기준금리 인하에 불 붙인 유럽, 부동산에 깜짝 이벤트 시작될까?

최근 통화정책 디커플링(decoupling, 탈동조화)이 주목받는 가운데, 유럽중앙은행(ECB)의 6월 금리 인하 여부가 관심사였죠. 지난 6일 유럽중앙은행 통화정책회의에서 기준금리가 종전 4.5%에서 4.25%로 25bp(1bp=0.01%p) 인하됐습니다.

인플레이션이 ECB 목표치 2%에 근접하는 등 물가부담이 완화되면서 G7(주요 7개국) 중 처음으로 금리 인하가 현실화됐습니다. 시장 컨센서스는 매 분기 25bp씩 금리를 하향할 경우 연말 3.8%로 모아집니다.

유럽이 기준금리 인하 시동(始動)을 걸면서 주요국 통화정책에도 변화가 예상됩니다. 각국 통화정책이 각자도생으로 전환되는 상황입니다. 주요국이 선제적 경기활성화를 위해 앞다퉈 피봇(Pivot, 통화정책전환)을 확정한다면 美 연준(Fed)의 고민도 커질 수 있죠.

이들 국가와 미국 간 기준금리 갭이 확대되면 달러화 강세가 더 심화될 수 있고, 이는 미국 제조업의 수출 경쟁력에 결코 도움이 안되기 때문입니다.

스태그플레이션(stagflation, 저성장+고물가) 조짐 등 경제지표 냉각이 빨라질 수 있는 상황에서 수출 경쟁력까지 약화된다면 미 실물경제 부담도 커집니다. 지난 31일 美 4월 개인소비지출(PCE) 가격지수는 전년동기 대비 2.7%(전월 대비 0.3%) 상승해 시장 컨센서스에 부합했습니다.

美 연준이 가장 민감하게 여기는 PCE 상승률이 예상 수준에 머물면서 통화정책에 대한 경계감이 한결 유연해질 것으로 보입니다.

현재 美 고금리는 물가 안정을 위해 불가피한 선택이었지만, 경제 측면에서는 피로도가 누적된 상태입니다. 4월 물가 지표의 안정에 이어 7일 즈음 발표되는 5월 비농업부문 고용지표가 톤 다운될 경우 9월 기준금리 인하 기대감은 재 부상할 것입니다.

美 금리인하를 하반기 적게는 1회, 많게는 2회 인하를 예상하는 전문가들이 늘어나는 상황에서 국내 통화정책도 조만간 방향성을 결정할 것으로 보입니다.

국내 기준금리는 연속 11회 3.5%를 유지 중입니다. 인플레이션과 경기 부양 사이에서 균형 잡힌 통화정책을 이어나가고 있는데요. 다행이 4~5월 소비자물가지수가 2개월 연속 2%대입니다.

한은이 먼저 금리를 인하해 한미 금리차 역전현상이 2.0%p에서 더 확대되면 외국인 자금 이탈로 원화 약세가 이어지고, 소비자 수입물가 부담도 생길 수 있죠. 그러나 올해 성장률 전망이 상고하저(上高下低)가 예상되는 가운데, 긴축으로 내수경기 회복이 지연될 때 나타날 수 있는 해외자본의 원천적 이탈도 경계해야 합니다.

6월 1주차(6월 3일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* -1.3% 하락했습니다. 하락률이 44주째(11개월) 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소되어 -1% 초반대로 향하고 있습니다.

한편 단기 흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.02% 하락했고, 하락률은 0.02%p 줄었습니다 (이하 전주 대비** 기준). 지난해 11월부터 29주째(7개월) 조정이 이어지고 있지만, 하락률은 안정되고 있습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 3주째 상승세를 유지했습니다. 상승률도 점차 늘어나고 있습니다. 강남권과 강북권 간 시소게임이 강남권 우세로 정착되고 있습니다. 강북권은 3주째, 강남권은 6주째 회복세를 보였으며, 금주 강북권은 0.02% 상승했고, 강남권은 0.05% 상승했습니다.

경계매물 압력이 5월 들어 완화됐고, 회복기대감이 좀 더 강해진 상황입니다. 서울 전체의 상승세가 유지되려면 강북권의 회복세 동참이 필요해 보입니다.

서울 하락구(區)가 10곳에서 9곳으로 줄었고, 상승구는 14곳에서 16곳으로 늘었습니다. 강세지역과 약세지역 간 양극화가 심해졌습니다. 금주는 강남권 회복세가 서울 평균 상승을 견인했습니다.

상승 전환지역은 강북권에서 종로ㆍ중랑구 2곳이 늘었고, 강남권은 양천구가 하락했지만, 상승폭은 강북권 0.01%p, 강남권 0.03%p로 강남 우위입니다. 강북권은 한강변 마용성과 업무지구 중심으로, 강남권은 강남3구와 범강남권이 주도했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.12% 상승했습니다. 상승률도 0.01%p 늘었습니다. 4월부터 상승압력이 낮아졌지만, 전세 선호가 이어지면서 절대 상승률 수위는 여전히 높습니다.

다만 강북권이 0.13% 올랐지만, 전주 대비 0.01%p 줄었습니다. 강남권 상승률 0.12%보다 높지만, 두 지역 간 상승률 갭이 많이 줄었습니다. 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 타이트 하나, 정점에 근접하는 신호일지 지켜볼 필요가 있습니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 23곳에서 24곳으로 줄었고, 하락구가 1곳입니다. 강북권은 보합권이던 종로구가 상승 전환하여 전 지역이 상승세를 시현했습니다.

강남권에서는 강동구가 간헐적인 경계매물 출회로 보합권과 약세를 번갈아 오고 갔지만, 금주는 약세로 전환했습니다. 강남권 대표적 약세지역인 강동구가 조정국면을 이어간다면 전세 공급이 불안한 강북권이 강남권보다 전세 상승률이 계속 높을 수 있습니다.

경기 매매가격은 최대 인기지역인 과천이 상승 1순위입니다. 3주째 1순위를 유지했습니다. 교통호재 지역인 김포시와 동탄역 중심으로 매물소화가 진행된 화성시가 숨 고르기에 들어간 반면, 주춤했던 수원시가 빠르게 순위를 회복했습니다.

하남시는 여전히 상승세가 견조합니다. 이들 4개시 상승에 힘입어 경기는 전주 대비** 약보합세입니다. 28주째(7개월) 조정이지만, 하락률이 많이 줄었습니다. 당분간 과천ㆍ김포ㆍ하남ㆍ화성ㆍ광명 등 서울 인접지와 수원ㆍ양주 등 소외지역 간 순환매가 예상됩니다.

인천은 전주 대비** 보합권에서 0.01%로 상승 전환했습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 회복했으나, 인천시 전체로는 하락세 28주(7개월)만에 상승 전환입니다. 장기간 매물소화가 진행됐기 때문에 현 수준의 회복세가 좀 더 이어질 가능성이 기대됩니다.

아직 추격매수까지는 아니지만, 입주물량, 급매물 등 수급악재 영향은 많이 줄었습니다. 서구가 GTX-D와 인천 지하철 1호선 연장 등 교통호재에 힘입어 0.11% 올라 상승 1위입니다.

경기 전세가격은 성남시가 상승률 1순위로 올랐습니다. 경기도는 전주 대비** 0.06% 상승 횡보하면서 42주째(11개월) 상승세입니다.

최근 경기도 전세 순위를 리드하는 지역은 교통개발 이슈가 부각되는 광명시(GTX-DㆍG, 신안산선), 김포시(5호선ㆍGTX-D), 성남시(GTX-A 개통), 의왕시(인동선ㆍ월판선ㆍGTX-C 착공) 등입니다. 광명시가 숨 고르기가 들어간 반면, 성남시가 수정구, 중원구, 분당구 등 전 지역 강세에 힘입어 상승 1위에 랭크됐습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.07% 상승 횡보했습니다. 1월 중순까지 경계매물 소화가 마무리되면서 상승 강도가 여전히 견조(堅調)합니다. 16주째 경기도보다 상승률이 높습니다.

서구가 검단신도시 인프라 구축과 5호선 검단 연장 뉴스, GTX-D 호재에 힘입은 외부 유입 수요에 힘입어 0.24% 올라 상승 1위입니다. 중구가 연초 영종 이사수요, 4월 봄 이사철 수요에 이어 5~6월 GTX 호재 등 전세수요가 연결되면서 0.14% 올라 상승 2위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 3주째 상승에 이어 수도권도 상승 전환했습니다. 광역시→지방도시→수도권→서울 방향의 반복적 약세 흐름을 끊고, 서울이 3주째 상승세를 유지 중입니다. 특히 금주는 수도권까지 상승 전환했고, 지방도시 하락세도 완만해졌습니다.

대출규제 등 투자환경은 불안하지만 하반기 기준금리 인하에 대한 기대감이 소폭 살아나면서 인기지역 중심으로 매수 가담이 제한적으로 나타나는 모습입니다. 자본력을 갖춘 실수요자의 동참이 얼마나 이어질지가 거래 회복의 관건입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 서울입니다. 금주 전세 상승률은 1위 서울 0.12%>2위 울산 0.09%>3위 인천 0.07%>4위 경기 0.06%>5위 전북 0.03%입니다. 지난주 1위 서울>2위 인천>3위 경기>4위 울산>5위 전북이었습니다.

서울이 1순위를 유지했고, 울산이 매매가격 불확실성으로 전세 수요가 유지되면서 순위가 올랐습니다. 매매가격 회복 기대에도 불구하고, 전세 공급부족도 여전해 수도권의 전세수요 쏠림이 이어지고 있습니다.

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