3화. 정책 대응

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주택시장 안정을 위한 정책 방향

시리즈 총 11화

2023.02.21

읽는시간 4분

[IMF] 건설경기 활성화 → 임대차 안정으로

자료: 외환∙금융위기이후 주택 정책의 시장 파급효과 분석 연구, 2000, 국토연구원, 임재현, 2008, 주택정책론, 부연사 기초로 재작성 함.

[IMF] 직접 지원 수단 적극 활용

건설사의 대량, 연쇄 도산에 대응하여 대규모 지원책 활용

초기에는 단기 효과가 큰 세제 혜택(양도소득세 5년 한시 감면)과 금융 지원(생애최초주택구입자 자금 지원) 정책, 후반으로 갈수록 신도시 건설 등 공급 정책으로 무게가 이동
대부분의 정책을 포괄하여 규제를 완화하고 물량 확대 및 경기 진작을 위한 지원 정책을 실시함.

외환위기 당시 수단별 정책

자료: 코로나19 부동산 경기 대응TF, 2020, 코로나19 사태의 부동산경기 파급효과 및 대응방안, 한국건설산업연구원.

[금융위기] 유동성 지원→경제 활성화→거래 정상화 및 임대차 안정

금융위기에 지방의 미분양 상황에 대해 거래 정상화 및 임대차 안정을 위한 대책 순서 안내

자료: 발표된 보도 자료 저자 정리.

[금융위기] 소폭의 잦은정책 대응→시장에 영향 미치기 어려워

4년여에 걸쳐 시장 침체, 정책 주기 짧아

글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장이 2009년부터 2012년까지 4년 동안 하락함에 따라 다수의 정책들이 장기간에 걸쳐 발표됨.
외환위기와 유사하게 단기적으로는 금융과 세제 정책이 우선 사용됨. 공급자를 위해서는 유동성 지원을 위한 정책이 주를 이룸. 이후에는 전월세 가격이 지속적으로 상승함에 따라 전월세 안정, 거래 정상화 정책이 다수 발표됨.

금융 위기 당시 수단별 정책

글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장이 2009 년부터 2012 년까지 4 년 동안 하락함에 따라 다수의 정책들이 장기간에 걸쳐 발표됨.

자료: 코로나19 부동산경기 대응 TF, 2020, 코로나19 사태의 부동산 경기 파급효과 및 대응방안, 한국건설산업연구원.

[금융] 당면문제: 고금리+ 고물가+ 저성장

당면 문제를 금리, 물가, 성장에 따른 표로 나타낸 것으로 건전성, 시차, 구조화에 따라 문제성을 표기하였다.

[금융] 당면 과제, 유동성 공급으로 대응 中

PF시장 유동성 공급 中, 일정 효과 발휘

’22년 10월부터 PF시장의 신용 경색 해소하기 위한 유동성 공급 지원 지속 중
글로벌 금리 상승세 둔화 등과 맞물려 일정 부분 효과 발생

비은행권 위험 분산 노력, 부실 장기화 대비는 필요

금융위기 당시, 부실의 현실화는 시차를 두고 일정 기간 지속됨에 따라 장기화 대비 필요
우량사업장에 대한 자율적 리파이낸싱 등 리스크 관리 필요

금융위기 당시 , 부실의 현실화는 시차를 두고 일정 기간 지속됨에 따라 장기화 대비 필요함. 우량사업장에 대한 자율적 리파이낸싱 등 리스크 관리 필요함.

자료: 각 부처 보도 자료

[정책방향] 2023년 경제정책 방향 → 부동산 시장 연착륙

(1.3) 국지적 규제지역 해제

투기지역, 조정대상지역, 투기과열지구, 민간택지 분양가상한제 지역 : “강남3구 + 용산”만 남아

(12.21) 다주택자 역할 강화, 실수요자 부담 완화, 민간 등록임대 정상화

다주택자, 취득세 중과 완화, 양도세 중과 배제, 대출규제 완화
실거주 및 전매제한 완화, 중도금 대출 상한 완화, 공정시장가액비율, 공시가격 현실화 계획 제고 등
85㎡이하 아파트 장기 매입임대 복원, 세제 인센티브 설계 중

2023년 경제 정책 방향 기재부 부문

1. 다주택자 역할 강화
- 세제(취득세, 양도세) 완화, 대출 규제 완화

2. 실수요자 규재 개선 및 주거부담 완화
- 실거주 및 전매제한 완화, 대출 규제 완화
- 공시가격 정상화 부동산시장
- 특례 보금자리론 시행 연착륙

3. 정비사업 규제개선 등 공급기반 위축 방지
- 안전진단 합리화, 공급속도 조절
- 공급자 금융 지원

4. 임대차시장의 구조적 안정화 도모
- 매입 민간등록임대 복원

자료: 기획재정부, 2022, 2023년 경제 정책방향 보도 자료

부동산시장 연착륙 ▼

2023년 국토부 부동산 부문

자료: 국토교통부, 2023, 1, 3, 2023 핵심 추진 과제 보도자료

[분양] 사업주체 지분 투입 확대시켜야

미분양의 지방 비중 높아, 공공임대로 전환은 복합적 고민 필요

지금까지 전체 미분양 중 76.2%가 지방이었음. 수도권 도심의 공공임대 재고는 부족하나, 지방의 공공임대 재고 비중은 높고 지역내 고품질 주택으로 평가 받아 지역, 가격, 품질 등 복합적 고려하여 선별적 접근 필요

先 할인분양 + 자금 지원 ➔ 後 공공 직접 지원

선분양 하에서 미분양은 준공 시점까지 여전히 판매기간이 존재함을 의미함.
국내 주택사업은 선분양 전제로 자금조달 설계하여 미분양 발생 시 추가 자금조달 필요
추가 자금 확보 여력 낮아 ➔ 시행사, 건설사, 기 투입된 금융기관 동반 리스크 확대
사업주체의 할인 분양(미분양), 민간임대주택 전환(준공 후 미분양) 등 자구 노력과 함께 신용보강, 자금지원 이루어져야 함.

사업주체의 지분 투입률 높이고, 장기자금 조달 구조 고민 필요

선분양은 성장기 주택공급에 큰 역할했으나, 비중 변화 필요. 사업주체의 낮은 지분 투입률로 호황기 사업 참여 쉽게 ➔ 침체기 경기 대응력 낮아 변동성 높고, 사업 위험 관리 미흡
현행 공급자 자금 구조에서 후분양으로 이행은 단기간에 달성 어려워, 단계적으로 사업주체의 지분 투입률을 높일 방안 필요(LH 택지 선분양도 함께 개선되어야 함.)
공급자 자금의 장기화, 리스크 관리 등 공급자 금융 구조 개선 필요

[사례] 美 임대주택 대출 프로그램, 사업자 지분 참여 강제

Fannie Mae의 임대주택대출, DUS(Delegated Underwriting and Servicing)

1988년부터 30여 년간 Fannie Mae에서만 960만 호의 임대주택 자금 지원, 금융위기 당시에도 0.8%에 불과한 연체율 나타내
※ Fannie Mae의 가이드라인에 맞춰 협약 금융기관이 대출 심사 및 승인 후 각 대출은 Fannie Mae의 보증 하에 CMBS로 구조화하여 판매
대출 규모 제한이 없고, 낮은 이자율, 다양한 만기 설정, 신용 공여, 메자닌 금융을 허용하는 등 다양한 혜택, LTV 최대 80%까지 가능하며 5∼30년 사이의 고정 및 변동 금리 선택 가능
※ 블랙스톤은 2016년 맨해튼 임대주택(Stuyvesant Town Peter Cooper Village) 구입 시 DUS를 기반으로 27억 달러까지 조달함.
공공과 민간(금융, 사업자)이 신용 부실 위험과 수익 배분을 강제(skin in the game)
대출자에게는 지분 참여(20%)를 요구하고 모기지를 판매하는 금융기관에도 손실이나 이익 공유 강제화(일반적으로 민간 금융기관이 1/3, Fannie Mae가 2/3의 신용위험 부담)

DUS 프로그램에서의 시장 참여자 역할

자료: 허윤경, 2020, “미국 GSE의 임대주택 자금지원 정책 사례”, 주거 복지 해외에 길을 묻다, pp. 97-117.

연체율

자료: Fannie Mae, 2019, Celebrating 30 Years of the Fannie Mae Delegated Underwriting & Servicing (DUS®) Program

[전세] 전세와 월세의 정책 균형점 모색

전세, 주거사다리로 기능하나 私금융으로 시장 변동성 확대시켜

전세는 월세에 비해 가격 변동성 커(상승기에 높은 상승률, 하락기에 높은 하락률)
매매가격 상승기 ➔ 전세 비중 증가하며 사금융으로 기능 강해져

월세 비중 증가 ➔ 매매가 하락 영향 커

금융위기, 저금리+ 전세상승(매매 하락) ➔ 임대인수익률확보, 전월세전환율하락 ➔ 월세비중증가
현재, 고금리+ 전세하락(매매하락) ➔ 임차인전세대출어려움및보증금반환위험 ➔ 월세비중증가

전세 제도 유지를 위한 공공 지원 정책 재점검 필요

서민주거 안정 목표 위해 사금융인 전세를 위한 공공의 보증제도 다수 도입(전세대출 확대기 동안 공공 보증 규모도 큰 폭 확대) ➔ 주택가/전세가 상승기 동안 전세안정에 대한 사회적 요구가 커짐에 따라 임대차 시장에서 월세보다 전세를 우대하는 정책을 운영한 것으로 평가할 수 있음.
공공과 민간의 전세 금융 상품의 순기능(주거안정)과 역기능(전세가격 상승) 미시적 분석 필요

전세 / 월세 관련 정책의 새로운 균형점 모색 필요

월세 비중 증가 시기, 마찰비용 감소하면서 월세로 이동 가능한 시기 ➔ 전세와 월세 선택이 무차별한 정책 균형점 모색 필요

[임대] 민간 임대주택사업 육성➔시장 안정 + 산업 선진화

민간임대주택 사업의 순기능 재인식 필요

최근 재정건전성 강화 기조에 따라 민간을 활용한 임대주택 공급 요구가 다시 확대됨.
등록된 민간임대주택은 안정적 임대주택 공급, 장기 보유에 따른 시장 변동성 축소, 주택산업 선진화 등 시장 순기능 커

2012년 이후 미국에서도 임대형 단독주택 기관투자자의 새로운 투자 대상으로 부각

자가보유율 높은 미국에서도 금융위기 이후 침체기, 시장 변동성축소 기관의 주택에 대한 대규모 투자 ➔ 임대주택으로(장기보유) 보유

분양이 아닌, 장기 보유를 통해 수익을 창출하는 임대주택사업의 활성화를 통해 임대주택 주택산업의 선진화 유도 필요

분양 중심의 주택산업 구조의 체질 개선 필요
기획 → 건설 → 운영의 Value-Chain의 일체화를 통해 종합 주거서비스 산업으로까지 주택산업의 비즈니스 모델 확장 가능

등록 민간 임대주택의 순기능

등록된 민간임대주택은 안정적 임대주택 공급 , 장기 보유에 따른 시장 변동성 축소 , 주택산업 선진화 등 시장 순기능 커짐.

주택사업(사업자, 수요자)의 본질 → 매규모 자금이 투입된, 장기 사업

정책의 장기적 안정성(변동성 축소)

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주 : “허윤경, 2022, 주택시장 진단과 정책대응, 한국주택협회/한국건설산업연구원 공동 세미나”의 내용을 기초로 수정∙보완함.

허윤경

한국건설산업연구원

총 11화

2023 KB부동산 라운드테이블 발표자료

현재글

2023.02.21 허윤경

2화. 리스크 : 원인과 현상

2023.02.21 허윤경

1화. 진단 : 글로벌 비교

2023.02.21 허윤경

8화. 결론 및 정책적 시사점

2023.02.21 부동산연구팀

7화. 부동산 PF 위험은 어느 수준

2023.02.21 부동산연구팀

6화. 미분양 아파트 확대 리스크

2023.02.21 부동산연구팀

5화. 거래량 감소의 심각성과 회복 가능성

2023.02.21 부동산연구팀

4화. 금리 인상에 따른 가계부채 위험

2023.02.21 부동산연구팀

3화. 2023년 주택시장 전망

2023.02.21 부동산연구팀

2화. 주택가격 급락 가능성

2023.02.21 부동산연구팀

1화. 연착륙과 경착륙의 기준과 쟁점

2023.02.21 부동산연구팀

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