2화. 리스크 : 원인과 현상

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주택시장 안정을 위한 정책 방향

시리즈 총 11화

2023.02.21

읽는시간 4분

[구조] 대량공급 + 선분양 + 연쇄적 레버리지➔변동성 확대

자료: 이창무, 2023, 동아일보 컬럼 기초로 저자 재작성.

대량공급+선분양 ➔ 공공택지의 대량 공급, 수분양자의 자금 활용

➔ 자금 확보 신속성 / 용이성 ➔ 경기 변동성 UP

전세 ➔ 임차자 자금(私금융)으로 주택 구매(분양 및 매매 잔금)

➔ 사업자 및 투자자의 지분 투입률 낮아
(개발사업 사업자 자기자본 투입률 낮고, 전세 활용한 경우 원금 상환 이루어지지 않고, 오히려 전세금(대출금) 확대되는 양상)

[구조] 정책 기조의 급격한 변화➔변동성 확대

세제, 금융, 분양, 정비 사업 모든 부문에서 단기간 정책 급변 반복

부동산은 공급자나 수요자 모두에게 대규모 자금과 장기 투자가 필요한 상품이나, 급변하는 정책 변화가 리스크로 작동하고 변동성을 높이는 구조임.

주요 수요 정책

부동산은 공급자나 수요자 모두에게 대규모 자금과 장기 투자가 필요한 상품이나 , 급변하는 정책 변화가 리스크로 작동하고 변동성을 높이는 구조임.

[구조] 분양/기존/임대차, 금융, 산업 긴밀한 연계

금리(물가) 인상 / 속도

분양/기존/임대차, 금융, 산업의 긴밀한 연계를 그림으로 나타내었다.

[판매] 주택 거래 반토막, 분양 중 17.5% 내외 미분양

기존 : ’22년 주택 매매 거래량 전년 대비 49.9% ▼

전국주택-49.9%, 아파트-55.4%, 아파트외-39.2%, 수도권아파트-68.3%, 서울아파트-69.1%

신규 : 광역시 초기분양률 30%대로 하락, ’22년 분양 물량 중 17.5% 미분양

’22년12월,미분양6.8만호, 전년말대비5.0만호증가 ➔ ’22년분양(28.8만호)중17.5% 내외미분양발생
분양(승인) 실적 : 전년대비 -14.5%(수도권-4.4%, 지방-22.0%)
초기분양률하락 : 전국’21년4Q 93.8% → ’22년1Q 87.7% →2Q 87.7% →3Q 82.3% →4Q 58.7%

연간 매매거래량 추이

자료: 국토교통부

민간 아파트 평균 초기 분양률 (분양개시 3개월 초과 6개월 이하)

자료: 주택도시보증공사

[분양] 미분양 증가, 지방 비중 70% 상회

’22년 12월 미분양 6만 8,107호, 최대치(’09년 3월) 대비 41.1%

지방 비중 83.8%에 달하고, 특히, 대구(19.7%), 경북(11.3%, 포항), 충남(12.5%, 천안) 집중

미분양은 지방 분양 시장의 문제인 경우 다수

약 22년간 지방 비중 평균 76.2%(’01.1월~’22년 12월)
복합적 요인(할인 판매, 정책 지원 등)으로 미분양 해소되었으나, 경기 회복 영향력 커

전국 미분양 추이

자료: 국토교통부 (단위 : 호, %)

지방 미분양과 아파트 가격 변동률

자료: 국토교통부, KB국민은행

[PF] 유동화 증권, 짧은 만기 구조∙상반기 만기 집중

금융위기 이후 다양한 구조화 상품 등장하여 유동화 수준 ↑

IFRS 도입등 시공사 보증을 줄이는 구조화 상품 등장(PF 토지대 중도금반환 채권 유동화, 분양대금 중도금 채권 유동화등)

PF 유동화증권, 단기화, 2023년 상반기 만기 집중

동일한 단기 유동화 증권 (ABCP, ABSTP (전단채, 자산유동화전자사채))이나 ABCP는 6~12개월, ABSTP는 3개월 이하로 발행
급격한 금리 상승으로 ABSTB 발행의 급격한 증가, PF 유동화 시장의 초단기화 진행
2023년 상반기 만기 도래 유동화 증권(33.7조원)많아 대환 발행 어려움등 리스크 상존

사업 진행 단계에 따른 PF 구조화 상품 예시

자료: 한국신용평가, 2016, 부동산 PF 유동화 금융 Review

발행기간별 2023년 만기 PF유동화증권 추이

자료: 예탁결제원(증권정보포털, 2023. 2. 13. 검색)

[업권] 고위험 대출, 비은행권 집중

바젤Ⅲ 도입 등으로 금융위기 이후 PF대출 비은행권 취급 확대

금융위기 이후 2013년 12월 국내은행에 도입된 바젤Ⅲ(PF대출위험가중치확대)의 영향으로 은행권 PF 대출규모 관리
PF 대출 중 은행권 비중 ’08년 68.6%(76.5조원중52.5조원) → ’22년6월25.2%(112.3조원중28.3조원)
비은행권 기업대출 중 부동산 관련 대출 비중 40% 넘어서, PF대출 비중도 15% 넘어서

고LTV 주택담보대출, 비은행권 집중

비은행권 주담대 평균LTV 61% 내외, LTV 70% 초과비중15% 내외로 리스크 커

은행권의 先건전성 강화(단계별 금융규제 도입), 위험이 비은행권으로 집중

업권별 기업대출 중 부동산 및 PF대출 비중

자료: 한국은행, 2022년 6월, 금융 안정 보고서, p123.

LTV 구간별 주담대 비중

자료: 한국은행, 2022년 6월, 금융 안정보고서, p31.

[연체] 공급자 금융 부실, 시차 두고 현실화되어 일정기간 지속

금융위기 발발 당시 시차 두고 연체율 현실화

금융위기 당시 PF대출 연체율 최고치 ’11년 11월 9.91%에 달했고, ’10년 11월 ~ ’14년 2월까지 3년 4개월간 5% 이상 지속
집단대출 연체율 최고치 ’13년 2월로 1.99%, ’11년부터~’13년까지 1.5% 상회하는 수준

공급자 금융 부실, 시차 두고 현실화되는 점 대비 필요

금융위기 당시 PF연체율

자료: 각 월 금융감독원 보도자료

집단대출 연체율

자료: 금융감독원 보도자료

[임대차] 전국 전세가, 6개월간 5.6% 하락

자료: KB국민은행, 한국부동산원, 윤창현 의원실, 국감자료, 한경 2022.2.22, “갭투자 열풍 키운 전세대출"

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주 : “허윤경, 2022, 주택시장 진단과 정책대응, 한국주택협회/한국건설산업연구원 공동 세미나”의 내용을 기초로 수정∙보완함.

허윤경

한국건설산업연구원

총 11화

2023 KB부동산 라운드테이블 발표자료

3화. 정책 대응

2023.02.21 허윤경