A는 보유 아파트를 양도하면서 계약금 3,000만원을 받았다. 이후 중도금을 받기 전에 양도하려던 아파트 시세가 많이 올라서 계약금의 배액인 6,000만원을 양수자인 B에게 지급하고 계약을 파기했다. 이 경우 A와 B는 세무 문제를 어떻게 처리해야 하는지 궁금하다.
부동산 매매 계약을 하다 보면, 매수자가 계약금을 지불하고 매수자의 개인적 사정으로 계약을 파기하는 경우도 있고, 매도자가 계약 후 마음이 바뀌어 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 파기하는 경우도 종종 있다. 이런 경우 계약 파기로 인한 위약금을 지급하는데, 위약금은 소득세법상으로는 기타소득으로 본다.
소득세법시행령 41조에 따르면, 위약금과 배상금이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상으로서 그 명목 여하를 불문하고 본래의 계약 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품 가액을 말한다.
만약 매도자가 계약 후 계약금의 배액을 상환하고 계약을 파기하는 경우 계약금 외 별도로 지급하는 금액이 위약금이 되고, 매도자는 위약금의 22%를 원천징수한 후 다음 달 10일까지 원천징수 관할 세무서(위약금의 20%) 및 관할 지자체(위약금의 2%)에 납부해야 한다.
원천징수란 소득자가 자신의 세금을 직접 납부하지 않고, 원천징수 대상 소득을 지급하는 원천징수 의무자가 소득자로부터 세금을 미리 징수해 국세청 등에 납부하는 제도를 의미한다.
다만, 매수자가 계약 파기 후 계약금을 매도자에게 위약금으로 대체하는 경우에는 원천징수할 필요는 없다. 원천징수하는 경우는 대금을 지급할 때 하는 것인데, 계약금이 위약금 및 배상금 등으로대체되는 경우 추가로 지급하는 금액이 없기 때문이다.
이런 위약금에 필요경비를 제한 금액이 기타소득금액이 되는데, 계약 해지 시 필요경비로 인정될 부분이 거의 없어, 일반적으로 위약금이 기타소득금액이 된다. 위약금을 받은 당사자는 기타소득금액이 연 300만원 이하면 분리과세(22%)를 선택하거나 다음 해 5월 말에 종합소득세 신고 시 기타소득금액을 합산해 신고할 수 있다.
다만, 기타소득금액이 연 300만원을 초과하면 반드시 다음 해 5월 말에 종합소득세 신고 시 기타소득금액을 합산, 신고해야 하며, 원천징수된 기타소득금액은 기납부세액으로 공제된다.
한편, 추후 다른 매수인에게 양도할 때는 부동산매매계약의 해약으로 인해 지급하는 위약금은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 않으니 주의한다. 위 A의 사례를 살펴보면, B에게 지급하는 금액 중 계약금을 제외한 3,000만원이 기타소득금액에 해당한다.
따라서 A는 660만원을 원천징수한 후 나머지 금액만 B에게 지급해야 하며, 관할 세무서 및 지자체에 다음달 10일까지 원천징수한 금액을 납부해야 한다. B는 기타소득금액이 3,000만원이므로, 원천징수로 납세의무가 종결되지 않고, 다음 해 5월 말에 종합소득세 신고시 기타소득금액을 합산해 종합소득세를 신고·납부해야 한다. 종합소득세 및 지방소득세 신고 시 원천징수된 660만원은 기납부세액으로 공제된다.
만일 부동산 계약 파기에 따른 위약금을 받고 세무상 신고 없이 처리하면 향후 소득세 및 가산세까지 내야 할수 있으므로, 위와 같이 정확하게 처리하는 것이 바람직하다.
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