LTV, DTI, DSR 계산, 주택담보대출 기본 용어 짚고가기

내 집 마련을 준비하다 보면 자주 바뀌는 부동산 정책에 LTV, DTI, DSR 같은 용어로 어려움을 겪는 분들이 많아요. 모두 내 집 마련의 꿈을 이루려면 알아야 하는 것들인데요. LTV, DTI, DSR 뜻과 계산법을 알아보고, 관련된 부동산 대출 규제까지 함께 살펴볼게요.

금융기관에서 주택을 담보로 돈을 빌려줄 때는 LTV, DTI, DSR을 기준으로 대출 가능 금액(대출 한도)을 정해요. LTV는 주택 가치 대비 대출금의 비율을 뜻해요. DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금의 비율을, DSR은 소득 대비 모든 대출 원리금의 비율을 의미해요.

LTV(Loan to Value)는 대출을 받을 때 담보가 되는 주택 가치에 대한 대출금의 비율이에요. 줄여서 ‘주택담보대출비율’이라고도 하는데요. 대출 가능 금액을 정하는 기준이 됩니다. 쉽게 말해 주택 가격의 몇 퍼센트까지 담보대출을 받을 수 있는지를 나타내죠. 

예를 들어 LTV가 60%라면 가격이 5억원인 주택의 대출가능금액은 3억원이 됩니다. 이 경우 내가 가지고 있는 돈(자기자본금)이 2억 이상 있어야 집을 살 수 있는 거죠. LTV가 80%라면 대출이 4억원까지 가능하기 때문에 1억원이 더 필요해요.

DTI(Debt to Income)는 ‘총부채상환비율’로 연소득 대비 한 해 동안 대출 원리금으로 부담하는 금액의 비율을 가리킵니다. 대출을 받은 채무자의 소득을 기준으로 상환 능력을 판단해 대출 가능 금액을 정하는 거예요. 소득이 적은데 주택담보대출을 많이 받으면 빚을 갚기 어려우니, 현실적으로 갚을 능력만큼만 빌려주는 거죠

예를 들어 DTI가 50%라면 연소득이 1억원인 사람은 1년 동안 부담할 주택담보대출 상환액이 5천만원을 넘을 수 없습니다. 

DSR(Debt Service Ratio)은 ‘총부채원리금상환비율’로 연소득 대비 한 해 동안 부담하는 내 모든 대출 원리금의 비율을 뜻해요. 주택담보대출 뿐 아니라, 카드론, 신용대출, 학자금 대출 등 내 명의로 된 모든 대출에 대한 원리금 부담을 반영해 계산해요. DSR 역시 채무자의 상환 능력과 재무 상황에 따라 대출 가능 금액을 정하는 기준이 됩니다.

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DTI와 DSR은 연소득을 기준으로 대출 상환 비율을 책정한다는 점에서 비슷해 보입니다.

하지만 DTI는 주택담보대출, DSR은 모든 가계대출의 한도를 정할 때 적용돼요. 또 DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자 상환액이 기준이지만, DSR은 한 사람이 가진 모든 대출의 원리금을 기준으로 대출 한도를 산정한다는 점에서도 차이가 있어요. 그렇기 때문에 DSR이 더 보수적인 대출 규제라고 볼 수 있어요.

2024년 2월부터 주택담보대출에 스트레스 DSR이 도입되었어요. 스트레스 DSR은 원리금 상환액을 정할 때 금리 상승 가능성을 미리 반영하여 계산하는 제도입니다. 따라서 스트레스 DSR이 적용되면 기존 DSR을 적용했을 때보다 대출 가능 한도가 줄어들 수 있어요.

LTV, DTI, DSR 조건을 모두 충족하는 한도 안에서 주택담보대출을 받을 수 있어요. 주택 소재지역과 주택보유상황에 따라 다르게 적용되니 미리 확인해보세요.

1억원을 초과한 금액을 대출을 받는다면 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 1억원 미만 대출은 보통 DSR 70% 규제가 적용되지만, 상품에 따라 달라질 수 있으니 미리 확인해야 해요.

지금까지 주택담보대출 받을 때 꼭 필요한 기초 지식, LTV, DTI, DSR에 대해 알아보았는데요.

실제 대출을 신청하려면 금융기관에서 내가 사려고 하는 주택의 가치와 내 소득을 얼마나 인정해주는지, 내게 맞는 대출 상품과 한도, 이율은 어떻게 되는지 직접 알아봐야 해요. 또 신규대출을 신청할 때 뿐 아니라 대출 갈아타기를 할 때에도 LTV, DTI, DSR이 적용되니 참고하세요.

큰 비용이 드는 의사결정인만큼 꼼꼼하게 따져보고 내 집 마련에 성공하세요! 👏