적금 넣듯 티끌 모아 내집마련? 지분적립형 분양주택의 모든 것

지분적립형 분양주택이란, 입주 시 주택 가격 전체를 지불하는 것이 아닌, 살면서 주택에 대한 지분을 단계적으로 취득해 나가는 방식의 주택을 말합니다. 매월 조금씩 적금을 넣어 목돈을 마련하는 것과 비슷합니다.

이 주택은 전용면적 60㎡ 이하 공공분양주택을 원가 수준의 분양가격으로 지분(10~25%)을 취득하고, 20년~30년에 걸쳐 나머지 지분을 4, 5년마다 분할 취득하게 됩니다.

지분적립형 분양주택은 최소한의 조건을 갖추면 내집마련을 할 수 있고, 초기 자본 비율이 적어 무리하게 대출을 하지 않아도 된다는 장점이 있습니다. 이러한 방식은 이미 2020년 8.4대책에서 처음 언급된 바 있는데요.

SH(서울주택도시공사)가 무주택 신혼부부를 대상으로 공급하겠다고 밝혔지만 아직 공급이 이뤄지지는 않았고, 이번에 GH(경기주택도시공사)가 도입을 예고한 것입니다.

이 방식의 특징은 10년의 전매제한 기간이 지나면 제3자에게 시세대로 매매할 수 있다는 것입니다. 이 때 남은 지분 비율에 따라 공공, 즉 GH(경기주택도시공사)와 차익을 배분하게 됩니다.만약 전매제한 기간 내 불가피한 사유(해외 체류 등)가 있다면 GH에 환매도 가능합니다.

그렇다면 일명 ‘반값 아파트’로 통하는 토지임대부 주택과 어떤 차이가 있을까요? 최근 분양된 반값 아파트로는 SH(서울주택도시공사)가 공급한 서울 강동구 고덕강일 3단지와 강서구 마곡 10-2단지가 있는데요.

지분적립형과 토지임대부 주택은 초기 자금이 적게 든다는 점은 비슷합니다. 또한 토지임대부는 분양가격에 토지 가격이 포함되지 않고 공공이 토지를 소유합니다.

따라서 수분양자는 공공에 토지에 대한 임대료를 내야합니다. 지분적립형은 아직 소유하지 못한 공공지분에 대한 사용료를 냅니다. 때문에 두 주택 모두 살면서 공급기관에 돈을 낸다는 공통점이 있습니다.

두 주택의 다른 점은 바로 땅을 소유할 수 있는지 여부와 전매제한이 지난 후 개인간 거래가 가능한지 여부입니다. 토지임대부는 현행법상 LH(한국토지주택공사) 등 공공에만 되팔 수 있고, 지분적립형은 공공이 아닌 제3자에게 팔 수 있습니다. 대신 시장 가격이 아닌 GH에서 정한 방식으로 판매 가격이 결정되고, 지분을 모두 소유하기 전에 판다면 그 이익을 GH와 나눠야 합니다.

지분적립형은 살면서 분양대금을 나눠 내기 때문에 가계 부담이 덜합니다. 땅값이 상승할수록 내야 할 임대료도 오르는 구조인 토지임대부와 달리 상대적으로 임대료 예측이 가능해 자금 계획을 상세히 세울 수 있습니다.

그렇다면 이러한 지분적립형 분양주택은 앞으로 어디에서 공급될까요? 경기주택도시공사(GH)는 수원 광교신도시 내 A17블록(옛 법원·검찰청 부지)에 600가구 중 240가구를 지분적립형으로 분양할 계획입니다.

나머지 360가구(전용면적 60~85㎡)는 일반분양됩니다. 이 주택은 2025년 하반기 착공해 2028년 후분양으로 공급될 예정입니다.

또한 GH는 시범사업을 통해 정책 효과를 검토한 뒤, 3기 신도시 등에 확대 적용할 계획입니다. 3기 신도시는 하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙, 왕숙2, 부천 대장, 인천 계양 등이 있어 앞으로 나올 분양주택을 관심있게 지켜봐야 하겠습니다.

지분적립형과 토지임대부 등 초기 자금이 적게 드는 다양한 방식의 주택이 등장하고 있습니다. 자신의 상황에 맞는 방식의 주택을 통해 내집마련에 성공하시길 바랍니다.