대세는 ‘얼죽신’? 최신 트렌드 벗어나 노후 아파트를 찾는 이유는?

최근 신축 아파트에 대한 선호도가 증가하면서 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이라는 신조어가 생겨난 가운데, 상대적으로 덜 오른 노후 아파트 매매가격지수가 상승한 것으로 조사됐습니다. KB부동산이 노후 아파트의 거래 상황을 살펴봤습니다.

‘얼죽신’이라는 신조어는 지난 여름 처음으로 등장했습니다. 구축 아파트에 비해 신축 아파트를 선호하는 현상이 짙어지면서 만들어진 단어인데요. 아파트 가격이 빠른 회복세를 보였던 지난 여름, 건축 연령별 매매가격지수에 의미있는 변화가 나타났습니다.

한국부동산원의 서울 아파트 건축 연령별 매매가격지수 자료에 따르면, 지은지 5년 이하인 신축 아파트는 7월 한달 간 전월대비 2.34% 상승했습니다. 같은 기간 20년 초과 구축 아파트는 그의 절반도 못 미치는 1.01% 상승에 그쳤습니다.

하지만 8월 들어 5년 이하 신축의 상승세는 한풀 꺾인 2.25%로, 전월대비 0.09%p 줄었는데요. 같은 8월 5년~10년 사이 아파트도 1.64%에서 1.45%로 0.19%p, 10년~15년 사이도 0.07%p로 상승폭이 줄었습니다.

반면, 지은지 15년~20년된 아파트는 0.97%에서 1.01%로 0.04%p 늘었고, 20년 초과 아파트는 1.01%에서 1.18%로 0.17%p 상승하는 등 구축 아파트의 오름폭은 8월 들어 더 커진 모습을 보였습니다.

구축 아파트의 지수 상승폭은 신축에 비해 크지 않았지만, 신축은 7월, 8월 급격히 상승한 이후 10월 기준 0.34% 상승에 그쳤습니다. 구축은 그보다 늦은 8월에 많이 올랐고, 10월 기준 0.44%로 신축 지수 보다 오히려 더 높은 상승률을 보였습니다.

이는 신축 아파트의 커뮤니티 시설 같은 갖춰진 인프라를 바로 누리는 것도 물론 좋지만, 상대적으로 가격이 덜 오른 노후 아파트를 매수해 현재의 불편함을 감수하고 미래가치를 노리는 매수자들이 늘었기 때문으로 풀이됩니다. 앞으로 시장이 재차 회복세를 나타낼 경우, 이와 유사한 패턴이 반복될지 지켜봐야겠습니다.

이번엔 국토부 실거래가 신고를 통한 아파트 매매 거래량을 살펴보겠습니다. 11월 27일 기준, 10월 한달 동안 서울에서는 3,640건이 거래됐는데요. 지은지 5년 이하인 신축 아파트는 346건 거래됐고, 30년 초과가 795건으로 가장 많았습니다. 이후 20년 초과~25년 이하가 775건, 15년 초과~20년 이하 586건 순입니다.

연도별 거래량을 살펴보면, 지은지 25년된 1999년 입주한 아파트가 204건으로 가장 많았고, 이후 2004년 184건, 2003년 171건, 2000년 165건 순입니다.

30년 넘은 아파트 중에서는 1988년에 지어진 아파트가 155건으로 가장 많았습니다. 30년이 넘은 아파트는 대부분 재건축 연한이 돼 현재 재건축을 추진하고 있거나 재건축 대상 아파트가 많습니다.

낡은 아파트에 살면서 불편함을 조금 겪더라도 재건축 사업이 진행돼 신규 아파트로 거듭나면 시세 차익을 누릴 수 있어 이른바 '몸테크' 전략을 선택한 것으로 풀이됩니다.

10월 한달 간 입주 30년 넘은 아파트 중 가장 거래가 많았던 단지는 서울 노원구 상계동 상계주공(16단지)로, 현재 8건 신고됐습니다. 1988년 9월 입주한 2,392가구 단지입니다. 서울지하철 7호선 마들역이 걸어서 7분, 단지 바로 옆에 상경초등이 있고, 상계근린공원, 중랑천 산책로를 이용할 수 있습니다.

전용 45㎡가 10월 4억 3,000만원에 거래되기도 했는데요. 이는 한달 전인 3억 6,500만원에서 6,500만원 오른 가격입니다. 가장 최근 실거래가는 3억  7,500만원입니다. 지난 2021년 예비안전진단을 통과하기도 했습니다.

노원구 한 공인중개사사무소 관계자는 "신축 아파트는 누구나 선호하지만 그만큼 가격이 높게 형성돼 있고 공급 물량도 적다. 그렇다 보니 자신의 자금 여력에 맞춰 상대적으로 덜 오른 구축에서 재건축을 기대하는 사람도 많다"고 설명했습니다.

양천구 신월동 신월시영도 10월 한달 간 8건 거래됐습니다. 1988년 4월에 입주했고, 2,256가구 단지입니다. 단지 중앙에 신월공원이 있고, 서울지하철 2호선 신정네거리역을 이용할 수 있습니다.

11월 10일 양천구청이 신월시영 아파트 재건축사업 정비계획 및 정비구역 지정(안)에 대한 주민설명회를 개최했는데요. 재건축사업을 통해 최고 21층 29개 동, 3,147가구로 탈바꿈할 계획입니다. 전용 43㎡가 10월 4억 6,500만원에 거래됐습니다.

송파구 문정동 올림픽훼밀리타운도 5건 거래됐습니다. 송파구의 ‘올림픽 3대장’ 중 하나로, 1988년 12월 입주한 4,494가구 대단지입니다. 전용 117㎡가 10월 20억 7,000만원에 거래됐습니다.

이 단지는 11월 7일, 26층 6,620가구로 재건축하는 정비계획안을 공람, 공고했습니다. 단지 안에 2만㎡ 규모의 근린공원을 만들고 전용 60㎡ 이상 중대형 위주로 공급할 예정입니다.