조선시대에도 집값 폭등 골머리, 정약용도 한양 고집한 이유는?

서울 집값이 높았던 것은 어제오늘 일이 아닙니다. 조선 시대 사람들도 인구 과밀화에 치솟는 한양 집값 때문에 골머리를 앓았던 기록이 곳곳에 남아있는데요. 사람들이 그토록 한양에 살고자 한 이유 중 하나는 놀랍게도 교육 인프라 때문이었다고 합니다. 시대 불문, 돈과 사람이 몰리는 불변의 입지 조건을 부동산 애널리스트, 이상우 인베이드투자자문 대표에게 들어봤습니다.

먼저, 이상우 대표는 현재 부동산 시장 분위기를 묻는 질문에 추석 이후 집값과 거래량이 잠잠해진 이유는 금융 환경이 나빠졌기 때문이라는 말로 운을 뗐습니다.

한은의 금리인하에도 시중 은행의 대출금리는 여전하고, 빠르게 오른 서울 집값은 그대로인 까닭에 실수요자들이 내 집 마련을 결정하는데 혼란할 수밖에 없는 점을 지적한 건데요. 이런 관망세는 연말을 넘겨 내년까지 이어질 것으로 내다보고 있습니다.

다만, 특이하다고 할 만한 점은 시장 관망세가 이어지는 중에도 '똘똘한 한 채'로 불리는, 수십 억대 가격을 형성 중인 일부 서울 아파트의 가격은 꾸준히 오르고 있다는 점입니다. 이상우 대표는 '똘똘한 한 채' 대표 주자로 잠실의 엘스와 리센츠를 꼽았는데요.

이런 아파트를 구입하는 사람들의 특징은 금리 등의 정책 변수보다는 '지금 당장 들어가야겠다'는 생각이 강한 실거주 목적의 실수요자들로, 투기 목적의 '영끌족'이 아닌 감당할 수 있는 선에서 대출을 받아 평범(?)하게 내 집 마련을 하는 부류라는 것.

달리 말해 집값을 감당할 수 있는 실수요자 중심으로 집을 사는 분위기가 형성되고 있다는 점이 현 부동산 시장의 큰 특징으로 보입니다. 하지만 이런 상황에서 오는 11월, 단군 이래 최대 재건축 아파트단지로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온'이 입주를 시작하게 되면 잠잠하던 시장 분위기가 바뀔 가능성도 열어둬야 한다고 덧붙였습니다.

한편, 최근 대출 규제 강화로 아파트 매매와 전세 수요가 반전세나 월세 수요로 이동하면서 임대료 상승 폭이 점차 커지고 있다는 소식이 들리는데요. 이상우 대표는 이에 우려를 표하면서 부동산 시장의 가장 큰 뇌관으로 전월세 시장을 꼽았습니다.

그러면서 매매 가격 뿐만 아니라 전월세 시장까지 주거비 전반이 오르는 데에는 다주택자에 대한 지나친 규제가 한몫했다는 소신 의견을 내놓았습니다.

민간 임대시장의 대표적인 주체는 다주택자인데, 2년 전부터 세금 등의 규제 강화로 다수의 다주택자가 임대 주택을 포기하면서 전월세 시장, 특히 월세 임대료가 큰 폭으로 상승했다는 것. 뿐만 아니라 점포 임대료 상승 등으로 자영업자들이 생각보다 더 힘들어졌다는 데 우려를 표했는데요.

실제 상가 공실률이 사회적 문제로 대두되고 있는 만큼 임대차 시장의 안정화에 더욱 적극적인 노력이 필요한 시점이라고 강조합니다.

이런 상황에서 내 집 마련을 결심한 실수요자들은 여전히 '어떤 아파트를 골라야 할까' 고민이 깊습니다. 이상우 대표는 예나 지금이나 부동산을 바라보는 사람들의 생각은 크게 달라지지 않았으며 바로 이 점을 부동산 시장에 투영하는 법을 배우는 것이 중요하다고 강조하는데요.

그중 대표적인 예로 강남의 8학군 현상을 꼽습니다. 양질의 교육이 더 많은 성공과 기회를 부여한다는 믿음은 고려 시대부터 존재했고, 조선시대까지 이어졌다는 기록이 남아있는데요. 다산 정약용이 유배 생활 중 자녀들에게 남겼다는 유언이 대표적입니다.

'무슨 일이 있어도 사대문 밖으로 이사 가지 말고 버텨라. 멀리 서울을 벗어나는 순간 기회는 사라지며 사회적으로 재기하기 어렵다' '혹여 벼슬에서 물러나더라도 한양 근처에서 살며 안목을 떨어뜨리지 않아야 한다' 이는 다산 정약용이 자신은 유배지에 있을지언정 자식들에게는 반드시 '인 한양'해야 한다고 독려할 정도로 조선 시대부터 서울(한양) 거주가 더 많은 성공의 기회를 의미했음을 알 수 있습니다.

그리고 그 중심에는 양질의 교육 인프라, 학군지가 있었다는 것이 이상우 대표의 설명.

특히 저출산 시대에는 부동산이 학군지 중심으로 재편될 수밖에 없다는 점을 강조하는데요. 명문 학교가 밀집해 학군과 학원가가 형성된 지역은 자녀들의 안전한 통학은 물론 학습 분위기 조성에도 유리하기 때문에 아이를 키우는 수요자들의 선호도는 더욱 커질 수밖에 없다는 것.

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