상급지로 갈아타기 준비한다면? 이 지수를 눈여겨보세요(Feat. 데이터허브)

KB부동산 데이터허브 공공통계에는 한국부동산원의 월별 주택 매매 거래량을 지역별로 볼 수 있습니다. 서울 아파트 거래량은 지난해 11월 761건으로 최저를 기록한 뒤 조금씩 회복하고 있는데요. 올해 공동주택 공시가격이 평균 18.6% 하락할 것으로 발표되면서 보유세 부담이 줄고 각종 부동산 규제가 풀리면서 서울 아파트 매수 수요가 늘었기 때문입니다.

아직 2021년 서울 아파트 평균 거래량인 4,145건에는 미치지 못하지만 2월 2,286건으로 2,000건선을 회복했고, 시장에 나왔던 급매물이 거래돼 집값 하락폭도 줄고 있습니다.

상급지로 갈아타려면 상급지가 어디인지부터 알아둘 필요가 있습니다. 서울을 예로 들면, 강남권에는 압구정, 반포, 대치, 잠실, 강서권에는 여의도나 목동, 흑석, 노량진 등이 꼽힙니다. 도심에서는 한남, 성수, 공덕이, 강북권에서는 북아현이나 수색/증산, 왕십리, 길음, 상계 등이 꼽힙니다.

그럼 구체적으로 단지는 어느 단지가 있을까요? 이건 선도아파트를 보면 됩니다. 데이터허브 KB통계에는 KB선도아파트50지수가 있는데요. 선도아파트란 시세를 이끄는 이른바 ‘대장주 아파트’로, 선도아파트50은 매년 12월 기준 시가총액 상위 50개 단지를 선정해 매월 시가총액 변동률을 지수화해 가격 변동을 보여줍니다.

4월 기준 선도아파트50지수는 88.9로 3월과 같습니다. 기준인 100에는 아직 못 미치지만 변동률은 지난해 11월 -3.1%를 기록한 뒤, 3월 -0.5%, 4월 0.0%로 하락폭이 점차 줄고 있는 추세입니다. 선도아파트50에는 헬리오시티, 올림픽선수기자촌, 파크리오, 반포자이 등 강남권 단지는 물론 마포구, 분당, 부산의 아파트도 포함돼 있습니다.

부동산을 갈아타는데 적기는 언제일까요? 당연하지만 내가 사는 집 가격보다 갈아타려는 집이 더 큰 폭으로 떨어졌을 때일 것입니다. 하지만 집을 팔았더니 사려던 곳의 급매물이 소진되고 호가가 오르는 낭패를 막으려면 타이밍을 잘 맞춰야 합니다.

일반적으로 상급지라면 지방보다는 수도권을, 수도권보다는 서울, 강북보다는 강남을 상급지로 보는데요. KB부동산 데이터허브 월간 아파트 매매가격지수에서 과거 서울과 경기 집값 움직임을 비교해 봤습니다. 2010년에서 2014년 사이 부동산 시장이 하락하던 때에는 상급지인 서울이 경기도보다 더 많이 하락했습니다. 반면 2018년부터 2021년 시장이 상승하던 때에는 서울이 경기도보다 더 많이 올랐습니다.

강남과 강북도 상황은 마찬가지입니다. 통상 강북보다 강남을 상급지라고 볼 수 있는데요. 과거 2005년부터 2007년 시장 상승기에는 강남이 강북보다 더 많이 올랐고, 2011년~2015년 하락기에는 강남이 강북보다 더 떨어진 것으로 나타났습니다. 그리고 2018년 이후 시장 가격이 급등하던 시기에는 강남이 더 큰 폭으로 오른 것을 알 수 있습니다.

따라서 하락기에는 상급지가 더 많이 하락하지만, 상승기가 오면 더 많이 오를 가능성이 있다는 것인데요. 이를 토대로 정리해 보면 상급지로 진입하기에 상승기보다는 하락기가 더 유리하고, 적절한 타이밍은 상승기의 초반이나 하락기의 막바지라고 볼 수 있습니다.

물론 상급지로 갈아타기 전 해야할 것이 있습니다. 바로 내 집을 매도하는 것입니다. 부동산 시장이 상승기일 때는 가격이 더 오르기 전에 상급지 물건을 먼저 잡아 놓는 선매수, 후매도를 하기도 하지만, 하락기에는 선매도로 매입 자금을 먼저 확보한 뒤, 후매수 해야 하는데요. 시장 분위기가 좋지 않은 상황에서는 내 집을 얼마에 팔아야 할지 결정하기도 쉽지 않습니다.

이 때 시세를 파악하기 위해서는 KB부동산 시세에서 해당 단지 과거 시세와 실거래가를 알아보고 현재 나온 매물 가격도 살펴봐야 합니다. 가격 조사를 통해 얼마에 내놓는다면 내 집이 팔릴지, 매수자가 원하는 가격과 내가 원하는 가격의 중간 선을 정해야 합니다.

매도를 추진하던 사이 갈아타려던 아파트의 급매물이 빠지고 호가가 오르는 경우도 있는데요. 부동산 전문가들은 상급지 아파트는 가격 회복세가 다른 곳에 비해 상대적으로 빨라 가격이 더 떨어질 것을 기다리다가 이런 경우가 발생할 수 있어 팔기 위한 기한을 정해놓고 시간이 지날수록 매도가를 변경하는 방법을 조언했습니다.

또한 상급지로 이동도 좋지만 집값이 바닥에 왔는지 확신할 수 없는데다 여전히 대출이자 부담이 커 무리한 대출을 동반하거나 추격매수하는 것은 신중해야 한다고 조언했습니다. 지금은 갈아타기에 적절한 타이밍일까요? 아닐까요? 부동산 시장을 판단하는데 KB부동산이 도움이 되길 바랍니다.