셀러 파이낸싱

Seller Financing

셀러 파이낸싱(Seller Financing)은 부동산 매매에서 매도인(집주인)이 매수인에게 매매대금의 일부 또는 잔금을 직접 빌려주는 거래 방식이다. 매수인의 금융권 대출 한도가 부족하거나 대출 규제로 자금 조달이 어려울 때 활용되며, 매도인은 빌려준 금액에 대해 통상 은행 담보대출 다음 순위인 후순위 근저당권을 설정받고 이자를 받는다. 매도인 금융, 매도자 금융이라고도 한다.

거래 구조는 매도인이 잔금의 일부를 대여하고, 매수인이 약정한 이자율에 따라 이자를 지급하면서 일정 기간에 걸쳐 원금과 이자를 분할 상환하는 방식이 일반적이다. 금융회사 대출과 달리 당사자 간 금전소비대차 계약에 해당하므로 일반적인 금융회사 여신에 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 직접적인 적용 대상은 아니다.

셀러 파이낸싱은 법적으로 허용되는 계약 형태이지만, 이자율과 상환 조건, 담보권 설정, 채무불이행 시 처리 방법 등을 계약서에 명확히 정하지 않으면 민사상 분쟁이나 세무상 문제가 발생할 수 있다. 특히 무이자 또는 시가보다 현저히 낮은 이자율로 자금을 빌려주는 경우에는 거래의 실질에 따라 세법상 증여로 인정돼 증여세가 부과될 수 있다. 또한 국세청은 사인 간 금전거래에 대해 자금출처와 실제 상환 여부 등을 종합적으로 확인할 수 있다.