하락장에 흔들렸던 인천 송도, 반등 기회 찾아오나?

최근 1년 동안 부동산 시장은 전국 어느 지역도 피할 수 없는 사상 초유의 하락장이 나타났습니다. 특히 송도처럼 부동산 호황기 때 집값이 가파르게 상승한 지역은 하락 폭이 더욱 크게 형성됐는데요. KB부동산이 발표한 통계자료를 보면서 확인해 보도록 하죠.

2020년부터 2021년까지 이어진 부동산 호황기. 송도가 속한 인천 연수구는 이 기간(2019년 12월 대비 2021년 12월)동안 집값이 무려 64.8%가 오르며, 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했는데요. 이는 전국 평균(31.8%)보다도 2배 이상 높은 수치입니다. 단 2년 만에 집값이 60% 이상 올랐다는 것은 정말이지 전무후무한 기록이죠.

하지만 가파른 상승이 있으면 조정도 따르는 법. 부동산 시장이 하락장으로 전환되자 송도의 집값은 걷잡을 수 없을 정도로 빠르게 내려가기 시작했습니다. 2022년 한 해 동안만 -8.3%가 하락했습니다. 같은 기간 전국 평균은 -3.1%에 불과합니다. 아직 3개월밖에 지나지 않았지만, 올해 역시 인천 연수구의 하락세는 두드러지게 나타나고 있습니다. 2022년 12월 대비, 올해 3월 전국에서 가장 높은 하락률을 기록한 지역이 바로 인천 연수구(-9.5%)거든요.

실제로 2020년 1월, 60.6을 기록한 인천 연수구의 매매가격지수는 2022년 4월 100.5까지 상승한 이후 현재(2023년 3월 기준)는 82.6까지 하락한 상태입니다.

지표상 송도 집값은 지속적으로 하락하고 있지만, 사실 송도 일부 단지에서는 다시금 상승 거래가 이뤄지고 있습니다. 먼저 송도의 대장주 아파트가 밀집한 1공구 단지들을 살펴보겠습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 송도 1공구에 위치한 ‘더샵그린워크1차’의 전용면적 84㎡는 지난 3월 22일, 7억2,500만원에 거래됐습니다. 해당 단지는 올해 1월만 하더라도 6억400만원까지 가격이 하락한 이후 6억원대 가격을 유지했지만, 최근 들어 7억원이 넘는 가격에 거래가 체결되고 있습니다. 비록 현 실거래가 역시 최고가(10억9,500만원, 2021년 9월) 대비 3억7,000만원 하락한 가격이지만, 속절없이 떨어지던 송도 시장의 분위기가 변하고 있음을 느낄 수 있는 사례입니다.

인근에 위치한 ‘송도푸르지오하버뷰’ 역시 상승 기류가 보이고 있습니다. 이 단지의 전용면적 111㎡는 올해 2월 7일, 7억9,000만원에 거래되면서 2021년 이후 최저가를 보였는데요 하지만 이후 거래된 총 3건의 거래에선 8억500만원, 8억7,000만원, 9억1,000만원에 거래가 체결되면서 1개월 사이에 1억2,000만원이 올랐습니다.

아직 개발이 진행 중인 8공구에는 단기간에 2억5,500만원이 오른 단지도 나타났습니다. 그 주인공은 바로 ‘더샵송도마리나베이’인데요. 이 단지의 전용면적 84㎡는 올해 1월, 5억9,000만원까지 가격이 하락했지만, 단 2개월 만에 8억4,500만원에 체결된 거래가 나왔습니다. 아직 동·호수별로 가격 변동이 크게 나타나고 있지만, 7~8억원대 실거래가 늘어나고 있는 것은 고무적인 상황이라고 볼 수 있겠습니다.

송도의 한 공인중개사는 “송도 집값이 과하다 싶을 정도로 급격하게 하락하면서 수요자들 사이에서 바닥까지 도달했다는 얘기가 나오고 있다”며 “이에 1월 말 이후로 매수 문의가 늘어나면서 대부분의 급매물이 소진됐고, 이후 호가는 계속 오르고 있는 추세”라고 덧붙였습니다.

한편, 송도 부동산의 상승 여파는 검단·청라 지역까지 영향을 미치고 있는 모양입니다. 올해 3월, ‘검단신도시예미지트리플에듀’ 전용면적 102㎡는 6억2,000만원 거래돼 같은 달 직전 거래가인 5억2,500만원보다 9,500만원 상승했으며, 올해 5억원까지 하락했던 ‘청라제일풍경채2차에듀앤파크’의 전용면적 84㎡ 역시 6억4,900만원에 거래되면서 연중 최저가 대비 1억4,500만원이 올랐습니다.

늘어난 송도 아파트의 거래량도 주목할 필요가 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 작년 12월 송도에서는 단 121건의 거래가 이뤄졌는데요. 1월에는 214건으로 거래량이 82.6% 가까이 증가하더니, 2월에는 381건을 나타내면서 2개월 만에 3배가 넘는 거래량을 기록하고 있습니다.

특히 지난달부터 운영된 ‘특례보금자리론’으로 향후 송도 아파트의 거래량이 더욱 증가할 거라는 분석이 나오고 있습니다. 정부는 지난 1월 30일부터 시행된 9억원 이하 주택 대상으로 소득을 따지지 않고 최저 연 3.25%로 최대 5억원까지 빌려주는 고정금리 모기지 상품인 특례보금자리론을 출시했는데요. 가격이 급락한 송도 아파트의 경우, 많은 단지에서 이 조건을 충족하게 됐기 때문입니다.

다만 업계에서는 송도 아파트가 과거의 영광을 되찾기는 시간이 많이 걸릴 것으로 전망하고 있습니다. 업계 관계자에 따르면, “송도의 경우 작년에 낙폭이 워낙 컸고, 특례보금자리론 등의 요인으로 일시적인 매수세가 유입된 것으로 보인다”며 “아직 상승 가격으로 거래가 이뤄지고 있는 단지가 충분하지 않은 만큼 신중한 투자가 필요하다”고 말했습니다.

지금까지 송도 부동산 시장의 분위기를 확인해 봤는데요. 하락장의 영향을 가장 많이 받은 송도의 상승세가 잠깐의 해프닝으로 끝나게 될지, 아니면 이 기세를 이어 나가 반등할 수 있을지 귀추가 주목됩니다.