부동산이 지쳐간다! 주요국 통화정책 디커플링 시작될까?

美 중앙은행 연방준비제도이사회(Fed)가 5월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 정책금리를 연 5.25~5.50%로 6연속 동결했죠. 또한 6월부터 대차대조표 축소라 불리는 양적긴축(QT)의 속도를 늦추겠다고 언급했습니다.

양적긴축은 연준이 보유한 국채를 매각하거나 재투자를 안하는 방식으로 시장 유동성을 흡수하는 것인데요. 이런 양적긴축의 속도를 늦춘다는 것은 앞으로 시장유동성 흡수를 제한하고, 긴축모드에서 이탈 준비를 한다는 의미입니다.

다만 4월 물가지표를 살펴보면 美 정책금리 인하는 여전히 불확실합니다. 희망적인 지표(CPI, 소비자물가지수)와 실망스러운 지표(PPI, 생산자물가지수)가 혼조된 상황이죠. 22일 발표한 5월 FOMC 의사록 코멘트에 따르면 연준은 통화정책 완화 시점에 대해서 '금리 인하 지연'을 시사해 보수성을 드러냈습니다.

31일 발표되는 4월 개인소비지출(PCE) 상승률이 시장 컨센서스보다 낮아지는 등 인플레이션 완화에 대한 확실한 트리거가 필요합니다.

연준의 매파성이 줄어들려면 고용데이터 방향성이 중요합니다. 스태그플레이션(stagflation, 저성장+고물가) 등 경제지표 냉각이 빨라지면 금리정책 없는 통화량 조정 만으로 피벗 완성이 어렵죠.

이미 미국은 골디락스(goldilocks, 고성장+물가안정) 기대가 낮아진 상황입니다. 고물가 속에 美 경제를 이끌어온 고용시장이 악화되면 소비가 영향받고, 경제는 연착륙에서 스태그플레이션으로 치우칠 수 있죠. 금리 인하가 가시화될 수 있는 조건입니다.

한편 23일 한은 금융통화위원회는 올해 상반기 마지막 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 3.5%로 11회 연속 동결했습니다. 지난해 1월 말부터 1년 4개월째입니다.

美 연준의 금리 인하가 답보상태인 가운데, 물가 안정에 대한 확신이 부족한 상태죠. 또한 올해 경제성장률 전망치를 2.1%에서 2.5%로 상향함에 따라 조기인하에 대한 명분이 약해진 것도 원인으로 작용했습니다.

반면 주요국 통화정책의 디커플링(decoupling, 탈동조화) 여부가 주목받습니다. 현실적으로 美 정책금리에 대한 통화정책 동조화를 아예 무시할 수는 없죠. 그러나 각국 금리 인상 시기가 서로 달랐고, 고금리 수위도 차이가 나기에 자국 경기 침체가 가시화되기 전 선제적 대응을 선택할 수도 있습니다.

물가 관리에 자신감만 확인된다면 각국의 금리 인하 시점도 유연해질 수 있겠죠. 과연 유럽은행(ECB)이 첫 단추를 풀어낼지 지켜볼 일입니다.

5월 4주차(5월 20일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.4로 전년동기 대비* -1.4% 하락했습니다. 하락률이 42주째(11개월) 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소되어 -1% 초반대로 향하고 있습니다.

한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.03% 하락했고, 하락률은 소폭 줄었습니다 (이하 전주 대비** 기준). 지난해 11월 첫 주까지 4개월 간 짧은 회복을 끝으로 27주째(7개월) 조정이 이어졌습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 상승세로 전환했습니다. 2주 전부터 24주째(6개월) 조정과정을 마치고 강보합으로 반등했고, 1주 전 조정을 반복했다가 드디어 금주 제대로 된 상승세를 시현했습니다.

강남권 우세로 진행됐던 강남권과 강북권 간 시소게임이 반발매도 압력이 완화되면서 동일하게 0.01%씩 상승했습니다. 강남권은 조금 오름폭이 줄었지만, 강북권 하락률이 0.04%p 개선되면서 서울 전체로는 안정적입니다.

서울 하락구(區)가 11곳에서 9곳으로 줄었고, 상승구도 11곳에서 10곳으로 줄었습니다. 강세와 약세지역 간 양극화가 심해졌습니다. 금주는 강북권 회복세가 서울 평균 상승을 견인했습니다.

한강변 핵심지구인 마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구) 상승 흐름에 업무지구 서대문구가 4주째 올랐고, 중구로 확산됐습니다. 강남권은 강남3구 중 송파구가 약보합세로 전환됐지만, 범강남권 강동ㆍ동작구, 여의도 금융지구가 포함된 영등포구가 강세입니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.17% 상승했습니다. 상승률도 0.05%p 늘었습니다. 4월 들어 상승압력이 낮아졌지만, 전세 선호로 재차 레벨업 된 상황입니다. 강북권이 0.19% 올랐고, 강남권이 0.14% 상승했습니다.

전주 대비 각각 0.07%p, 0.03%P씩 늘었습니다. 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 더욱 타이트 해지는 양상입니다. 5주 연속 강북권 상승률이 강남권 상승률보다 높았고, 지역 간 괴리가 0.06%p로 커졌습니다

전체 25개구(區) 중에 상승구가 24곳에서 23곳으로 줄었고, 강보합은 2곳으로 집계됐습니다. 강북권에서는 종로구가 2주째 강보합입니다. 강남권에서는 강동구가 간헐적인 경계매물 출회로 강보합으로 전환했습니다.

당분간 수급불안과 매매가격 불안에 노출된 강북권이 강남권보다 상승률이 높을 것으로 보입니다. 강북권에서는 종로구가 꾸준히 보합세이고, 강남권은 강동구가 대표적 약세지역을 유지하고 있습니다.

경기 매매가격은 최대 인기지역인 과천이 상승 1순위입니다. 지난주 3위에서 숨 고르기를 마무리하고 1위로 순위가 올랐습니다. 교통호재 지역인 김포시가 지난주 1순위에서 2순위로 밀렸습니다. 3위는 동탄역 중심으로 매물소화가 진행된 화성시입니다. 경기는 전주 대비** -0.02% 하락 횡보했습니다.

26주째(7개월) 조정입니다만, 하락률이 -0.02~-0.03% 수준을 유지했습니다. 당분간 과천ㆍ김포ㆍ하남ㆍ화성ㆍ광명 등 서울 인접지 순환매가 예상됩니다.

인천은 전주 대비** 강보합으로 회복해 하락률이 0.01%p 줄었습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 등락이 반복되다가 26주(7개월)만에 강보합세를 나타냈습니다. 장기간 매물소화가 진행됨에 따라 현 수준의 회복세가 이어질 가능성이 있습니다.

아직 추격매수는 보이지 않으나, 입주물량, 급매물 등 수급악재 영향은 줄었습니다. 남동구가 논현동 역세권 대단지의 꾸준한 거래에 힘입어 0.10% 올라 상승 1위입니다.

경기 전세가격은 광명시가 여전히 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.07% 상승 횡보하면서 40주째(10개월) 상승세입니다. 최근 경기도 전세 순위를 리드하는 지역은 교통개발 이슈가 부각되는 광명시(GTX-DㆍG, 신안산선), 김포시(5호선ㆍGTX-D), 성남시(GTX-A 개통), 의왕시(인동선ㆍ월판선ㆍGTX-C 착공) 등입니다.

의왕시가 2주째 숨 고르기가 들어간 반면, 수원시가 권선구의 신축 입주단지 매물 소화에 힘입어 상승 2위에 랭크됐습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.10% 상승 횡보했습니다. 1월 중순까지 경계매물 소화가 마무리되면서 상승 강도가 여전히 견조(堅調)합니다. 14주째 경기도보다 상승률이 높습니다.

서구가 검단신도시 인프라 구축과 5호선 검단 연장 및 GTX-D 호재에 힘입은 외부 유입 수요에 힘입어 0.20% 올라 상승 1위입니다. 남동구가 논현동 대단지 전세물량 수요로 0.18% 오르면서 상승 2위입니다. 지난주에 비해 두 지역 간 순위만 바뀌었습니다.

전국 권역별 매매가격은 서울의 상승 전환이 새로운 변화입니다. 광역시→지방도시→수도권→서울 방향의 반복적 약세 흐름이 서울 회복으로 완화되는 모습입니다. 물론 대출규제 등 약화된 투자환경 속에 기준금리 조기인하 기대감이 희석되면서 매수 가담이 제한적이라는 점은 여전합니다.

그러나 자본력을 갖춘 실수요의 인기지역 거래는 강남권을 비롯해 강북권에서도 꾸준히 보입니다. 핵심지역과 외곽지역 간 양극화 이슈 역시 계속됩니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 서울입니다. 금주 전세 상승률은 1위 서울 0.17%>2위 인천 0.10%>3위 울산 0.10%>4위 경기 0.07%>5위 전북 0.06%입니다. 지난주 1위 울산>2위 서울>3위 인천>4위 경기>5위 충남이었습니다.

서울과 인천이 1순위씩 상승했고, 경기는 4위를 유지했습니다. 부동산 침체 속에 전세 공급물량 부족에 대한 불안이 해소되지 않습니다. 수요가 탄탄한 수도권에 대한 전세수요 쏠림이 1년 내내 이어지고 있습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!