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수도권에 ‘조정대상지역’이 따로 설정돼 있다는 사실 알고 계셨나요? 조정대상지역은 집값 상승을 억제하기 위해 정부(국토교통부)가 지정한 곳입니다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 가능 금액이 줄어들고, 2년 이상 거주해야 비과세가 적용되는 등 규제를 받습니다.
현재(2024.03.12 기준)는 서울 서초구·강남구·송파구·용산구만 조정대상지역으로 남아 있고, 대부분의 지역은 해제됐습니다. 하지만 양도 시기에 따라 비과세 조건이 달라져서 조정대상지역의 주택을 매매한 분들 중에 세금을 더 내는 사례도 있습니다. 비과세 조건이 헷갈려서 양도 시기를 잘 못 잡은 경우입니다.
비과세 조건을 이해하기 쉽게 정리했으니, 꼭 확인해보세요.
A. 조정대상지역 관련 비과세 조건이 헷갈리셨군요. 태경 씨는 주택을 구입할 당시에는 1세대 1주택 비과세를 받으려면 ‘2년 보유 요건’ 외에도 ‘2년 거주 요건’도 필요했습니다. 취득 당시 서울 동작구가 조정대상지역에 해당됐기 때문입니다. 현재 조정대상지역에서 해제되었다 하더라도 거주요건은 취득 당시 기준으로 판단합니다.
현재는 강남3구와 용산구를 제외한 곳이 조정대상지역에서 해제가 됐습니다. 거주요건은 취득 당시 기준으로 판단합니다. 그렇기 때문에 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 있다면 취득시점이 여기에 해당하는 지 여부를 미리 확인해주세요.
당초 정부가 세법개정안을 발표했을 때는 혼인 시에만 1억원을 공제하는 것으로 발표했지만, 국회 의결과정에서 출산도 1억원 증여 공제가 적용됐습니다.
2024년 1월 1일 이후 증여분부터 적용되니 은주 씨도 혜택을 받을 수 있어요.
조정대상지역 비과세 체크포인트
→2년 보유, 2년 거주요건을 동시에 충족해야 합니다.
→2년 보유 요건만 충복하면 됩니다.
[💡Tip1] 조정대상지역 고가주택, ‘거주기간’ 채워야 세금 아껴요
조정대상지역과 관련된 12억원 이상 고가주택을 매매할 때도 미리 보유기간을 확인해야 합니다.
서울 강남구 소재 주택을 양도한 이현재 씨 사례로 설명해볼게요. 해당 주택은 현재 씨가 2012년 9월에 사들인 주택으로, 조정대상지역으로 지정되기 전이었습니다.
그래서 현재 씨는 2년 이상 거주할 필요는 없다고 생각했습니다. 해당 주택에 거주하지 않고 2023년 10월 26억원에 양도했습니다. 현재 씨는 양도 후 세금으로 3억 2,000만원을 냈는데요.
1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용되지 않았기 때문입니다. 만약, 현재 씨가 2년을 거주했다면 세금으로는 2억원만 내면 됐습니다.
[💡Tip2] 고가주택은 ‘2년 이상’ 거주해야 장기보유특별공제가 적용돼요
장기보유특별공제 적용 기준은 일반부동산과 고가주택이 서로 다릅니다.
일반부동산은 3년 이상 보유하고 매도하면 세율적용 전 장기보유특별공제(보유 1년단위 2% 가산, 최대 30%)가 적용됩니다.
양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 1세대 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)를 적용받으려면 3년 이상 보유와 더불어 2년 이상 거주해야 합니다. 이때 거주기간과 보유기간별 1년 단위 4%씩 가산하여 산정합니다.
고가주택은 1세대 1주택이라고 전체 양도금액에 대해 비과세가 적용되는 것은 아닙니다. 양도가액 12억원을 초과하는 부분에 대해선 양도소득세가 과세되니 장기보유특별공제 적용이 중요한 절세포인트가 될 수 있습니다.
고가주택을 매도할 때는 거주를 포함해 양도계획을 검토해야 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
해당 콘텐츠는 2024년 3월 12일을 기준으로 작성되었습니다. 해당 콘텐츠는 오직 정보 제공만을 목적으로 제작되었으며, 자료에 수록된 내용은 신뢰할만한 정보로부터 얻어진 것이나, KB국민은행은 그 정확성이나 완전성을 보장할 수 없습니다.
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