금리 인하 지연되든 말든! 집값 든든한 곳 있기 마련

4월 관전포인트는 '美 정책금리 인하의 지연(遲延) 여부와 횟수'였습니다. 통화정책 완화에 대한 美 중앙은행 연방준비제도(Fed) 시각이 물가 압력으로 인해 회의적(懷疑的)으로 치우쳤습니다. 3월 소비자물가지수(CPI) 상승률이 전년동기 대비 3.5%로 집계되어 시장 컨센서스 3.4%를 상회했습니다.

3월 생산자물가지수(PPI) 상승률은 전년동기 대비 2.7%에 달해 월가 예상 3.0%를 하회했지만, 절대 수위가 높았습니다. 개인소비지출(PCE) 물가지수 상승률은 전년동기 대비 2.7%로 블룸버그 전망 2.6%보다 높았습니다.
 

5월 관전포인트는 '연방공개시장위원회(FOMC) 점도표에 투영된 연간 인하계획'입니다. 5월 FOMC 점도표가 공개되면 금리인하 횟수가 몇 회로 줄어들 것인지 가늠할 수 있을 것입니다. 목표치를 웃도는 물가가 늘 복병입니다. 美 피봇(Pivot, 통화정책전환) 시점이 확정되어야 주요국도 인하시기를 저울질하겠죠.

만약 美 금리인하 횟수가 현저히 줄어든다면 결국 국내 기준금리 인하 시점과 횟수에도 영향을 줄 것입니다. 파월 의장 코멘트가 '시간이 필요하다'는 등 모호하게 표현됨에 따라 글로벌 부동산 투자 기류도 눈치 게임입니다.

하반기 국내 통화정책 방향전환이 벽에 부딪친다면 집값은 어찌될까요? 국내 경기가 회복되면 물가 부담에 노출된 상황에서 한미금리차를 더 확대시키면서까지 서둘러 기준금리를 인하할 명분이 적어집니다. 유동성 확장기가 아니므로 피봇 시작이 불투명해질 경우 최근 서울 거래량의 개선 징후 역시 완성도가 떨어지겠죠.

그런데 요즘 들어 오히려 매물이 줄고 시세탄력성도 높아지는 지역이 있습니다. 高금리에도 망설임 없이 원하는 투자처에 대한 선택, 바로 '강남권 양극화'의 대표적 신기류(新氣流)입니다.

4월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 전월 대비 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복되는 지역입니다. 붉은색은 상승 지역입니다.

4월 서울 매매가격 전월 대비 증감률은 0.02%로 5개월 만에 상승 전환했습니다. 강남권이 0.06% 상승해 서울 반등을 주도했습니다. 반면 강북권 하락률은 -0.03%로 6개월째 약세를 지속했습니다. 전월보다 하락률이 0.08%p 줄었습니다.

회복된 정도만 본다면 강남권 0.07%p를 상회했습니다. 강북권 14개구 중 상승지역이 5곳으로 늘었습니다. 업무지구와 인접한 마포ㆍ중구가 강세입니다. 한강 축인 용산ㆍ광진ㆍ성동구도 상승 전환했습니다.

강남권은 상승구(區)가 1~3월 1~2곳에 불과했습니다. 4월 들어서는 상승구가 강남권 11개구 중 6곳으로 늘면서 전월 대비 0.06% 올랐습니다. 2월부터 회복세가 뚜렷했던 강동구와 양천구가 상대적으로 높은 상승률을 유지하면서 강세 행진을 리드했습니다.

학군 인기지역인 양천구는 재건축 기대감이 더해지면서 0.59% 상승해 1순위입니다. 송파구를 제외한 강남4구가 상승세를 이어갔습니다. 금관구 중 구로구가 처음으로 상승 전환했습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 증감률은 4개월째 약세를 마감하고, 강보합으로 전환했습니다. 상승지역이 1월 1곳, 2월 2곳, 3월 3곳으로 완만하게 늘어나다가 4월 7곳으로 증가했습니다. 강남에 근접해 늘 인기였던 과천시가 GTX-C노선 착공 이슈가 재 반영되면서 0.39% 오르는 등 상승세가 꾸준합니다.

시흥시가 소사대곡선에 이어 신안산선 교통호재에 힘입어 0.16% 상승했고, 평택시가 2기 GTX 연장 발표에 힘입어 0.12% 올랐습니다.

경기도가 실수요자 선호지역으로 손꼽히는 이유는 서울 근접성에 다양한 교통개발 이슈가 더해졌기 때문입니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 준강남으로 평가받고, 광명시와 화성 동탄은 인기투자처로 각광받고 있습니다. 상기 4곳은 지난해 6월부터 과천을 선두로 상급지 이동수요가 더해져 회복을 주도한 바 있습니다.

올해 들어서 상승 주도지역 중심으로 조정에 시달리고 있지만, 김포ㆍ평택시가 회복 랠리에 가세하면서 순위 경쟁 중입니다.

4월 전국 주택매매가격 지수는 93.0으로 전년동기 대비* -1.4% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 지난해 하반기 반등과정에서 급매물이 소화되면서 하락률이 9개월째 좁아지고 있습니다.

한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비** 증감률은 지난해 말 3개월 짧은 회복을 끝으로 약세 진행 중입니다. 하락률은 2월 -0.08%에 이어 3월 -0.11%, 4월 -0.03%로 여전히 모멘텀은 불확실하고, 하락률 변동성도 큽니다.

지난 3월 전월 대비** 매매가격 하락률이 -0.09%였던 지방도시는 4월 하락률이 -0.06%로 0.03%p 회복됐습니다. 반면 지방도시 중 상승세를 줄곧 유지했던 강원과 충북 중에서 충북이 하락 전환됐습니다. 시세 부담이 큰 경기보다 수도권에 근접한 충북ㆍ강원에 교통호재를 반영한 저가 매수 결과였는데요.

7개월째 상승세가 이어지다 보니 피로감이 누적됐습니다. 한편 대전이 충청권 광역급행철도(CTX) 등 교통개선 기대에 힘입어 상승했습니다.

4월 전국 주택전세가격 지수는 92.3으로 전년동기 대비* -0.2% 하락했습니다. 전국 지수는 장기 하락추세가 이어지고는 있습니다. 그러나 전세 수요가 증가하면서 권역별로 보면 대부분 지역의 전년동기 대비* 하락률이 6~9개월째 줄어들고 있습니다.

한편 전국의 전월 대비** 증감률은 강보합을 유지해 8개월째 회복세입니다. 금리 인하가 예상보다 지연될 수 있다는 컨센서스가 확산되면서 대기 매매 수요가 전세에 머물고 있기 때문입니다.

연초 대비 매매가격 하락률이 컸던 권역별 순위는 5개광역시 -0.36%>인천 -0.25%>서울강북 -0.24%>기타지방 -0.22% 순입니다. 연초 대비 전세가격은 대부분 상승해 강북 0.51% 상승해 탑 순위이고, 인천ㆍ강남이 0.50% 상승해 뒤를 이었습니다.

기타지방 상승률은 0.04%로 미미하며, 5개광역시만 공급확대로 인해 -0.15% 하락했습니다. 매매-전세 간 증감률갭이 큰 지역 순위는 인천 0.75%p>강북 0.75%p>경기 0.55%p 순입니다.

강북권의 매매-전세 간 증감률갭이 컸지만, 1위를 인천에 내주면서 2위를 기록했습니다. 두 지역 모두가 투자가치보다 사용가치가 반영되면서 전세가격이 강한 지역입니다. 한편 고금리가 장기화되면서 자본력 차이로 급매물이 출회되면서 매매가격 하락도 심했습니다.

반면 자본 밀집지역인 강남권은 고금리 영향을 적게 받아 유일하게 매매가격이 상승했습니다. 다만 전세가격 강세가 연동되면서 매매-전세 간 증감률갭이 0.43%p로 만만치 않습니다.

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