양도세 절세를 위해 세대분리-합가가 필요하다

세법상 1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소(주소처럼 밀접한 관계를 가진 곳은 아니지만 일정한 기간 동안 계속하여 거주하는 장소)에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족 단위를 말한다. ‘가족’은 거주자와 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며 취학·질병의 요양·근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 사람을 포함한다.

배우자의 경우 가정불화, 형편으로 인해 별거를 하고 있어도 법률상 배우자는 동일 세대로 본다. 반대로 서류상 이혼을 하였지만 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우에도 마찬가지이다.

자녀의 경우에도 유의할 점이 있다. 자녀가 별도 세대로 인정받기 위해서는 30세 이상이거나 결혼을 해야 한다. 둘 다 해당이 안 된다면 일정한 소득을 바탕으로 주택, 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 상황이 돼야 한다. 여기서 말하는 일정한 소득은 올해 새롭게 개정된 내용으로 12개월간 경상·반복적 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상인 경우를 말한다. 금액을 계산해 보면 1069만6536원(2024년 1인 가구 기준 중위 소득인 222만8445원×12개월×40%)이다. 즉, 매달 꾸준히 약 90만 원 이상의 소득이 발생하면 별도 세대로 인정받을 수 있다.

세대를 판단하는 시기는 주택 양도일 현재를 기준으로 한다. 이론상으로 양도일 직전에만 세대분리를 한다면 다음 날 양도해도 별도 세대로 본다는 의미이다. 하지만 주민등록과 사실상의 현황이 다르다면 사실상 현황으로 판단하게 되므로 서류상 임의로 하는 세대분리는 세금이 추징될 위험이 있다.

결론적으로 세대분리 판단은 주민등록보다는 사실상 현황을 보고 판단한다는 것인데 형제자매가 해외 출국 전 주소를 동일 세대로 옮겨 놓거나, 취학 문제 등으로 서류상 주소 이전만 하는 등 서류와 실제가 다른 경우는 사실을 입증함으로써 별도 세대를 인정받을 수도 있다.

통상 세대를 합치는 것보다 분리하는 것이 절세에 더 유리하게 작용한다. 하지만 사정상 어쩔 수 없이 세대를 합치는 경우도 있을 것이다. 두 가지 경우는 예외적으로 세대를 합치더라도 일시적 2주택으로 보아 비과세를 적용해준다.

첫 번째는 부모와 동거 봉양으로 인한 합가이다. 1주택을 보유 중인 60세 이상의 부모를 동거 봉양하기 위해서 합가하는 경우 10년 동안은 일시적 2주택으로 보아 비과세가 가능하다. 배우자의 부모를 포함하며, 부모 중 둘 중 한 명만 60세 이상이라도 가능하다. 부모 나이가 60세 미만이더라도 중증질환이나 희귀 난치성 질환, 결핵 질환으로 요양 급여를 받고 있다면 해당될 수 있다.

두 번째는 결혼으로 인해 2주택이 되는 경우이다. 각자 1채씩 보유를 했거나, 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 2주택이 되는 경우 5년 동안은 일시적 2주택으로 본다. 이렇듯 상황에 맞는 적절한 세대분리와 합가를 통해 다양한 해법을 고민해 볼 수 있다.