집값 침체에도 오르는 곳 있다? 양극화 심각해지는 주택시장

부동산시장 침체 속에서도 서울 내 초고가 아파트들이 신고가를 경신하고 있습니다. 시장 침체 상관없이 ‘그들만의 리그’가 펼쳐지고 있는 것인데요. 그 이유는 무엇인지 KB부동산에서 살펴봤습니다. 

서울 아파트값이 18주 연속 하락하고 있습니다. KB부동산 데이터허브의 주간 KB주택가격 동향 자료에 따르면, 3월 첫째 주(3월 18일 기준) 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.03% 내리며 지난해 11월 둘째 주(11월 13일 기준) 이후 18주 연속 조정이 이어졌습니다. 다만 하락폭은 0.01%p 줄었습니다. 

서울의 매수우위지수는 전주 29.7보다 조금 떨어진 29.2를 기록하며 매수자보다 여전히 매도자가 많은 상태를 유지 중에 있어 거래 침체 상태가 계속되고 있습니다. 매수우위지수는 0~200 범위이며, 100을 넘으면 '매수자가 많다'를, 100 미만이면 '매도자가 많다'를 의미합니다. 

상황이 이렇다 보니 비교적 시세가 굳건하다는 강남권 아파트들마저 하락 거래가 이뤄지고 있는데요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 서울 송파구 잠실동에 위치한 ‘트리지움’ 전용면적 84.9㎡는 지난해 8월 23억원(23층)에 거래됐지만, 한달 후인 9월에는 22억원(31층)에 팔렸으며, 가장 최근 거래인 지난 2월에는 20억4000만원(12층)까지 하락 거래됐습니다. 서초구 서초동 신동아2차 전용 166.1㎡도 이달 1일 29억1000만원(6층)에 손바뀜됐는데, 직전 거래인 지난 1월 29억5000만원(8층) 대비 4000만원이 하락했습니다. 

이 같은 부동산시장 침체에도 불구하고 50억원 이상 초고가 아파트들에선 신고가 거래 행진이 잇따르고 있습니다. 

서울 강남구 삼성동에 위치한 ‘아이파크삼성’ 전용 175.0㎡는 지난 1월 90억원(33층)에 거래됐습니다. 같은 평형대가 지난해 7월 62억원(10층)에 거래된 이후 6개월 만에 30억원 가까이 오르면서 신고가를 경신한 것입니다. 

압구정동 ‘현대2차’ 전용 196.8㎡도 지난 2월 80억원(13층)에 거래되며 신고가를 기록했는데요. 2021년 1월 직전거래가인 53억9000만원(15층)에서 26억원가량 상승한 금액입니다. 도곡동 ‘타워팰리스3차’ 전용 214.9㎡ 또한 지난 2월 58억원(58층)에 팔리면서 신고가를 찍었습니다. 전고가는 2021년 6월 47억8000만원(60층)으로 10억 이상 뛰어 거래된 것입니다. 

용산구에서는 '나인원한남' 전용 206.8㎡이 97억원(3층)에 거래되며 2022년 11월 이뤄진 최고가(94억5000만원/8층)보다 2억원 이상 오른 가격으로 신고가를 경신했습니다.  

초고가 아파트에 대한 인기는 최근 분양시장에서도 찾아볼 수 있습니다. 역대 최고가로 분양하는 단지들임에도 불구하고 수요자들이 거침없이 청약에 나서고 있는 모습입니다. 

지난 1월 서울 광진구 광장동에서 분양한 ‘포제스 한강’은 106가구 모집에 순위 내 1062개의 청약 통장이 모이며 평균 10.0대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 강북지역에서 최초로 3.3㎡당 분양가가 1억원 넘게 책정돼 전용 84㎡가 32억~44억원대, 전용 115㎡가 52억∼63억원대, 펜트하우스인 전용 244㎡는 150억~160억원 선이었음에도 말이죠. 또한 당첨 가점도 84점 만점 기준으로 전용 84㎡가 최저 59점에서 최고 74점을 기록해 높은 수준이었습니다. 

지난 2월 서초구 잠원동에서 청약을 받은 ‘메이플자이’ 역시 1순위에서 81가구 모집에 3만5828명이 몰려 평균 경쟁률 442대 1을 기록했습니다. 3.3㎡당 분양가가 6705만원 수준으로 전국 평균 분양가(1700만원대)보다 4배 가까이 비쌌지만 높은 청약 경쟁률을 보인 것이죠. 

반면 지방 분양 아파트들은 미분양을 면치 못하며 대조를 이루고 있습니다, 일례로 지난달 대구 서구 내당동에서 분양한 ‘반고개역 푸르지오’는 1순위 청약에서 239가구 모집에 단 8개 통장만이 접수돼 평균 0.03대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 같은 달 경북 울진에서 1순위를 받은 '울진 후포 오션더캐슬'도 123가구 모집에 25건만 접수돼 미달됐습니다. 

업계에서는 부동산시장 침체에도 불구하고 초고가 아파트 거래가 활발하게 이뤄지고 있는 배경으로 초고가 주택시장이 일반 시장과는 차별되는 ‘그들만의 리그’라는 점을 꼽고 있습니다. 요즘과 같은 시기에 초고가 아파트를 매수하는 사람들은 금리나 대출의 영향을 상대적으로 덜 받는 자산가일 확률이 높기 때문입니다. 

또한 희소성이 높다는 점도 자산가들을 끌어들이는 요인으로 언급되고 있습니다. 한강변, 고급 커뮤니티 등 자산가들의 입맛에 맞춘 입지와 상품성을 갖춘 주택들이 많지 않기 때문입니다. 희소성 높은 단지를 사려고 하는 자산가들의 수요는 시장과 상관없이 꾸준한 반면 공급이 적어 가격이 상승하는 것이죠. 

특히 전문가들은 자산가들 사이에선 요즘처럼 시장이 주춤하고 있을 때가 초고가 아파트 매수 적기라고 생각하는 이들이 많다고 하는데요. 시장이 상승세로 돌아서면 더 큰 시세 상승을 누릴 수 있다는 것이죠. 이에 따라 시장이 침체되면 침체될수록 초고가 아파트를 매수하고자 하는 수요는 더 늘어날 수 있다는 분석입니다. 

지금까지 부동산시장 침체가 이어지고 있는 가운데에서도 역대 최고가 거래가 나오는 초고가 아파트 시장을 살펴봤습니다. 이러한 초고층 아파트를 사는 수요는 금리, 대출 등과 상관없는 현금부자들이 많기 때문에 전반적인 시장과는 다른 분위기가 나타나고 있는데요. 이런 상황이 계속될수록 부동산시장 양극화 문제가 심각해지는 결과가 초래될 것으로 전망됩니다. 향후 시장이 어떻게 흘러가게 될지 관심있게 지켜봐야 하겠습니다.