역대급 규제완화에 기대감 꿈틀… 1기 신도시 특별법 ‘수혜 단지’는 어디?

특별법이 적용되는 ‘노후계획도시 특별정비구역(이하 특별정비구역)’은 택지조성사업이 완료된 후 20년이 경과한 100만㎡ 이상 택지를 말합니다. 단 택지지구를 분할하여 개발한 경우를 고려하여 인접한 2개 이상의 택지 면적 합이 100만㎡ 이상이거나 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 역시 하나의 특별정비구역으로 포함합니다. 결국 기존 재건축 연한이 30년인 것을 고려하면, 이번 특별법을 통해 보다 많은 지역이 사업 추진에 속도를 낼 것으로 보입니다.

실제로 특별정비구역으로 지정되면, 재건축 연한 외에도 많은 규제가 완화됩니다. 대표적으로 재건축 사업의 걸림돌로 여겨졌던 ‘안전진단’과 ‘용적률’에 대한 내용이 바뀌는데요. 가령 정비사업을 통해 공공임대, 공공분양, 기반시설, 기여금 등 공공성을 확보할 경우 안전진단 항목을 면제받을 수 있게 됩니다.

용적률 규제는 종상향을 통해 완화될 예정입니다. 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역으로 변경될 경우 용적률이 150% 이하에서 300% 이하로 2배 높아지게 되는데요. 만약 준주거지역으로 변경되면 최대 500%까지 상향됩니다. 또한 리모델링은 특별정비구역 내 가구 수 추가 확보를 목적으로 현행(15% 이내 증가)보다 더 많은 세대를 추가할 수 있습니다. 단 구체적인 범위는 시행령을 통해 규정한다고 합니다.

이 외에도 특별정비구역은 절차 간소화를 통해 빠른 사업이 가능하도록 바뀔 예정입니다. 정부는 ‘건축법’, ‘경관법’, ‘국토계획법’, ‘광역교통법’ 등 개별 사업법에서 정하는 인허가의 각종 심의, 지정, 계획 수립 등을 통합하겠다고 밝혔습니다.

이번 특별법의 직접적인 수혜를 입을 것으로 거론되는 지역은 단연 ‘1기 신도시’입니다. 1992년에서 1996년 사이에 공급이 집중된 1기 신도시는 자족성이 부족하고 주차난, 배관, 층간소음, 기반시설 노후화 등의 이유로 정비사업에 대한 주민들의 요구가 빗발치고 있는데요. 하지만 이미 용적률이 높게 적용된 데다가 재건축 연한을 채우지 못한 단지도 많아 현행 법률 체계로는 신속하고 광역적인 정비가 어려운 상황입니다.

또한 30만 명이 넘는 가구가 살고 있는 1기 신도시가 일시에 재건축을 할 수 없으므로 사업성이 높고 개발에 적합한 단지부터 정비사업을 시작할 것으로 예상되고 있습니다. 같은 신도시 내에서도 사업 시기가 10년 이상 차이 날 것으로 거론되면서 장기간 사업이 지연되는 단지는 재건축 실현 여부가 불투명할 수 있다는 얘기도 나오고 있죠. 그렇다면, 1기 신도시 내에서 주목해야 할 단지는 어디일까요?

1기 신도시의 맏형 노릇을 하고 있는 분당은 서현동에 위치한 ‘시범단지(한양·삼성한신·현대·우성)’를 주목해야 합니다. 1991년도에 준공된 이 단지들은 1기 신도시에 조성된 단지 중 가장 먼저 입주를 완료해 재건축 가능성이 높은 곳으로 평가받고 있는데요. 총 7,769가구 규모의 인접한 4개 단지가 통합 재건축을 추진 중이기 때문에 정부의 고밀·복합개발 등의 정책과도 일맥상통하고 있습니다.

또한 시범단지는 교통, 학군, 편의시설 등 주거 인프라도 뛰어난 사업지입니다. 수인분당선 서현역과 인접한 역세권 단지인 데다가 서현초·중·고, 분당초 등 단지별로 학교 하나씩 품고 있는 알짜배기 단지죠. 만약 통합 재건축이 진행된다면, 한 단지 안에서 초·중·고 모두 통학이 가능한 원스톱 학군이 조성됩니다. 또한 분당중앙공원을 비롯해 분당호, 어린이공원 등 각종 휴게시설이 인접해 있고 서현역을 중심으로 상권도 잘 형성돼 있어 주거 만족도가 높은 단지입니다.

이 외에도 신분당선 정자역 주변에 위치한 ‘느티마을’과 ‘상록마을’ 단지들도 특별법 수혜 단지로 평가받고 있으니 관심 있게 지켜보는 것을 추천드립니다.

평촌에서는 지하철 4호선 ‘평촌역’과 ‘범계역’ 기준으로 남쪽에 위치한 단지를 주목할 필요가 있습니다. 사실 평촌은 높은 용적률 탓에 재건축보다 리모델링 사업이 활발하게 추진 중인 지역입니다. 실제로 역과 가까운 ‘초원마을(부영·세경·성원·대림·대원·LG·한양)’을 보면, 대다수의 단지가 리모델링 사업을 추진하고 있죠. 범계역과 가까운 목련마을에서도 일부 단지는 리모델링 사업이 활발하게 진행되고 있습니다.

물론 이번 특별법으로 인해 리모델링 단지도 수혜를 입을 테지만, 아무래도 수요자의 관심이 더 큰 곳은 재건축 단지일 텐데요. 평촌에서는 ‘꿈마을(우성·동아·건영·현대·한신·금호·라이프)’ 단지가 큰 기대를 모으고 있습니다. 1992년~1994년 사이에 준공된 꿈마을 단지는 평촌 내에서 수요자에게 가장 상급지로 인식되고 있습니다. 경기도 최대 규모의 평촌 학원가와 가까울 뿐만 아니라 민백초, 귀인초, 귀인중, 백영고’ 등 학업 성취도가 높은 우수한 학군이 조성돼 있기 때문이죠.

또한 꿈마을 단지(라이프 제외)는 전용면적 96㎡ 이상의 중·대형 평형으로만 구성돼 있기 때문에 입주민들 역시 리모델링보다 재건축을 선호하고 있는 것으로 알려졌습니다. 이 외에도 중·대형 통합 재건축을 추진 중인 ‘목련1·6·7·8·9단지’도 눈여겨보면 좋을 것으로 판단됩니다.

일산은 경의·중앙선 일산역 인근 ‘후곡마을’ 단지를 주목해야 합니다. 그중에서도 이미 대규모 불록 단위 통합 재건축을 추진 중인 ‘3·4·10·15단지’가 가장 눈에 띄는데요. 아직 재건축 연한을 채우지 못한 이 단지들은 특별법을 통해 보다 발빠르게 정비사업 추진이 가능할 것으로 전망되고 있습니다.

4개 단지는 후곡마을 단지 중에서도 입지적 장점이 뚜렷한 것으로 평가받고 있습니다. 일산역과 가장 가까이 위치한 데다가 일산 사교육의 중심인 후곡학원가와 인접해 있어 초·중·고 자녀를 둔 학부모 수요자에게 인기가 높은 단지인데요. 상권도 잘 조성돼 있고, 단지 사이에 넓은 면적의 녹지공원까지 마련돼 있어 주거 인프라가 뛰어난 편입니다. 현재 4개 단지의 총 가구수는 2,564가구에 달하며, 향후 통합 재건축이 완료된다면 일산을 대표하는 랜드마크 아파트가 탄생할 것으로 예상되고 있습니다.

이 외에도 산본과 중동 역시 지하철역을 중심으로 ‘슈퍼블록’ 형성이 가능한 단지들 가운데 추진 의지가 강한 곳 위주로 정비사업이 시작될 것으로 예상되고 있는데요. 이번 특별법은 1기 신도시에만 적용되는 법이 아니기 때문에 조건만 맞는다면 다양한 지역에서 정비사업 특혜를 받을 수 있습니다. 대표적으로 목동, 중계, 부산 해운대 등의 택지지구가 거론되고 있죠.

지금까지 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법의 수혜를 입는 지역과 단지들을 살펴봤는데요. 개인마다 특별법 수혜 예상 단지에 대한 생각이 다를 수 있으니 참고용으로만 이해하시면 좋을 것 같습니다. 앞으로 1기 신도시를 비롯한 노후 도시는 어떻게 변화하게 될까요? 10년 뒤 이곳들의 모습이 기대되는 바입니다.