금리 상승과 오피스 수요 감소로 미국 상업용 부동산 시장에 대한 우려가 올해 초부터 지속적으로 이슈화
- 미국 연준(Fed)에서도 올해 상반기 금융안정보고서를 통해 상업용 부동산의 대출 리스크 확대로인한 경제의 부정적 영향을 경고
- 고물가로 인한 글로벌 긴축 기조에서 실물 경제 둔화와 금융 여건 악화 등으로 인한 상업용 부동산 시장 냉각이 투자 수익률 하락으로 이어지면서 투자자 이탈 및 손실 발생
[미리보기] 2023년 3분기 미국 상업용 부동산시장 점검
시리즈 총 5화
2023.08.25
읽는시간 4분
미국 상업용 부동산 중 오피스와 리테일의 시장 상황이 가장 좋지 않으며, 특히 오피스의 경우 공실률 상승으로 자산가치 하락이 빠르게 나타나고 있어 리스크 확대의 주요 원인으로 부각
- 오피스 시장은 코로나 펜데믹 이후 재택근무가 정착되면서 대도심 오피스의 공실률이 상승하였으며, 이로 인한 자산 가치 하락에 대한 우려가 확대
- 특히 뉴욕, 샌프란시스코 등 대도시의 중심업무지구를 중심으로 공실률이 상승하면서 오피스 자산가격 하락에 따른 부작용이 이슈화
- 올해 상반기 오피스 공실률은 도심의 중심업무지구(CBD)가 18%를, 교외 지역이 12%를 상회 - 리테일 시장은 수요 대비 공급이 부족한 우량 상권을 중심으로 회복 가능성이 대두되나, 경기 침체에 대한 우려 확산과 소비 패턴의 변화 움직임이 위험 요소로 부각
- 반면, 임대주택과 산업·물류 시장은 상대적으로 양호한 시장으로 구분
- 임대주택 시장은 모기지 금리 인상과 주택가격 상승으로 주택을 구매하는 것보다 임대하는것이 상대적으로 저렴해지면서 임대 수요가 증가
- 물류·산업 시장의 경우, 수요가 양호한 수준이며 전통적인 부동산 투자에 대한 대안으로 의료시설, 셀프스토리지(self-storage)와 같은 틈새 자산이 부상
전반적인 상업용부동산 부진으로 인해 리파이낸싱 리스크 등 시장 우려 증가
- 상업용 부동산 경기 침체와 리파이낸싱 급증이 맞물리면서 리스크 요인으로 부각
- 2023~2024년간 2년간 1조 달러 규모의 대출이 만기 도래(2023년 5,100억 달러, 2024년 5,360억 달러) 예정이며 이는 지난 10년 평균 대비 45%나 많은 물량
- 비소구권 대출 채무자는 담보 제공된 자산의 가치가 대출 잔액보다 하락할 경우, 자산을포기하는 전략적인 파산을 선택할 수 있어 상업용 부동산 채무불이행 우려 증가 - 건전성 지표는 금융위기 대비 양호한 수준이나 연체율 상승으로 금융기관의 충당금 이슈가 발생. 신용등급별 CMBS 스프레드가 확대되면서 비우량 상업용 부동산의 조달 리스크가 불거짐
- CMBS 연체율은 3.62%로 금융위기(10.30%) 당시 고점보다는 낮으나 최근 1년간 상승세
- JP모건, 골드만삭스, 모건스탠리, 뱅크오브아메리카 등 미국 6대 은행들은 50억 달러의 부실 대출을 올해 2분기 상각처리하고 대손충당금 76억 달러를 적립
- CMBS에 대한 투자자들의 선호도 급감하며 BBB등급 CMBS의 스프레드가 10% 중반에 도달하면서 BB등급 하이일드 채권과의 수익률 격차가 급격히 확대 - 금융기관 중에서는 총 자산 대비 상업용 부동산 대출 비중이 큰 소형 은행의 경우 상업용 부동산 가치 하락에 상대적으로 취약한 것으로 판단
- 상업용 부동산 대출이 총 자산에서 차지하는 비중은 은행권 전체로는 10%미만에 불과하지만 소형은행(자산 1,000억 달러 미만)의 경우 20%대로 높은 편
- 소형은행은 은행권 상업용 부동산 대출(2.17조 달러)의 3분의 2이상을 보유하며 상업용 담보 가치 하락의 위험에 크게 노출되어 있어 자산 건전성 악화에 직면
미국 상업용 부동산 시장 부진이 국내 금융권 부실이나 투자자 손실로 이어지지 않도록 금융기관과 기관투자자의 자산 건전성 모니터링을 강화
- 오피스, 리테일을 중심으로 대체투자 자산에 대한 중·후순위 투자에 유의
- 미국 소형 은행들의 상업용 부동산 대출 축소로 대출 가용성이 낮아지면서 수요가 감소한 오피스와 리테일을 중심으로 자산 부실화 위험이 확대
- 자산 가치가 하락한 상황에서 디폴트 발생으로 인한 자산 매각시 중·후순위 대출 채권자들의 원금 손실 가능성이 높음 - 장기적인 관점에서 리스크 대비 가격 하락폭이 과다한 섹터에서 대체투자 기회를 모색
- 부동산 가치 하락 위험이 증가하는 가운데 부동산 금융 시장의 유동성 경색이 장기화될 경우 급등한 스프레드 정상화에 시간이 소요 될 전망
- 그러나 신규가 급감한 CMBS 발행시장에서 더욱 엄격해진 대출 기준을 통과한 CMBS B-Piece가 공격적인 성향의 투자자들에게 고수익 투자기회로 부상할 가능성
- 또한, 우량 자산들을 저가에 매입할 수 있는 기회가 올 수 있으므로 시장 모니터링 지속 필요
이강배
KB경영연구소
총 5화
미국 상업용 부동산 시장 점검
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