속 내 집 마련 시기와 재개발·재건축 전문가가 알려주는 정비사업 옥석 가리는 법이 궁금하다면? KB부동산TV 김제경 소장 편을 참고하세요. 총 3부로 알차게 담았습니다.