4화. 금리 인상에 따른 가계부채 위험

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주택 시장 연착륙 가능성 점검

시리즈 총 11화

2023.02.21

읽는시간 4분

①급격한 금리인상에 따른 이자부담 증가로 매수심리 빠르게 위축

금리인상에 따른 부정적 여파 우려. 금리상승은 주택가격 하락 및 거래량 감소에 영향을 미치는 주요 요인

올해 1월 기준 기준금리는 3.50%를 기록. 단기간에 금리 인상이 가속화되면서 매수심리가 빠르게 위축
투자성 자금이 집중되는 서울 아파트 시장은 단기 유동성 변화와 유사한 흐름. 금리인상 여파에 따라 가격 하방 압력이 가장 클 것으로 예상

대출규제 완화에도 불구, 높은 주택가격과 대출금리 부담으로 매수심리는 급격히 위축

주택가격 상승과 함께 최근 1년 사이에 금리가 빠르게 인상되면서 월상환금 부담은 급증
최근 주택담보대출 규제 완화로 LTV 50%가 적용될 예정이나, 이자부담으로 주택 구매로 이어지기엔 제한적

기준금리 및 주택담보대출금리 추이

자료: 한국은행

주택담보대출 금리와 순증액

자료: 한국은행, KB국민은행

서울 아파트 매입시 대출 부담 비교

자료: KB경영연구소

<참고> 금리인상 관련 연구 결과

금리상승 시 주택가격을 하락시키는 효과는 대부분은 연구 결과를 통해 입증
그러나 주택가격은 금리 외에 다양한 요인이 작용하며, 이로 인해 금리 상승(하락) 시 경제적 상황에 따라 주택가격의 변동폭도 다소 다르게 나타날 수 있음을 감안해야 함

②금리 상승 시 고위험 가구 부담 증가하나 급격한 증가 수준은 아님

과거 주택담보대출 연체율 상승은 금리보다는 경제적 충격에 의해 나타났으나, 최근의 급격한 금리 상승은 가계에 상당한 부담

IMF와 글로벌 금융위기를 거치면서 은행권은 지속적으로 대출의 건전성을 강화하여 왔으며, 이는 주택경기호황, 금리 인하 등과 맞물리며 은행권 연체율은 역대 최저 수준 기록 중

최근 주택담보대출 금리 상승으로 고위험 가구는 지속적으로 증가

가계금융복지조사(2021년 3월 기준)에 따르면 DSR이 40%를 초과하는 가구는 전체 가구수의 8.4%이며, 대출 금액 기준으로는 18.7%
주택담보대출 금리가 6%까지 상승 시 DSR 40% 이상 고위험군 가구 비중은 12.7%로, 금액기준으로는 26.7%로 증가

LTV 규제 완화는 큰 무리가 없으나 가계부채 감안 시 거래 활성화를 목적으로 한 DSR 규제는 바람직하지 않음

연체율 추이

IMF 와 글로벌 금융위기를 거치면서 은행권은 지속적으로 대출의 건전성을 강화하여 왔으며 , 이는 주택경기호황 , 금리 인하 등과 맞물리며 은행권 연체율은 역대 최저 수준 기록 중.

자료:한국은행

금리 인상시 DSR 분포 변화 추정

가계금융복지조사 (2021년 3월 기준)에 따르면 DSR 이 40% 를 초과하는 가구는 전체 가구수의 8.4% 이며 , 대출 금액 기준으로는 18.7%. 주택담보대출 금리가 6% 까지 상승 시 DSR 40% 이상 고위험군 가구 비중은 12.7% 로 , 금액기준으로는 26.7% 로 증가.

자료:통계청, 가계금융복지조사 2021, KB경영연구소

③주택가격 상승기에 아파트를 구매한 가구의 상환 부담에 주목

수도권 아파트를 구매한 30~40대 가구의 상환부담 압력이 커질 전망

주택가격이 급등한 2019년 이후 수도권 아파트 구매계층의 상당수는 30~40대(서울 60%, 수도권 54%)
LTV 제한으로 서울 아파트 구입시 본인이 조달해야하는 금액은 2019년 5.2억 → 2021년 이후 8억 원대
30~40대의 소득 및 자산수준과 LTV규제를 감안하면, 주택구입을 위해 신용 및 기타 대출을 활용했을 가능성이 높음

한편 국내 주택담보대출 중 변동금리 비중은 53%로 높은 편. 금리 상승으로 이자상환 압박은 불가피

4대 은행 변동형 주담대 금리는 연 5~7% 수준으로 변동금리 대출을 활용한 가구의 상환 부담은 상당할 전망

아파트 구매자 연령대별 비중

자료: 국토교통부

서울 아파트 구입시 필요자금

자료: KB국민은행, KB경영연구소

주요국의 변동금리 주담대 비율

자료: Hypostat, 한국은행

④실질금리는 여전히 마이너스로 실물자산에 대한 선호도는 일정 수준 유지

최근 금리상승에도 불구, 실질금리가 아직 마이너스라는 점에서 실물자산에 대한 메리트는 여전히 존재

코로나 이후 수도권 아파트가격은 43% 상승한 반면 최근 4.7% 하락하는 등 주택시장은 하락국면에 진입한 것으로 파악
그러나 실질금리(예금은행 저축성 수신금리-소비자물가변동률)는 아직 마이너스 수준이며, 신규 진입은 어려우나 장기적으로 실물자산인 주택을 보유하려는 수요는 지속 가능

단기간 금리상승 영향은 높으나 과거대비 여전히 낮은 금리 수준, 한편 주택담보대출 금리는 하락 추세

주담대 금리의 추가상승 가능성은 제한적으로 주택가격의 하방 압력은 다소 낮아질 수 있음

실질금리와 주택가격 변동률 / 기준금리와 물가상승률

코로나 이후 수도권 아파트가격은 43% 상승한 반면 최근 4.7% 하락하는 등 주택시장은 하락국면에 진입한 것으로 파악. 주담대 금리의 추가상승 가능성은 제한적으로 주택가격의 하방 압력은 다소 낮아질 수 있음.

자료: KB국민은행, 한국은행

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2023 KB부동산 라운드테이블 발표자료

3화. 정책 대응

2023.02.21 허윤경

2화. 리스크 : 원인과 현상

2023.02.21 허윤경

1화. 진단 : 글로벌 비교

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8화. 결론 및 정책적 시사점

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7화. 부동산 PF 위험은 어느 수준

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6화. 미분양 아파트 확대 리스크

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5화. 거래량 감소의 심각성과 회복 가능성

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