올 1분기 집값 상승률 vs. 하락률 TOP 3 지역은 ‘OO’, 그 이유는?

올 1분기 전국에서 아파트값이 가장 많이 상승한 지역은 바로 강원도 춘천입니다. KB부동산 데이터허브의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면, 올 1분기 강원도 춘천 아파트 매매가는 1.36% 상승했습니다. 전국적으로 집값이 침체 일로를 걷고 있음에도 강원도 춘천 아파트값이 상승한 이유로는 교통호재를 꼽을 수 있는데요. 바로 지난 1월 말 정부가 GTX-B노선을 춘천까지 연장한다는 안을 발표한 이후 지속적인 상승세를 보였습니다. 또한 최근 ‘기업도시 시즌2’로 불리는 기업혁신파크 선도 사업 대상지로 선정되는 호재까지 겹치면서 승승장구 중입니다.

두 번째로 높은 상승률을 보인 곳은 충남 논산시입니다. 논산시 아파트값은 1분기 동안 1.13%가 올랐는데요. 이러한 논산 집값의 상승은 국방산업단지 확정이 호재로 작용했단 분석입니다. 논산 연무읍 일원 87만㎡(약 26만평)에 국방산업단지 조성이 지난 1월 확정됐는데요. 이곳에 국방벤처센터 설립, 국방과학연구소 산하 국방미래기술연구센터 등도 들어설 예정입니다. 여기에 KTX신연무대역이 신설될 계획이란 점도 집값에 긍정적인 영향을 미쳤습니다.

3위는 0.77% 상승을 기록한 경북 안동시가 차지했습니다. 안동시 집값이 상승한 이유로는 새아파트 공급 부족을 꼽을 수 있는데요. 행정안전부 주민등록 인구통계 자료에 따르면, 안동시 내 세대수는 2018년부터 2023년까지 5년 동안 총 4420세대가 늘었습니다. 그러나 KB부동산 데이터허브에서 안동시 아파트 분양 물량을 살펴보면, 같은 기간 동안 아파트 공급 물량은 1979가구에 불과했습니다.

그럼 반대로 1분기 동안 아파트 매매가격이 가장 많이 떨어진 하락률 1위 지역은 어디일까요? 바로 작년 12월 대비 3월 변동률 -1.79%를 보인 대구 남구입니다. 대구 남구는 대구 내에서도 미분양 물량이 가장 많은 지역으로, 미분양 적체로 인해 하락이 가속화된 것으로 보입니다. 실제 대구시청에서 발표하는 2024년 2월 말 대구 공동주택 미분양 현황에 따르면, 대구 내 총 9927가구의 미분양 물량 중 대구 남구가 2232가구를 차지해 22.5%로 가장 높았습니다.

두 번째로 아파트값 하락이 심했던 지역은 부산 영도구였습니다. -1.76%를 기록해 근소한 차이로 2위가 됐는데요. 부산 영도구의 경우 지난 2018년부터 2023년까지 공급 물량은 3862가구 늘었지만 세대수는 오히려 1019가구 감소해 공급 과다로 인한 집값 하락이 원인으로 분석됩니다.

집값 하락률 3위 지역은 경남 거제시입니다. 올 1분기동안 -1.72% 하락했는데요. 거제시 아파트값 하락은 공급 과다로 인한 미분양 적체 현상이 심해지고 있어섭니다. 거제시청 미분양 자료에 따르면, 지난해 11월 기준 거제시 미분양 물량은 3192건이었는데 올해 2월에는 3413건으로 오히려 더 증가했는데요. 향후 공급 대기 물량도 많아 집값 반등이 쉽지 않아 보입니다.

앞서 살펴본 것처럼 1분기 부동산시장은 상승률 상위 3위, 하락률 상위 3위 모두 지방 도시들이 차지했습니다. 그렇다면 수도권 부동산시장은 1분기에 어떤 흐름을 보였을까요? 우선 올 1분기 수도권 아파트 매매가격지수 변동률은 -0.4%를 나타낸 가운데, 서울 -0.46%, 경기도 -0.38%, 인천 -0.33%로 서울 아파트값 하락률이 제일 깊었습니다.

이런 와중에도 상승세를 유지한 지역들이 있었는데요. 수도권 내에서 가장 큰 상승세를 보였던 지역은 인천 중구였습니다. 1분기 동안 아파트가격이 0.38% 상승했습니다. 2위에 오른 지역은 경기도 수원시 영통구로 같은 기간 0.28% 올랐습니다. 그 뒤로 과천시가 0.25% 상승세를 보이며 3위를 기록했습니다. 그 외 인천 서구(0.18%), 경기도 양주시(0.14%), 인천 중구(0.08%)도 상승한 지역에 이름을 올렸습니다. 올 1분기 동안 수도권에서 조정을 받지 않고 집값 오름세를 보인 곳은 위에서 언급한 6곳이 유일합니다.

수도권에서 가장 아파트 매매가격 하락세가 가팔랐던 곳은 경기도 동두천시로, 1분기 동안 -0.42% 하락을 기록했습니다. 그 뒤로 서울 금천구 아파트값이 -1.25%로 2위를, 서울 도봉구가 -1.14%로 3위를 기록했습니다. 그 외에 인천 계양구(-1.08%), 경기 성남시 중원구(-0.99%), 인천 동구(-0.91%) 순으로 나타났습니다.

지금까지 1분기 전국 집값 변동률이 컸던 지역을 중심으로 분석해 보았습니다. 지난 1분기 전국 아파트값이 마이너스를 기록한 가운데, 지방 도시들의 선전이 눈에 띄었습니다. 대부분 개발호재 등의 이유로 집값 상승을 견인한 것인데요. 반대로 집값 하락률이 심했던 지역은 공급 과다, 미분양 적체 등의 이유로 집값이 맥없이 내려앉았습니다. 특히 수도권의 경우 6개 도시를 제외하고 보합이거나 하락권에 머물렀고요.

그렇다면 2분기 집값은 어떻게 흘러갈까요? 우선 1분기 전국 아파트값의 흐름을 살펴보면, 1월 -0.16%, 2월 -0.11%, 3월 -0.16% 등 하향추세가 이어지고 있어 2분기에 집값 흐름이 전환될 것으로 보이진 않습니다. 이에 1분기처럼 교통이나 개발 등 직접적으로 호재가 있거나 공급이 부족한 지역만 오르는 양극화 현상이 계속될 것으로 보입니다.

특히 전문가들은 4월 총선 이후 정책적 불확실성이 해소되면 관망세였던 분위기가 전환될 것으로 기대하고 있는데요. 지역별로 개발 공약에 따른 국지적인 상승세도 예상해 볼만 하고요. 반면, 집값 향방을 결정하는 중요한 요인 중 하나인 ‘금리’ 인하 시점에 대한 불확실성이 확대되고 있어 회복세가 더딜 것이란 의견도 있습니다. 과연 2분기에 어떤 방향으로 흘러가게 될지 귀추가 주목됩니다.