부자만 아는 부동산 투자법

KB한국부자보고서에 따르면 한국 부자의 총자산은 부동산 자산이 55.4%, 금융자산이 38.9%를 차지했는데요, 과거부터 현재까지 부자가 주목하는 투자처는 요지부동 ‘부동산’이었습니다. 

부자가 투자하는 아파트, 재건축·재개발, 상업용 빌딩은 어떤 것인지, 부자의 투자 방법과 2025년 미래 자산 운용 계획까지 회계사 출신 상위 0.1% 부자! 터보832님에게 들어봤습니다.

한국 부자가 자산관리를 위해 최근 가장 큰 관심을 보이는 분야는 무엇일까요? 23년에 이어 작년 역시 ‘국내 부동산 투자’가 1위로 꼽혔는데요, 부자는 앞으로도 부동산에 주목할지, 2025년 부자들의 투자 방향에 대해 물었습니다. 

이에 터보832는 부동산은 한국 부자에게 굉장히 중요한 자산으로 비중이 크게 줄지 않을 것으로 전망하고 최근 몇 년 사이에 일어난 현상으로 부자들의 투자 변화 추이에 대해 흥미로운 점이 있다며 소개합니다. 

바로 국내 주식에서 미국 주식으로 넘어간 부자의 비중이 굉장히 높아진 점인데요, 이유로는 대한민국의 구조적인 문제, 상법의 문제 등 다양한 이유가 있지만 그중에서도 세계적으로 구조적인 성장이 가능한 나라는 ‘미국’ 밖에 없을 것이라는 생각이 커지면서 나타나는 현상이라고 말합니다.

이어서 6~7년 전만 해도 가상화폐 시장에 크게 관심 없던 부자들이 최근 자산의 일부를 가상화폐에 배분할 것을 염두에 두고 있는 분들이 많아졌다고 합니다. 이러한 현상은 더욱 뚜렷하게 목격되고 있고 실제로 KB한국부자보고서에도 반영된 걸 보아 확실히 시대가 변하고 있다는 걸 느낀다고 말합니다.

앞서 현재 부동산 시장 전체 분위기에 관해 물었습니다. 터보832는 작년 강력한 반등장이 오다가 내수 부진 등 다양한 이유와 더불어 아파트값을 가리키는 많은 지표가 오버밸류(Over Value) 되어 발표되면서 상승의 동력이 많이 떨어지고 있는 것 같다며 소신 발언합니다.

거래량은 낮은 수준에 머물러 있지만 핵심지 주변으로는 신고가가 계속해서 나오고 있고 게다가 토지거래허가 규제가 풀리면서 집값은 그 주변으로 더욱더 상승할 것으로 예측합니다.

재개발 투자는 어떤 식으로 접근하는 게 좋을까요? 재건축은 실거주로 사용 가치도 있으면서 투자 가치도 있지만 재개발은 실거주라는 사용 가치를 누릴 수 없으므로 금융상품과 같이 접근할 필요가 있다고 말합니다. 

금융상품처럼 꼼꼼히 보고 계산만 잘하면 안전마진 파악이 가능하다며 현재를 기준으로 분담금을 계산해 보고 소요 기간에 따른 시나리오를 바탕으로 금융 비용을 따져가면서 나만의 안전마진을 찾아가는 게 맞다고 말합니다. 

그리고 수많은 정보 속 객관적으로 판단할 수 있는 서치 능력을 기르고 사업 기간이 생각보다 오래 걸릴 수 있다는 점을 꼭 염두에 두라고 합니다. 

덧붙여 재건축·재개발 투자 시기에 대해 물었는데요, 최소 사업시행인가를 받은 물건을 투자하는 것을 추천합니다. 엄청난 리스크가 따를 수 있기 때문에 가격이 더 올라갈지라도 사업시행인가를 받은 물건을 사는 것이 더 큰 리스크를 막기 위한 길이라 말합니다.

다른 부동산 시장과 달리 비교적 잠잠했던 상업용 부동산 시장, 요즘 분위기에 대해 물었습니다. 작년 하반기에 반등장 하면서 실제 거래량이 증가했으며 서울 안에서는 양극화 현상이 뚜렷이 나타나고 있다고 답합니다. 

강남 꼬마 빌딩을 예로 들었는데요, 강남 안에서도 신논현과 논현 이면도로 인근에 있는 꼬마 빌딩은 임차에 어려움을 겪고 있지만 상권 형성이 잘된 곳에 있는 꼬마 빌딩은 여전히 임차 수요가 활발히 움직이고 있다고 합니다. 

최근 몇 년간 가장 높은 수요를 보여준 곳으로 성수 연무장과 압구정 로데오를 꼽았는데요, 이 두 곳은 글로벌 브랜드들이 팝업을 내기 시작하면서 외국인 관광객과 젊은 세대들이 많이 찾고 있어 계속해서 안정적인 수요를 보여주고 있다고 말합니다.

더불어 이와 같은 현상이 요즘 상권의 트렌드를 보여주고 있다고 하는데요, 외국인 관광객이 우리나라 Z세대가 올린 SNS를 보고 찾아가는, 이름 바 ‘입소문 마케팅’으로 인해 글로벌 소비자들에게 브랜드 인지도를 높이고 방문객 수를 증가시키는 효과를 보고 있다고 정리합니다.

상업용 부동산을 투자하고자 하는 분들에게는 중개인과의 네트워킹이 가장 중요하다고 말합니다. 건물을 리서치 하고 시세를 찾아보고 임장 가보는 건 기본 중 기본! 그렇지만 투자하기 좋은 물건을 찾는 것은 혼자의 힘으로는 불가능하다고 본다며 양심 있는 좋은 중개인과의 관계 형성은 성공적인 투자를 위해서는 반드시 필요하다고 조언합니다.

부자만 아는 부동산 투자법이 궁금하다면? KB부동산 TV 터보832편을 참고하세요. 쉽게 들을 수 없는 부동산 인사이트를 총 3편에 담았습니다.