가입자격 확대됐다... 주택연금 200% 활용법

최근 주택연금으로 노후에 안정적인 현금을 확보하고자 하는 은퇴자들이 늘고 있습니다. 이에 발맞춰 지난해 10월부터 주택연금 가입자격도 주택 공시가액 9억원에서 12억원으로 확대됐는데요. 달라진 주택연금에 대해 살펴보고 역모기지론과의 차이점도 함께 알아보는 시간을 가져봅니다.

주택연금이란 주택소유자가 보유한 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후생활 자금을 매월 연금방식으로 지급받는 제도입니다. 부부 중 한명이라도 만 55세 이상이고, 부부 합산 공시가격 12억원 이하인 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유한 자라면 누구나 이용할 수 있습니다. 다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 12억원 이하라면 신청할 수 있고요.

원래 주택연금 가입 기준이 공시가격 기준 9억원 이하였는데, 지난해 10월부터 12억원 인하로 완화됐습니다. 시세로 환산하면 16억~17억원 주택을 가진 분들도 주택연금에 가입할 수 있게 된 것입니다.

주택연금의 특징은 우선 평생 거주하면서 평생 연금을 받을 수 있다는 점입니다. 국가가 연금지급을 보증하므로 연금 지급 중단 위험이 없고요. 가입자가 사망 후에도 감액 없이 동일한 금액을 지급받을 수 있습니다.

부부 모두 사망 시 사후 정산 후 연급 지급을 종료하게 되는데, 주택 처분 가격이 부족하면 한국주택금융공사가 부담하고, 가격이 남으면 상속인에게 상속해 줍니다. 다만, 주택연금은 이용 도중 집값이 오르거나 내려도 연금 지급액은 변동하지 않습니다.

다양한 세제 혜택도 장점입니다. 가입단계에서 등록면허세와 지방교육세 등을 감면해주고, 농어촌특별세와 국민주택채권매입의무는 면제해 줍니다. 또한 이용단계에서 대출이자비용 소득공제 혜택을 제공하고, 재산세 또한 최대 25%까지 감면해 줍니다.

한국주택금융공사에 따르면, 올해 6월 말 전국 주택연금 누적 가입자수는 12만 9,303명이었습니다. 이는 2023년 12월 기준 누적 가입자 수(12만 1,476명) 대비 6.4% 증가했으며, 10년 전인 2014년 12월(2만 2,634명)과 비교해서는 5.7배 이상 증가한 수치입니다. 주택가입 평균 연령은 72세이며, 평균 월지급금은 122만원, 평균 주택가격은 3억 8,700만원이고요.

그렇다면 내 집으로 어느정도 주택연금을 받을 수 있을까요? 한국주택금융공사에서 제공하는 정액형 종신지급방식(2024년 3월 1일 기준)으로 살펴보면, 3억원의 주택을 70세에 주택연금에 가입하게 되면 매월 88만 6,000원을 평생 수령하게 됩니다. 같은 나이에 6억원의 주택을 주택연금으로 가입하면 매월 177만 3,000원을 받게 되고요.

통계청에 따르면, 2021년 기준 부부가 필요한 적정 노후 생활비는 277만원이라고 하는데요. 이 정도를 주택연금으로 확보하려면 집값이 얼마가 되야 할까요? 만약 65세라면 12억원 정도의 주택을 소유해야 매월 288만 2,000원을 받을 수 있고요. 70세라면 9억원 정도면 매월 266만 6,000원 정도를 받을 수 있습니다.

집을 담보로 맡기고 매달 연금처럼 받을 수 있는 방법이 주택연금 말고도 또 있습니다. 바로 민간은행에서 판매하는 역모기지론이 그것인데요. 주택연금도 집을 담보로 대출을 매월 조금씩 받고 나중에 목돈으로 상환한다는 측면에서 역모기지론의 일종이긴 합니다. 주체의 차이만 있을 뿐이죠.

그렇다면 민간은행에서 진행하는 역모기지론과 주택연금 중 어떤 것이 더 좋은 선택일까요? 한국경제에서 지난 7월 18일 보도한 ‘일확연금 노후부자’ 기사에서 주택연금과 민간 역모기지론 상품을 잘 분석해 놓고 있어 선택 시 도움을 받을 수 있습니다.

우선 같은 집으로 주택연금과 민간 역모기지론에 가입한다고 했을 때, 매월 받을 수 있는 돈이 민간 역모기지론보다 주택연금이 더 높습니다. 이는 집을 담보로 빌리는 대출금(수령액)에 적용되는 금리가 민간 역모기지론보다 주택연금이 더 낮아선데요. 참고로 지난 6월 기준 주택연금에 적용되는 금리는 연 4.37%인 반면, 하나은행의 역모기지론 금리는 연 4.44%였습니다.

또한 주택연금은 한번 가입하면 평생 연금을 받을 수 있지만, 민간 역모기지론은 가입 당시 만기가 정해진다는 특징이 있습니다. 최대 가입기간도 30년 정도에 불과하고요. 주거 안정성 측면에서도 주택연금이 민간 상품을 앞서고 있네요.

하지만 민간 역모기지론 상품은 주택연금보다 가입 조건이 까다롭지 않다는 장점이 있습니다. 주택연금은 가입시 나이와 주택가격 등의 제한이 있는 반면, 민간 상품들은 집값이나 가입자 나이, 주택 수 등과 상관없이 자유롭게 가입할 수 있습니다.

노후소득으로써 주택연금 활용팁은 어떤 것들이 있을까요? 우선 주택연금으로 최대한 많이 받는 방법을 살펴보겠습니다. 바로 가입 유형을 달리하면 매달 받는 연금 수령액을 10~20% 이상 높일 수 있기 때문인데요. 정액형이 아니라 우대형으로 가입하면 됩니다.

예를 들어 2억원의 주택으로 76세가 우대형 주택연금에 가입하게 되면 일반형은 매달 77만 6,000원을 받게 되지만 우대형의 경우 15.3% 높은 89만 5,000원을 받게 됩니다. 다만 우대형 주택연금에 가입하기 위해서는 부부 중 1명이 기초연금 수급권자이면서 1주택을 보유한 경우, 그리고 주택가격은 2억 5,000만원 미만이어야 합니다.

주택연금 가입자인데 실버타운으로 이사를 가고 싶는 경우 과거에는 불가능했지만 지난 5월부터 가능해졌다는 점도 참고할 만합니다. 특히 주택연금은 연금대로 받으면서 기존주택에 세입자를 구해 추가 임대소득을 올릴 수 있어 실버타운 생활비를 충당할 수도 있습니다.

주택연금에 가입할 때 주의해야 할 점도 있습니다. 우선 연금 가입 후 주택가격이 상승해도 연금 지급액이 커지지 않기 때문에 집값이 폭등 후 해지해 다시 가입하는 게 낫지 않을까 생각하는 분들이 계시는데요. 해지는 가능하지만 그 동안 받아온 연금과 이자, 초기 보증료까지 한꺼번에 돌려줘야 하고, 해지일로부터 3년은 동일한 주택을 담보로 재가입이 안된다는 점을 고려해야 합니다.

또한, 이혼을 한 배우자와 재혼한 배우자에게는 가입자 사망 후 주택연금이 승계되지 않는다는 점도 기억해야 하고요. 이외에도 시세 12억원이 넘는 주택으로 주택연금을 가입하고자 할 때 연금액 상한액이 시세 12억원에 고정돼 있어 시세가 더 높다고 해서 더 많은 연금을 받을 수 없다는 점도 유의해야 합니다.