부동산시장은 아직 반신반의! 기준금리 인하 마지막 허들 잘 넘을까?

금주는 미국發 국채 금리 급등과 인플레이션 압력 재 점화 우려로 美 정책금리 인하 기대감이 소진된 한 주였습니다. 美 연방대법원이 트럼프 전 대통령의 '2020년 대선결과 뒤집기 시도' 혐의에 대해 면책특권을 인정하자 재선 가능성이 커진 것인데요.

트럼프 전 대통령이 당선되면 관세율 인상으로 수입물가가 오르고, 소득세 폐지 등 감세정책으로 인한 세수 부족을 국채 발행으로 충당하게 되죠. 국채를 발행하면 국채 공급이 늘어 국채 가격은 하락하고, 국채 가격과 반대인 금리는 상승할 수 있어 금리가 출렁거린 것입니다.

정치가 경제를 휘두른다는 폴리코노미(politicsㆍ정치+economyㆍ경제)를 운운할 정도로 발작 증상을 보인 미 국채금리는 美 중앙은행(Fed) 의장 코멘트로 진정됐습니다. 연준 의장은 유럽중앙은행(ECB) 포럼에서 '인플레이션 목표수준 근접에 상당한 진전을 이뤘다'는 표현의 결과인데요.

연준이 인플레이션 둔화를 인정하자 정책금리 인하에 대한 기대감이 복원된 것입니다. 걸림돌로 작용하는 美 고용시장이 톤 다운되고, 특히 6월 실업률이 4%대 우 상향을 그린다면 금리인하 기대감이 좀 더 강해질 수 있습니다.

한편 국내 6월 소비자물가 상승률이 전년동기 대비 2.4% 올랐습니다. 상승세가 이어지긴 했지만, 상승률이 2% 중반으로 내려갔죠. 지난해 7월 2.4% 이후 11개월 만에 가장 낮은 오름세입니다.

한국은행의 물가상승률 목표치 2%를 상회했지만, 향후 유가만 안정된다면 하향세를 기대할 수도 있겠습니다. 美 연준의 통화정책 스탠스와 더불어 국내 소비자물가상승률이 한은 기준금리 향방의 변수이므로 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

기재부가 발표한 '하반기 경제정책방향'에서 올해 경제성장률 전망치가 2.2%에서 2.6%로 상향됐습니다. 지난 5월 한은이 발표한 경제성장률 전망치 2.4%대비 0.2%p 높은 수준이죠. 수출 개선을 반영한 결과입니다.

그럼에도 불구하고, 수출에 비해 더딘 내수 회복 속도로 체감경기 개선에 제약이 있다고 설명했습니다. 특히 신규공사 위축으로 어려움이 예상되는 건설투자 등 내수 보강을 위해 전방위적 지원 강화를 추진할 것임을 밝혔죠.

기획재정부가 전망한 국내 경제성장률(실질GDP)은 2023년 1.4%에서 2024년 2.6%, 2025년 2.2%입니다. 2024년 전망치는 올렸지만, 2025년 전망은 유지했는데요. 2025년 전망치가 역기저효과(Reverse Base Effect)에도 불구하고, 잠재성장률보다 높은 것은 긍정적입니다.

다만 2024년에 이어 2025년에도 건설투자는 연이어 -1.2% 역성장할 것으로 봤는데요. 올 하반기 민간소비 등 내수 회복에 도움이 될 선제적 통화정책 변화를 기대하는 이유입니다.

7월 1주차(7월 1일 기준) 시장 동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* -0.99% 하락했습니다. 하락률이 48주째(12개월) 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소되어 -1% 미만으로 줄었습니다.

한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 강보합으로 전환했죠. 32주째(8개월) 조정과정이 이어졌던 하락세가 드디어 멈춘 것입니다 (이하 전주 대비** 기준). 5월부터 제일 먼저 상승 전환한 서울에 이어 수도권이 5주째 상승세를 이어가면서 전국 가격이 빠르게 회복하는 모습입니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 7주째 상승세를 유지했습니다. 상승률도 0.09%에 달해 큰 부침없이 안정적입니다. 강남권과 강북권 간 상승률도 강남권 우세가 굳어졌습니다. 강북권 7주째, 강남권 10주째 회복세입니다.

금주 강북권은 0.05%, 강남권은 0.12% 상승했습니다. 활발한 경계매물 소화에 힘입어 전주 대비 강북권은 0.01%p 늘어난 반면, 강남권은 지난주 급등의 여파로 상승폭이 0.05%p 줄었습니다. 다소 강남권 매수세가 눈치보기에 진입했지만, 강남 주도의 상승세는 여전한 모습입니다.

서울 하락구(區)가 5곳에서 4곳으로 줄었고, 상승구도 18곳에서 21곳으로 늘었습니다. 보합권 지역이 대거 상승지역으로 전환했지만, 약세지역은 꾸준히 남겨졌습니다. 약세지역과 강세지역 간 양극화가 극명합니다.

강남권 회복세가 서울 평균 상승을 견인한 가운데, 강북권역의 소외지역은 여전히 약합니다. 강북권에서 약세지역은 노·도·강뿐입니다. 강남권에서 약세권이었던 금·관·구 중 남은 약세지역은 금천구뿐입니다. 강서구가 상승 전환했기 때문이죠. 여전히 강남3구와 범감남권이 강세를 주도했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.17% 상승했습니다. 상승률도 0.01%p 늘었습니다. 6월 들어 전세 선호가 이어지면서 상승률이 레벨업 된 채 꾸준히 유지되는 모양입니다. 강북권이 0.24% 올랐고, 전주 대비 0.09%p 늘었습니다.

강남권은 0.11% 올랐지만, 전주 대비 0.05%p 줄었습니다. 여전히 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 강합니다. 다만 강북권도 전세가격에 대한 부담이 늘어나면서 점차 강남권 외곽지역으로 관심이 확산되는 모습도 보입니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구는 24곳, 강보합구는 1곳입니다. 하락구는 2주째 없습니다. 강북권은 5주째 전 지역이 상승세를 시현했습니다. 강남권에서는 강동구가 간헐적인 경계매물 출회로 보합권과 약세를 번갈아 오고 갔는데, 금주는 강보합세를 나타냈습니다.

강남권 대표 약세지역인 강동구가 조정국면을 마무리하고 상승세와 강보합을 오고 가고 있습니다. 강동구의 1년 간 전세가격 조정 지속에 따른 저가 매수세 유입 여부가 관건입니다.

경기 매매가격은 최대 인기지역 과천이 독보적으로 상승 1순위입니다. 7주째 1순위를 유지했습니다. 성남시는 수정구 신축아파트 중심의 상승세와 더불어 분당구의 1기 신도시 재건축 선도지구 선정계획 발표로 2순위를 유지했습니다.

하남시가 위례신도시 중심으로 견조한 매수세로 3위입니다. 수원시가 장안구 내 정자동ㆍ율전동 등 구축단지의 매물 적체 해소로 4순위입니다. 5순위는 동탄역 중심으로 매물 소화가 진행된 화성시가 차지했습니다.

인천은 전주 대비** 0.01% 상승했습니다. 지난주 짧은 숨 고르기를 마감하고 재차 상승 전환했습니다. 지난해 9월부터 회복과정을 거쳤고, 경계매물을 차분히 소화하면서 회복세를 이어가고 있습니다.

다만 부담요인인 입주물량, 급매물 등 수급악재 영향이 많이 줄어들었지만, 아직까지는 실수요 외에 투자성 매수세는 제한적인 상황입니다. 중구가 GTX-D 등 교통호재와 신도시지역 저가매물소진에 힘입어 0.05% 올라 2주째 상승 1위입니다.

경기 전세가격은 군포시가 2주째 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 2주 연속 0.05% 상승 횡보하면서 46주째(12개월) 상승세입니다. 상승률 1위는 금정역 GTX-C 노선 호재의 영향을 받고 있는 군포입니다.

최근 수주간 가격 메리트가 있는 소외지역이 순환매로 부상했습니다만, 재차 경기도 전세 순위를 리드했던 교통개발 이슈 지역이 숨 고르기를 마치고 상승 순위를 탈환하는 양상입니다. 2위는 GTX-A 호재에 힘입어 0.16% 오른 고양시입니다. 3위는 4억원 이하 공급량 부족으로 수급불균형이 지속된 부천시입니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.08% 상승했습니다. 전주 대비 상승률이 0.01%p 줄었지만, 여전히 경기보다 20주째 상승률 우위입니다. 1월 중순까지 경계매물 소화가 마무리되면서 상승 강도가 줄지 않습니다.

중구가 GTX-D 호재에 힘입어 0.19% 올라 상승 1위입니다. 계양구가 작전동 단지의 급매 소화로 0.11% 올라 2위입니다. 서구가 검단신도시 인프라 구축과 5호선 검단 연장 뉴스, GTX-D 호재에 힘입은 외부 유입 수요로 0.10% 올라 3위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 7주째 상승, 수도권 5주째 상승입니다. 서울ㆍ수도권 상승 전환으로 약세지역은 광역시→지방 흐름만 남았습니다. 서울이 7주째 상승세를 이어가면서 상승 강도도 꾸준합니다. 수도권도 상승세가 더욱 견조해지고 있습니다. 서울 상승률보다는 약하지만, 안정감 있게 상승세를 추격하는 모습입니다.

기준금리 인하 기대감으로 인기지역의 실수요가 늘고 있습니다. 5개 광역시는 하락세가 이어지고 있지만, 지방 하락세는 조금씩 줄고 있어 저가 매수세가 좀 더 이어질지 관심을 모으고 있습니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위도 독보적으로 서울입니다. 전세 상승률은 1위 서울 0.17%>2위 인천 0.08%>3위 울산 0.05%>4위 경기 0.05%>5위 전북 0.02%입니다. 지난주는 1위 서울>2위 울산>3위 인천>4위 전북>5위 전남 순서였습니다.

금주는 서울 1순위가 꾸준했고, 인천이 뒤를 쫓고 있습니다. 울산도 매매가격 불확실성이 이어지면서 전세 수요가 이어지면서 3순위입니다. 공급부족 현상으로 수도권 전세수요 쏠림이 지속됐습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!