하반기 금리인하 스타트! 주택 실수요자가 주목할 팩트는?

3월 3주차(3월 18일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.7로 전년동기 대비* -3.0% 하락했습니다. 하락률이 33주째 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소되고 있습니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.03% 하락해 하락률이 0.01%p 줄었습니다(이하 전주 대비** 기준). 지난해 11월 첫 주까지 4개월 간 짧은 회복을 끝으로 18주째 조정이 이어졌습니다.

19일 일본 중앙은행이 기준금리를 연 -0.1%에서 0~0.1%로 인상했습니다. 2007년 2월 이후 첫 금리 인상이고, 2016년 1월 이후 유지한 마이너스 금리정책이 폐지됐습니다. 시장은 일본 경제가 통화긴축을 선택할 만큼 안정적이지 않은 반면, 물가 부담도 남아 있어 기준금리의 점진적 인상을 기대합니다. 경기활성화와 인플레이션 억제를 동시에 수행하기 위해 완화적 통화정책 기조 속에 미세하게 금리정책을 수정하는 모습입니다.

한편 20일 美 중앙은행 연방준비제도(Fed)의 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 시장 예상대로 정책금리를 연 5.25~5.50%로 재 동결했습니다. 시장의 관심은 인상 횟수였습니다. 연준은 올해 연말 정책금리를 지난해 12월과 동일한 4.6%로 예상했습니다. 0.25%p씩 3회 인하로 해석됩니다. 최근 인플레이션 부담에도 불구하고, 시장예상보다 인하 횟수가 줄어들지 않았죠. 빠르면 6월부터 인하될 수 있고, 기회는 5회(6/13, 8/1, 9/19, 11/8, 12/19)입니다.

3회 인하 계획이 유지됨에 따라 자산시장은 통화정책 불확실성 해소로 받아들이는 분위기입니다. 미국의 금리인하가 조기 시행되지는 않겠지만 횟수가 줄어들지 않는다면 국내 기준금리 인하 스케줄도 6월 이후 구체화될 수 있음을 의미합니다. 다만 미국과 동일하게 한국 역시 목표치를 웃돌고 있는 물가 상승률이 여전히 복병이 될 수 있습니다. 각국 통화정책은 물가안정과 경기회복 사이의 경계를 넘나들면서 긴축 완화를 고민 중입니다.

피봇 전 관전포인트는 거래량 증가 여부인데, 거래량은 답보상태입니다. 3월 거래량 회복의 기대요인은 봄 이사철 수요, 신생아 특례대출 출시효과, 시중 주택담보대출 금리 안정 등입니다. 금리인하를 앞두고, 상급지 스위치전략과 급매물 바벨전략(barbell maturity, 안전과 위험 간 극단적 배분전략)은 늘 염두에 둘 사항이죠. 다만 금리가 인하되더라도 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 시행으로 대출규제 영향권에 있다는 점은 고려할 사항입니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.04% 하락 횡보했습니다. 지난해 11월부터 반발매도 압력이 이어지면서 18주째 조정입니다. 다행스러운 점은 하락률이 -0.3~-0.4% 수준에서 오르내릴뿐 더 크게 확대되지는 않는다는 점입니다. 올해 들어 강남권역과 강북권역 간 실망매물이 교차 출회되면서 하락 시소게임 양상을 지속 중입니다. 여전히 강북 하락률이 강남 대비 0.01~0.02%p 더 높습니다.

서울 하락구가 20곳에서 19곳으로 줄었습니다. 그러나 보합권이 늘어나면서 상승구도 3곳에서 2곳으로 줄었습니다. 발빠른 순환매 속에 중구처럼 매물부담이 적은 지역은 강보합을 유지하는 등 양극화가 공존합니다. 강북권 14개구 중 상승구(區)는 종로ㆍ성동구 2곳, 강보합구는 서대문ㆍ중구 2곳으로 노도강 등 중저가지역의 약세 충격을 쉐어링했습니다. 강남권 11개구 중 동작구 1곳의 강보합을 제외하고는 모두 약세입니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.17% 상승해 상승률이 0.05%p 늘었습니다. 올해 들어 상승률 레벨다운 양상을 보였고, 지난주에 상승압력을 낮췄지만, 재차 상승폭이 커졌습니다. 강북권역이 0.18% 올랐고, 강남권역이 0.16% 상승해 전주 대비 각각 0.05%p씩 늘었습니다. 전반적으로 사용가치가 높은 강북권역의 전세수요가 타이트합니다. 다만 강남의 상승률도 이에 뒤쳐질세라 상승 탄력성이 좋습니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구는 3주째 23곳을 유지했고, 하락구는 2곳에서 1곳으로 줄었습니다. 강북권역이 강남권역보다 수급불안이 커서 상승률이 상대적으로 높았고, 강북권역 14개구(區) 전지역이 3주째 강세행진입니다. 반면 강남권역 하락지역은 금천구가 10주째 약세였고, 강동구가 경계매물 출회로 5주째 약세입니다. 2월 이래 동일한 흐름입니다.

경기 매매가격은 과천시가 상승률 1순위로 올랐습니다. 경기는 전주 대비** -0.04% 하락해 하락률이 0.01%p 늘었습니다. 17주째 조정국면입니다. 지난해 11월부터 누적매물이 나오면서 하락국면이 지속 중입니다. 금주 상승지역은 과천ㆍ김포 2곳입니다. 과천시가 GTX-C노선 등 호재 반영으로 3위 약보합권에서 상승률 1위로 올랐습니다. 김포시도 5호선과 GTX등 교통 호재가 반영되면서 2주 연속 1위에 이어 2위로 마감했습니다.

인천은 전주 대비** -0.01% 하락해 지난주 약보합에서 하락률이 확대됐습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 등락이 반복됐고, 시세 부침(浮沈)을 거듭해 매물소화가 어느 정도 진행된 것으로 보입니다. 그러나 입주물량, 급매물 등 수급악재가 여전히 영향력을 보입니다. 금주는 논현동ㆍ강석동 역세권 중심으로 강세를 보인 남동구와 준신축 단지 급매물이 정리된 서구가 각각 0.07%, 0.04% 올랐습니다.

경기 전세가격은 광명시가 2주 연속 1위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.07% 상승 횡보하면서 31주째 상승세입니다. 매물이 충분치 않은 광명시가 광명뉴타운 신축단지 중심으로 신혼부부 수요와 광명11~12R구역 이주 수요가 몰리면서 2주째 1위를 유지했습니다. 김포시가 5호선ㆍGTX 등 교통호재에 힘입은 매매 문의가 증가로 6위에서 2위로 올랐습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.13% 상승했고, 상승률이 0.01%p 줄었습니다. 1월 중순까지 이어진 조정에 힘입어 경계매물 압력이 완화되면서 상승률이 부쩍 강해졌지만, 2주째 조금씩 상승률을 줄이고 있습니다. 서구가 검단신도시 인프라 구축으로 인근 구도심과 김포지역 유입 수요가 늘면서 0.30% 올라 1위입니다. 부평구가 신축아파트 전세물량이 소진되면서 0.21% 오르면서 상승 2위입니다.

전국 권역별 매매가격 하락세는 광역시→지방도시→서울로 순환 중입니다. 고금리, 대출규제, 분양가 부담 등 약화된 투자환경이 변화되지 않아 매물압력이 광역시에서 지방도시로 확대됐다가 다시 서울로 쏠렸습니다. 인기지역 급매물 회수에도 불구하고, 빠른 추세반전 모멘텀으로 확산되기는 어려울 것으로 관측됩니다. 스트레스DSR 적용 전 선취매가 반영된 1월 거래량 증가가 2월 들어 감소세로 전환됐습니다. 거래량 회복 여부가 중요합니다. 

전국 권역별 전세가격 상승은 여전히 서울이 주도 중입니다. 금주 전세 상승률 순위는 1위 서울 0.17%>2위 인천 0.13%>3위 강원 0.09%>4위 경기 0.07%입니다. 지난주 1위 인천>2위 강원>3위 서울>4위 경기에서 서울의 순위 상승이 두드러졌습니다. 지난주보다 인천ㆍ강원ㆍ경기의 상승률은 조금씩 줄었지만, 서울은 상승압력이 더욱 강해져 0.05%p 확대됐습니다. 매매수요가 관망세를 보이면서 전세수요 압력이 늘어나는 상황입니다. 

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