과거와는 다른 움직임 "앞으로는 '이런' 아파트가 계속 오릅니다."

최근 핵심 지역의 집값은 더 오르고 애매한 지역의 집값은 침체를 이어가는 가운데 서울과 지방, 아파트와 비아파트 시장 간의 양극화가 점차 심화하는, 이른바 초양극화 시대에 접어들었다는 분석이 지배적인데요.

부동산 시장 양극화가 두드러질수록 '똘똘한 한 채'에 대한 관심과 수요는 더욱 커질 수밖에 없는 상황. 과거와는 달라진 집값 상승 공식을 통해 본 가치 있는 부동산 선별법을, 부동산 전문가 1세대로 수십 년간 부동산 시장을 연구해 온, 미국 IAU 부동산학과 심형석 교수에게 들어봤습니다.

최근 서울을 중심으로 아파트 거래량과 가격이 동반 상승하면서 부동산 시장이 하락세를 끝내고 대세 상승기에 접어든 것 아니냐는 목소리에 힘이 실리고 있는데요.

이에 대해 꾸준히 부동산 하락론을 부정해 온 심형석 교수는 최근의 부동산 시장은 하락기의 특징을 띠고 있지 않다는 말과 함께 많은 전문가가 하락장이라고 이야기한 2023년도의 부동산 시장 역시 하락장이 아닌, 상승기 중 조정장이었다는 소신 의견을 내놓았습니다.

최근 갭투자 매수세가 눈에 띄게 증가하고 있다는 점도 주택시장을 긍정적으로 볼 수 있는 중요한 지표 중 하나로 꼽고 있는데요. 전세 거주자가 있는 경우 매매를 하는데 제약이 많기에 최대 4년 후에도 주택시장이 상승 국면에 있을 것이라는 기대가 없다면 갭투자는 늘어나기 어렵다는 것이 심형석 교수의 설명입니다.

다만, 현 부동산 시장의 상승 움직임은 과거 상승기와는 다른 양상을 띤다는 분석을 덧붙였는데요.

강남 4구와 마용성(마포·용산·성동구) 등 주거 선호도가 높은 상급지에서는 전고점을 돌파한 지역이 속출하는 반면, 노도강(노원·도봉·강북) 등 서울 외곽지역은 여전히 회복하지 못하고 있다는 점을 지적하면서, 지역 간 차별화 장세가 심화하고 있는 것이 현 부동산 시장의 특징이라고 이야기합니다.

다시 말해 과거 부동산 상승기에는 강남 4구를 중심으로 집값이 오르면 자연스럽게 주변 지역으로 확장되는 것이 당연한 흐름이었으나, 당분간은 오르는 곳은 계속 오르고, 침체하는 곳은 계속 침체하는 극과 극의 탈동조화 현상이 두드러질 것으로 보고 있습니다.

이런 가운데, 무주택자 중에는 하루라도 빨리 집을 사야 하나, 고민이 깊어지는 분위기입니다. 이에 대해 심형석 교수는 최소 향후 2-3년간은 집값이 계속 오를 것으로 예상된다면서, 타이밍을 견주고 있는 무주택자라면 무조건 집을 사야 할 시점이라고 조언합니다.

현명한 투자자는 시장이 공포에 사로잡혀 있을 때 좋은 급매물을 찾아다니고, 너도나도 부동산에 뛰어드는 상승장의 끝물에서는 시장을 빠져나오기 마련인데, 이런 관점에 대입해서 보면 부동산 시장이 조정기에 들어선 때가 오히려 시장으로부터 외면받는 좋은 상품을 매입할 기회가 될 수 있다는 것.

그러면서 내 집 마련은 무조건 아파트를 추천한다는 입장인데요. 아파트를 선택할 때는 집값의 가치에 큰 영향을 미치는 직주 근접성을 염두에 두고 접근해야 하는데, 특히 일자리 중에서도 '미래의 고급 일자리'가 밀집한 지역을 주목하라고 강조합니다.

하지만 당장 종잣돈 마련이 어렵다면 연립이나 오피스텔에서 월세로 거주하거나 공공지원 민감임대를 적극 활용하면서 청약이나 급매에 꾸준히 관심을 갖고 시도할 것을 권하고 있습니다.

이때, 자금 여력이 없는데도 무조건 영끌하고 빚내서 집을 사는 것은 절대 주의할 것을 경고하는데요. 처음부터 상급지를 목표로 무리하게 내 집 마련 계획을 세울 것이 아니라,  갈아타기를 통해 단계적으로 업그레이드해 나간다는 생각으로 자금 여건에 맞춰 현실적인 계획을 세워나간다면 내 집 마련 목표에 조금 더 빨리 다가갈 수 있을 것이라고 말합니다.

나아가 '똘똘한 한 채'를 찾는다면 광진구와 동작구, 용인 수지와 의왕 쪽에 관심 둘 것을 추천하고 있습니다.

한편, 과거부터 통용되어 왔던 '부동산 불패 법칙'이 뒤집히고 있다는 점도 부동산 선택에 있어 눈여겨볼 요소입니다. 그중에서도 아파트는 면적에 따라 가치가 달라질 수 있기 때문에 트렌드를 잘 살필 필요가 있다면서, 한동안 찬밥 신세였던 대형 아파트를 주목하라고 조언하는데요.

특히 주거 선호도가 높은 지역의 신축 대형 평수 아파트의 가치는 앞으로도 계속 우상향한다는 것이 심형석 교수의 주장.

또한, 아파트와 함께 있는 오피스텔은 장점이 많아 투자 가치가 있다는 판단인데요. 아파트의 편의 시설을 활용할 수 있고 주차장도 가구당 1대 이상인 곳이 존재하며, 보안도 강화되어 선호도가 높을 수밖에 없다는 것.

게다가 앞으로 1-2인 가구가 증가하고, 인구 감소 문제 등으로 서울·수도권 집중화가 더욱 심화하면 이런 오피스텔의 수요는 계속 증가할 수밖에 없다는 설명입니다. 

이외에도 부동산 PF 문제부터 '로또 광풍' 속 고분양가 이슈까지! 현 부동산 시장 분위기부터 꼭 알아야 하는 부동산 이슈를 모아 심형석 교수와 함께 낱낱이 파헤쳐 봤습니다. 영상은 총 3편으로 KB부동산 TV에서 확인할 수 있습니다.