금리인하 시점 다가온다! 부동산 이제 어찌해야 하나?

3월 관전포인트는 '美 정책금리의 재 동결 여부와 인하 횟수'였습니다. 美 중앙은행 연방준비제도(Fed)의 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 시장 예상대로 정책금리를 연 5.25~5.50%로 재 동결했죠. 시장 관심은 인하 횟수였는데, 연준은 올해 연말 정책금리를 지난해 12월과 동일한 4.6%로 예상했고, 이는 0.25%p씩 3회 인하로 해석됩니다. 빠르면 6월부터 3회 인하 기대가 유지됨에 따라 자산시장은 정책 불확실성 해소로 받아들였습니다.

4월 관전포인트는 '하반기 목표로 재무여건 점검과 거래량 수반 여부'입니다. 美 금리인하 횟수가 줄어들지 않는다면 국내 기준금리 인하도 6월 이후 구체화될 수 있습니다. 목표치를 웃돌고 있는 물가가 복병이 될 수 있지만, 美 피봇(Pivot, 통화정책전환)이 확정되면 한국도 점진적 인하를 시작할 수 있습니다. 일단 4월 12일 개최되는 한은 금통위의 통화정책방향 결정회의에서 시장 예상대로 기준금리가 동결될지 지켜볼 일입니다.

피봇 시작을 수 개월 앞둔 상황에서 거래량 증가 여부와 매물대가 줄어드는지 확인하는 것이 중요합니다. 4년 전 유동성 확장 때만큼 거래량이 활성화되기는 어렵지만, 바닥권을 이탈할지는 거래량 수반에 달렸습니다. 하반기 예상되는 통화정책 방향전환은 새로운 투자기회가 될 수 있으므로 그 때까지 차분하게 재무상황을 점검해야 합니다. 인기지역에 출회되던 급매물의 정점 확인을 위해 4월 거래량 흐름이 중요한 시점입니다.

3월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복되는 지역입니다. 붉은색은 상승 지역입니다.

3월 서울 매매가격 전월 대비 하락률은 -0.06%로 4개월째 하락세입니다. 강남권역은 -0.01% 하락 전환했습니다. 지난달 시현한 반등이 길게 가지 못했습니다. 전월보다 0.02%p 둔화된 것입니다. 강북권역 하락률은 -0.11%로 5개월째 약세입니다만, 전월보다 하락률이 0.01%p 늘면서 강남권역보다 낙폭이 줄었습니다. 강북권 14개구 중 상승지역이 2곳으로 늘었습니다. 업무지구와 인접한 중구와 마포구가 상승 전환했습니다. 

강남권역은 상승구(區)가 지난해 10월 10곳으로 확대됐다가 점차 줄어 1월에는 1곳에 머물렀고, 2~3월 상승지역이 2곳을 유지했습니다. 가격은 -0.01% 하락 전환했지만, 2월과 동일하게 강동구와 양천구가 상대적으로 강세입니다. 학군 인기지역인 양천구가 0.5% 상승해 1순위입니다. 강동구가 1월 0.62% 반등에 이어 0.01% 상승세를 이어갔습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 하락률은 -0.10%로 4개월째 약세입니다. 하락률도 0.02%p 늘었습니다. 다만 상승지역이 신년 1월 1곳에 머물렀다가 2월 2곳에서 3월 3곳으로 늘었습니다. 강남에 근접해 인기를 모으고 있는 과천시가 GTX-C노선 착공 이슈가 반영되면서 0.21% 올라 상승세가 꾸준합니다. 김포시가 교통호재 반영으로 0.06% 상승했고, 평택시가 2기 GTX 연장발표에 힘입어 0.04% 상승 전환했습니다.

경기도는 서울 근접성에 최근 다양한 교통개발 이슈가 이어지면서 실수요자가 선호하는 지역으로 변화 중입니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남ㆍ광명시와 화성 동탄이 인기투자처입니다. 상기 4곳은 지난해 6월부터 과천을 선두로 상급지 이동수요가 더해져 회복을 주도했습니다. 올해 들어 교통호재가 반영된 김포시가 가세하면서 인기순위 경쟁을 예고하고 있습니다. 급매물 출회가 마무리되면 타 지역과 차별화 양상이 재현될지 주목됩니다.

3월 전국 주택매매가격 지수는 93.1로 전년동기 대비* -2.1% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 지난해 하반기 반등과정에서 급매물 소화로 하락률이 8개월째 줄었습니다. 한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비**는 지난해 말 3개월 짧은 회복을 끝으로 약세 진행 중입니다. 하락률은 2월 -0.08%에 이어 3월 -0.11%로 여전히 모멘텀이 약합니다. 

2월 전월 대비** 매매가격 하락률이 -0.07%였던 지방도시는 3월 하락률이 -0.09%로 0.02%p 늘었습니다. 충북과 강원을 제외한 대부분 지역이 하락세입니다. 시세 부담이 큰 경기보다 오히려 수도권에 근접한 충북ㆍ강원 중심으로 교통호재를 연두에 둔 저가 매수세가 유지된 결과입니다. 충남이 GTX-C노선의 충남 천안ㆍ아산 연장 추진 뉴스에 힘입어 하락폭을 줄였습니다.  

3월 전국 주택전세가격 지수는 92.3으로 전년동기 대비* -0.9% 하락했습니다. 하락률이 이어지고는 있지만, 전세 수요의 증가 영향으로 전국 권역별 전년동기 대비 하락률은 회복세가 5~8개월째 이어졌습니다. 한편 전국의 전월 대비**로는 0.12% 상승해 7개월째 오름세입니다. 금리 인하에 대한 기대에도 불구하고, 경기 불안감이 이어지면서 대기매매 수요가 대거 전세로 전환된 것이 원인입니다. 

권역별로 연초 대비 매매가격 하락률이 컸던 지역은 5개광역시 -0.29%>서울강북 -0.21%>인천 -0.20%>경기 -0.17% 순입니다. 연초 대비 전세가격은 대부분 상승해 인천ㆍ강남이 각각 0.45%씩 올라 탑 순위이고, 강북이 0.44% 상승해 뒤를 이었습니다. 5개광역시만 공급확대로 인해 -0.11% 하락했습니다. 매매-전세 간 증감률갭이 가장 큰 지역은 서울강북 0.65%p>인천 0.65%p>경기 0.54%p 순입니다. 

3월에도 서울강북과 수도권의 매매-전세 간 증감률갭이 상대적으로 컸습니다. 투자가치보다 사용가치가 적극적으로 반영되면서 전세가격이 강한 지역입니다. 한편 고금리 상황이 장기화되면서 자본력 차이로 급매물이 출회됨에 따라 매매가격은 하락했습니다. 반면 자본가 밀집지역인 강남은 고금리 영향을 적게 받아 유일하게 매매가격이 강보합입니다. 다만 전세가격의 강세가 연동되면서 매매-전세 간 증감률갭은 0.44%p에 달했습니다. 

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