3화. 전세 관련 발생 가능 리스크

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전세제도의 구조적 리스크 점검과 정책제언

시리즈 총 6화

2023.06.18

읽는시간 4분

매매가격 하락 시보다 전세가격 하락 시 보증금 반환 지연과 손실 확대

주택매매에는 기본적으로 거래 비용이 발생함에 따라 매매가격 상승이 없다면 투자비용에 따른 손실 발생

주택 구입 시 주택가격 외에도 보유세 등의 비용이 추가적으로 발생
소자본투자와 전세보증금을 기반으로 지속적으로 투자 대상을 확대하는 경우가 늘면서 손실액도 크게 증가
특히 세제 변화로 인한 보유세 증가 시 손실이 급증할 수 있음

전세는 레버리지를 활용한 투자인 만큼 매매가격 하락 시 직접적인 손실이 발생하며, 주택경기 호황기에 소자본으로 보유 주택 수를 늘린 경우 손실 규모는 기하급수적으로 확대

다만 매매가격 하락 시에도 전세가격이 유지되는 경우 임대인의 손실은 발생하지 않음

주택시장 변화에 따른 임대인과 임차인의 리스크 변화

주택매매에는 기본적으로 거래 비용이 발생함에 따라 매매가격 상승이 없다면 투자비용에 따른 손실 발생. 전세는 레버리지를 활용한 투자인 만큼 매매가격 하락 시 직접적인 손실이 발생하며, 주택경기 호황기에 소자본으로 보유 주택 수를 늘린 경우 손실 규모는 기하급수적으로 확대.

자료: KB경영연구소

전세가격 하락 시에도 리스크에 노출되며, 매매가격 하락 시보다 더 빠르게 문제가 발생

세가격 하락으로 전세보증금 일부를 반환해야 할 경우 급하게 현금을 조달해야 하며, 다주택자의 경우 전세보증금 반환에 상당한 어려움을 겪을 수 있음
특히 매매가격과 전세가격이 동시에 하락하는 경우 임대인의 전세보증금 반환 능력 상실로 인해 전세보증금 손실 가능성이 증가

임대차3법 이후 급등한 전세가격을 기반으로 투자 증가. 최근 가격 조정으로 전세보증금 미반환 리스크 증가

최근 3년간 높은 전세보증금을 기반으로 주택을 구입한 사례가 급증하면서 전세가격 하락 시 보증금 미반환 리스크 증가 전망

임대차3법 시행 이후 단기간에 전세가격이 빠르게 상승하면서 전세보증금을 기반으로 주택을 구입한 사례가 다수
전세가격 하락으로 재계약 시점에 전세보증금 일부를 반환하거나 세입자 이동 수요로 전세 보증금 전체를 반환해야 하는 사례 증가 예상

최근 공시가격 하락과 전세보증보험 요건이 강화되면서 이 같은 보증금 미반환 이슈가 확대될 가능성 농후

공시가격 하락으로 임차인이 보증보험 가입 시 보증 가능한 전세금 규모가 축소될 것으로 예상
보증보험 가입 기준도 강화됨에 따라 보증 가능한 전세보증금 수준이 제한적일 전망
- 빌라 시세는 통상 공시가격의 150%로 산정하나 보증보험 가입 기준이 강화되면서 140%로 제한. 또한 올해 5월부터 매매전세비 100%에서 90% 이하만 가입 가능

무자본 갭투자를 기반으로 한 조직적인 전세사기가 가능한 구조

정부는 전세사기로 의심되는 거래를 파악하고 관련 내용을 수사 의뢰한 결과, 무자본으로 주택을 구입하는 갭투자 형식의 조직적인 사기가 다수를 차지

매매가격보다 전세가격이 높은 계약, 임대인의 세금 체납과 대출 사실을 숨기고 체결한 계약, 전세계약 당일 주택을 구입하고 근저당을 설정하는 등 임차인이 정보 확인이 어렵다는 점을 악용해 자기자본 없이 주택을 구매하고 전세계약을 체결하는 사례가 대부분

최근 발생한 전세사기의 주요 유형은 ①신축 빌라를 바지 사장에게 매도해 임대차계약을 체결한 후 보증금 미반환 ②다수의 모집책을 고용해 조직적으로 보증금 편취 ③다수의 임대차 계약을 체결한 후 법인에 매도하고 잠적 ④개업 공인중개사 간 교환거래를 통한 보증금 편취 ⑤전세계약 당일 근저당 설정(임차인 대항력 상실) 등이 있음

최근 빌라왕 사기³, 동탄 오피스텔 전세 피해⁴ 등이 이 같은 전세사기의 대표적 사례

전세 관련 사기의 주요 유형

자료: 정부 관계부처 합동, <임차인 재산 보호와 주거 안정 지원을 위한 전세사기 피해 방지 방안>, 2022년 9월

[주요 사례 ①] 신축 빌라의 건축주가 브로커를 고용해 세입자를 모집하고 변제 능력이 없는 매수자인 ‘바지 사장’에게 등기 이전. 구입과 동시에 전세계약을 체결하면서 건축주가 전세보증금을 편취

건축주는 브로커에게 수수료를 지급하고 전세보증금을 챙기고, 자기자본 없이 다수의 빌라를 매수한 매수자는 변제 능력이 없어 세입자는 전세보증금을 반환받지 못함

- 건축주가 세입자에게 이자지원금을 지원하며 전세계약을 유도

- 실제 빌라왕 사건에서 건축주는 분양 및 임대 컨설팅 수수료 명목으로 1 건당 수백 만원에서 수천만 원 에 상당하는 리베이트 약 8억 원을 지불

신축 빌라의 경우 거래 가격이 공시되지 않아 매매전세비를 알 수 없다는 점을 악용. 세입자는 집주인이 다수의 빌라를 보유하고 있다는 사실을 알 수 없는 상황

- 세입자에게 전세보증금만으로 빌라를 구입 한다는 사실과 전세 보증 금에 리베이트가 포함 된다는 사실도 고지하지 않음

이후 매수자가 사망하고 전세보증금 반환과 재계약 시점이 도래하면서 전세사기로 판명

세입자 상당수가 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증보험에 가입했으나, 집주인 사망 시 세입자는 계약 해지 통보 요건을 충족할 수 없어 보증보험을 통해 전세금을 돌려받지 못하는 상황

①신축 빌라 건축주가 브로커를 고용해 전세계약 후 제3자에게 주택 등기 이전(빌라왕 사건)

자료: <뉴스 1>, KB경영연구소 정리

[주요 사례 ②] 임대인이 모집책을 통해 조직적으로 세입자를 모집하고, 주택가격보다 높은 전세보증금을 받아 다수의 주택을 구입한 후 모집책에게 수수료를 지급

임대인 대신 모집책이 세입자와 주택가격보다 높은 전세보증금으로 계약을 진행하고 임대인은 다수 주택을 구입. 임대계약 성사 시 모집책에게 전세보증금 일부를 수수료로 지급
최근 매매가격과 전세가격이 하락하면서 재계약 시점에 보증금 반환이 어려운 상황에 직면

②다수의 모집책으로 조직적 보증금 편취

자료: <뉴스 1>, KB경영연구소 정리

[주요 사례 ③] 공인중개사인 임대인들이 각자 소유한 주택을 서로 중개. 시세보다 주택가격을 높여 깡통전세라는 사실을 숨기고 임대계약을 체결한 후 전세보증금을 탈취

인중개사들이 각자 소유하고 있는 주택을 매개로 교환거래를 진행
서로가 공인중개사인 점을 이용하여 세입자를 속이고 계약 진행. 상대방 임대인의 주택가격을 시세보다 높게 불러 깡통전세임을 숨기고 계약 체결

③개업 공인중개사 간 교환거래

자료: <뉴스 1>, KB경영연구소 정리

[주요 사례 ④] 다수의 임대인이 무자본으로 전세보증금을 받아 주택 구입. 이후 전세보증금 반환이 어렵게 되자 공모자가 설립한 법인(서류상으로만 존재)에 매도한 뒤 잠적

④다수 임대차계약 후 법인에 매도

자료: <뉴스 1>, KB경영연구소 정리

[주요 사례 ⑤] 임대차계약을 체결하고 확정일자와 전입신고를 했는데, 계약 당일 임대인이 대출을 받아 전세보증금보다 우선순위를 확보하면서 전세보증금을 반환받지 못하게 됨

임대차계약 후 임차인이 전입신고하고 입주하면 다음 날부터 대항력이 발생하는 점을 악용
임대차계약 당일 대출을 받으면 전세보증금보다 대출이 선순위권을 갖게 됨
- 대항력 요건은 확정일자 전입신고 , 실거주 이며 3 가지 를 모두 갖출 경우 경매 로 집이 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생김

⑤대항력 효력 발생 시차 이용