토허제 재지정! 한은 통화정책 완화는 지속될까?

지난 2월 13일, 서울시가 일명 '잠삼대청' 아파트 291곳과 신속통합기획 6곳의 토지거래허가제(토허제)를 해제한 바 있죠. 연이어 2월 25일 한은 금통위의 통화정책방향 회의에서 기준금리를 종전 연 3.0%에서 2.75%로 0.25%p 인하했습니다.

토지거래허가구역이 해제될 경우 실거주 의무가 사라지면서 갭투자 가능성도 커집니다. 기준금리 완화 기조까지 재점화되면서 서울 인기지역 주택가격이 빠르게 반등하자, 급기야 3월 19일 주택시장 안정화 방안을 통해 토지거래허가구역이 확대 재지정됐습니다.

한국은행이 기준금리를 종전 연 3.0%에서 2.75%로 0.25%p 인하한지 한달이 지났습니다. 그러나 아세안과 한중일 3개국의 거시경제조사기구(AMRO)는 한국 경제성장률이 1.6%로 전망해 3개월 전보다 0.3%p 하향조정되는 등 국내 경제의 불확실성이 여전합니다.

한편 내수경기 회복을 위한 금리 인하는 한미 금리차가 더 확대되기 전 상반기에 집중될 개연성이 있습니다. 기준금리 인하 횟수에 대한 시장컨센서스는 3회이고, 연말 예상 금리는 2.25%입니다. 4/17일, 5/29일 금통위 중 하향이 몇 회 결정될지 관심이 모아집니다.

美 정책금리가 현지시간 1/29일, 3/19일 4.25~4.5%로 연속 동결한 바 있죠. 연준(Fed)이 미국 GDP 성장률을 지난해 12월 전망치 2.1%에서 1.7%로 하향하면서 경기침체 우려가 제기됐으나, 인플레이션 완화 추이가 둔화됨에 따라 동결을 결정했습니다. 연준은 2025년 말 정책금리 중간값 3.9%를 유지했습니다. 현 금리 4.25~4.50% 간 차이(0.35~0.60%p)로 미루어 2회 스몰컷이 기대됩니다.

한편 지난 2월 한은이 성장률 전망치를 종전 1.9%에서 시장예상치 1.6~1.7%보다 낮은 1.5%로 하향함에 따라 경기부양 필요성이 커진 상황입니다. 문제는 연준이 통화완화 속도를 늦춘 이유가 관세전쟁으로 인한 잠재적 인플레이션을 염두에 뒀다는 점인데요.

관세이슈가 쉽게 마무리되지 않는다면 연준의 금리완화 속도조절 역시 예상보다 장기화될 수 있습니다. 내수활성화 절실함을 본다면 4월 금리 인하가 필요하지만, 한미금리차 1.75%p가 부담입니다. 금리 결정에 따라 시장흐름도 달라질 수 있겠죠. 통화당국의 혜안이 담긴 묘수를 기대해 봅니다.

3월 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 구분했습니다. 붉은색이 진할수록 전월 대비 상승률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복이 적은 지역입니다. 푸른색은 하락 지역입니다.

3월 서울 매매가격 전월 대비* 증감률은 12개월째 회복세이며, 상승 모멘텀도 강화되는 모습입니다. 강북권 상승률은 지난해 7~9월 0.3%대를 정점으로 올해 1~2월 0.02~0.03%까지 완만해졌지만, 토허제 해제와 기준금리 인하로 3월 0.08%로 확대됐습니다.

강북권은 10개월 연속 상승세입니다. 상승구(區)는 지난해 11월까지 14개구 전 지역이었다가 올해 1월 8곳으로 줄었고, 3월 10곳으로 늘었습니다. 3월 강북권 상승 순위는 성동구 0.69%>용산구 0.61%>마포구 0.32%로 Top3를 마용성이 차지했습니다.

강남권 상승률은 지난해 8~9월 0.6%대에서 올해 1월 0.09%로 줄었지만, 12개월째 상승세를 유지했고 강남권과 강북권 간 양극화도 뚜렷해졌습니다. 강남권 대비 강북권 증감률갭이 지난해 8월 0.34%p에서 올해 1월 0.07%p로 내려갔지만, 3월 들어 0.63%p로 확대되는 등 강남권 우세가 첨예합니다.

상승구(區)도 지난해 11월 11개구 전 지역 상승에서 올해 1월 외곽지역인 관악구의 약세와 강동ㆍ강서구의 경계매물 출회로 8곳으로 줄었죠. 그런데 3월 들어 상승구가 10곳으로 늘었습니다. 강남3구가 강남권 상승을 주도했습니다.

경기도 매매가격 전월 대비* 증감률이 지난해 12월 -0.08%로 하락 전환에 이어 올해 1월 하락률이 -0.14%로 확대됐으나, 3월 -0.03%로 낙폭이 줄었습니다. 상승지역이 지난해 11월 14곳에서 올해 1월 7곳으로 적어졌으나, 3월 9곳으로 안정을 찾았습니다. 

준(準)강남권 과천ㆍ성남시의 상승에 힘입어 경기도 전체의 가격조정폭이 줄어든 것입니다. 과천은 상승률이 2.29%에 달해 서울ㆍ수도권 상승률 Top입니다. 수원이 신분당선, 인덕원 동탄선 영향으로 상승률이 0.25%에 달해 성남을 제치고 경기도 2순위로 집계됐습니다. 

경기도는 지난해 말부터 시세 부침에 노출됐으나, 서울 근접성과 풍부한 산단 보유로 젊은 근로소득자 유입이 꾸준한 지역입니다. 소득수준이 높아지고, 인구쏠림까지 나타나다 보니 GTX 등 다양한 교통개발 이슈가 요구될 수밖에 없는 환경이죠. 

일자리 창출에 따른 소득 증가와 교통인프라 확충은 주택 실수요자 입장에서는 가장 핵심적인 관심요인입니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 준강남으로 자리매김해 경기권 차별화에 성공했습니다. 광명ㆍ화성 동탄ㆍ김포시도 인기투자처로서 위상이 점차 높아지는 모습입니다.

3월 전국 주택매매가격 지수는 93.0으로 전년동기 대비** -0.1% 하락했습니다. 장기 하락추세가 지난해 8월부터 11월까지 16개월째 완만해지다가 12월 재차 확대됐는데요. 강남권을 중심으로 한 주택가격 회복세가 인근 지역으로 확산되면서 3월 하락률이 줄었습니다. 

한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비* 증감률도 지난해 12월 -0.09% 하락 전환 이래 올해 1월 -0.12%로 낙폭을 키웠지만, 점차 안정을 찾으면서 3월 -0.03%로 하락률이 현저히 줄었습니다. 토허제 해제의 영향으로 하방경직성을 확보한 것으로 보입니다. 

권역별로는 서울이 전월 대비* 0.40% 올라 12개월째 상승했고, 상승률도 빠르게 늘었습니다. 수도권도 0.10% 상승 전환해 기준금리 인하 및 규제에 대한 불확실성에도 불구하고, 시장심리가 안정을 찾는 모습입니다. 다만 여전히 서울과 수도권 비인기지역 간 시장 차별화가 줄어들지 않는데요. 

특히 5개 광역시 전월 대비* 매매가격 하락률은 하방 압력이 강합니다. 하락률도 지난해 12월부터 -0.2%대로 확대된 이래 3월에도 줄어들지 않았습니다. 서울ㆍ수도권과 지방도시 간 양극화 이슈가 가장 큰 현안으로 남아 있습니다. 

3월 전국 주택전세가격 지수는 93.4로 전년동기 대비** 1.2% 상승해 11개월째 오름세입니다. 전세수요 증가로 서울ㆍ수도권의 전년동기 대비** 증감률이 상승 전환한지 각각 13개월째입니다. 

그런데 전국 전세가격의 강세 행진에도 불구하고, 5개 광역시와 지방도시의 전월 대비* 상승률이 올해 들어 동시에 하락 전환한 이래 3개월째 조정이 이어졌습니다. 지방은 매매가격에 이어 전세마저 수요가 약하다는 의미입니다. 한편 전국의 전월 대비* 상승률은 0.01%로 상승세를 유지했지만, 대출환경 변화로 상승률이 많이 줄었습니다. 

매매가격이 연초 대비** 하락세를 지속한 지역은 5개광역시 -0.4%>인천 -0.3%>지방 -0.3%>경기 -0.1% 순입니다. 하락률이 상대적으로 큰 지역은 주택 수요가 활발하지 않으면서 공급부담에 노출된 곳입니다. 

서울은 연초 대비** 0.5% 상승했는데, 권역별로는 강남권 0.9%>강북권 0.1% 올랐습니다. 강남권과 강북권 간 차별화가 이슈입니다. 수도권도 연초 대비** 상승률이 0.1%이나, 모멘텀 지속 여부를 지켜볼 필요가 있습니다. 전세가격은 연초 대비** 서울ㆍ경기 중심으로 상승세이고, 강남이 0.19% 올라 1순위입니다. 

‘매매-전세 증감률갭’은 플러스(+) 영역에서는 강남권 0.7%p>강북권 0.1%p 순입니다. 강남권 매매-전세갭이 타 지역보다 월등히 벌어진 이유는 매매가격 급등이 원인입니다. 토허제 해제 후 강남 해제지역에서 시작된 집값상승이 인근지역까지 번져 강남권 주택가격 상승률은 지난해 8~9월 0.61~0.69%를 상회한 0.71%를 기록했습니다. 

반면 마이너스(-) 영역에서는 광역시 -0.3%p>인천 -0.3%p>경기 -0.3%p>지방 -0.2%p 순입니다. 광역시의 갭 확대는 미분양 증가 등 공급부담 속에 수요부진으로 인한 매매가격 약세가 원인입니다. 

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