은퇴를 앞둔 부부, 아파텔로 갈까요? 말까요?

아파텔이란 전용면적 60㎡~85㎡의 주거용 오피스텔을 뜻합니다. 주거용 오피스텔은 아파트와 내부 평면 구조가 비슷하고 아파트에 비해 상대적으로 가격이 저렴해 아파트의 대체재로 인기를 끈 상품입니다.

건축법 상 용어는 아니고, 오피스텔이지만 외관과 용도가 아파트와 비슷하다고 해 이름 붙여졌습니다. 과거 오피스텔이라면 주로 1, 2인 가구가 살만한 원룸 구조가 대부분이었는데요.

바닥 난방을 설치하거나 방 수를 늘려 아파트처럼 2베이, 3베이 구조를 만들어 3, 4인 가구도 사용할 수 있는 오피스텔을 일명 ‘아파텔’이라고 부른 것입니다.

2021년 9월 국토부가 도심주택 공급확대 방안의 후속 조치로 바닥난방 허용 면적을 확대했는데요. 전용면적 85㎡ 이하에서 120㎡ 이하까지 확대하면서 아파텔이 늘어났습니다.

과거 동탄신도시나 광교신도시에 분양한 중대형 오피스텔은 청약 광풍을 타고 높은 청약 경쟁률을 보이기도 했습니다.

그럼 아파트와 비교해 아파텔의 장단점을 알아볼까요? 우선 아파텔은 입지가 장점입니다.

건축법의 적용을 받아 주로 교통 여건이 좋은 상업지역이나 준주거지역에 위치해 있는데요. 그만큼 주변에 상업시설, 병원 등이 풍부해 생활하기에 편리합니다.

또한 아파트 못지 않은 내부 구조를 갖췄다는 점, 빌트인 가구가 설치된 곳이 많다는 점도 장점입니다.

여기에 아파트보다 저렴한 가격, 직주근접 여건을 갖춰 배후 수요가 풍부하다는 장점도 있습니다. 넓은 아파트에 비해 면적이 작아 청소 및 관리도 쉽습니다.

반면 아파트에 비해 단점도 많습니다. 주거용 오피스텔은 아파트에 비해 투자가치 면에서 떨어진다는 평가를 받고 있는 것이 사실입니다.

수익성을 노리는 투자 상품이라면 아파트는 자산 가치, 환금성 면에서 오피스텔보다 수요가 훨씬 많습니다.

그리고 오피스텔은 아파트에 비해 전용률이 낮습니다. 전용률은 계약면적 대비 전용면적의 비율입니다. 오피스텔은 공용면적이 많고 서비스면적은 적어 전용률이 55~60%로 아파트(75~80%)에 비해 낮습니다. 또한 주차 공간이 부족하다는 점, 관리비가 대단지 아파트에 비해 많이 나온다는 단점이 있습니다.

아파텔은 청약통장 없이 청약을 신청할 수 있고, 지역에 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있습니다. 게다가 주택법이 아닌 건축법을 따르는 아파텔(오피스텔)은 주택담보비율(LTV)이 최대 70%까지 가능하다 보니 청약가점이 낮은 젊은 층에서 인기를 끌기도 했습니다.

그러나 아파트와 아파텔의 세금 차이를 모르고 있다가 매입 후 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 하는데요. 아파텔 구입 시 주의해야 할 점을 좀 더 알아볼까요?

아파텔은 건축법상 용도가 업무시설인 만큼 엄연히 오피스텔에 해당됩니다. 그러나 거주 목적으로 전입신고를 할 경우 세법상 주택으로 분류되는데요. 아파트 청약에선 오피스텔이 주택 수에 포함되지 않지만, 세제 측면에서는 모두 주택 수에 포함됩니다.

따라서 취득세, 보유세 및 양도세 산정 시 주택 수에 포함됩니다. 또한 취득세는 건축법을 적용해 아파트(무주택 기준 1~3%)보다 높은 4.6%를 내야 합니다.

최근 아파텔은 아파트에 대한 역차별 문제가 대두돼 아파트 규제 완화 분위기를 타고 대출 규제가 풀렸습니다. 기존에는 대출 시 대출 만기를 일괄 8년으로 고정해 DSR 산정 시 아파트보다 불리한 대출을 받았는데요. 지난 4월부터 일반 주택담보대출 산정 방식을 준용, 오피스텔도 담보대출 DSR 산정 시 아파트와 같이 은행권 DSR 40% 규제를 적용하고 실제 약정 만기를 반영하도록 개선하기로 했습니다. 이렇게 되면 기존보다 대출을 더 받을 수 있게 됐습니다.

아파텔은 전보다 수요자의 관심이 많아진 부동산 상품이지만, 결국은 오피스텔입니다. 아파트에 비해 실수요가 상대적으로 적으므로, 실거주자라면 관리비나 전기요금, 세금 관계 등을 감당할 수 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 또한 팔 때에도 원하는 시기에 매도가 되지 않을 수 있음을 감안해 신중하게 매매하기를 추천합니다.