부동산시장에 거래 증가! 기준금리 인하 이미 반영되고 있는 걸까?

한국은행 금융통화위원회 통화정책방향 회의에서 시장 예상대로 기준금리를 연 3.5%로 동결했습니다. 이제 시장의 이목은 다음 통화정책방향 회의가 열리는 8월 22일 결과에 쏠리고 있습니다.

한국은행의 기준금리 인하에 영향을 줄 수 있는 요인들도 나타나고 있습니다. 미국 연방준비제도(Fed)의 통화정책 전환 가능성과 함께 국내 물가상승률도 안정세를 보이고 있어요. 국내 내수 회복에 대한 필요성이 점증되고 있어 8월 동결된다면 남은 금통위 기간(10/11, 11/28) 중 인하 가능성이 무르익을 수 있습니다.

이런 시장 기대치를 선반영해 주초 10년 만기 국고채 금리는 3.212%, 3년 만기 국고채 금리는 3.119%로 내려갔습니다. 주요 국고채금리가 기준금리 연 3.5%보다 낮아진 상황이죠. 시장은 기준금리가 2차례 전후로 내려갈 것에 배팅하는 모습입니다.

그러나 한국은행은 물가 상승률과 경제 성장률 사이 균형을 고려해야 하기 때문에 통화정책 결정에 신중한 모습입니다. 아무래도 미국보다 금리를 선행적으로 인하했을 때 환율(원화약세)과 자본이동에 대한 변화까지 고려해야 하기 때문에 선택은 보수적일 수밖에 없습니다.

다만 눈여겨볼 부분은 내수 회복을 위한 민간소비 확대 필요성입니다. 수출은 회복세를 보이는 반면 여전히 내수는 부진합니다. 이 격차가 커지면서 내수 회복의 적기를 놓치지 않기 위해 금리인하가 필요하다는 의견이 많아졌습니다.

최근 美 연준의 통화정책 스탠스가 물가안정에서 고용회복으로 전환되는 가운데, 이제 국내 소비자물가상승률, 내수모멘텀이 한은 기준금리 향방의 핵심 변수가 됐습니다. 하반기 들어 내수부진이 장기화되면서 체감경기 개선을 위한 통화정책 전환을 기다리는 목소리가 커질 수 있습니다.

한편 서울지역 아파트 거래량이 늘고 있어 일시적 회복인지 의미 있는 추세 반전인지 관심이 이어지고 있습니다. 한국부동산원이 발표하는 서울 아파트 매매 거래량은 점진적인 회복 추세입니다. 1월 2456호, 2월 2665호, 3월 3482호, 4월 4840호, 5월 5182호로 증가했습니다.

2024년 1~5월 월평균 거래량은 3725호로 2023년 월평균 거래량 3037호 대비 23% 증가했습니다. 올해 월평균 거래량이 과거 상승기였던 2019년 5978호, 2020년 7815호에 미치지 못하지만, 금리인하 기대가 서서히 반영되고 있는 것으로 풀이됩니다.

7월 2주차(7월 8일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* -0.96% 하락했습니다. 하락률이 49주째(12개월) 줄면서 -1% 미만으로 완만하게 축소됐습니다.

한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 강보합에서 소폭 하락 전환했습니다 (이하 전주 대비** 기준). 5월부터 제일 먼저 상승 전환한 서울에 이어 수도권이 6주째 상승세를 이어갔지만, 광역시의 회복 지연으로 전국 가격지표는 답보상태입니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 8주째 상승세를 유지했습니다. 상승률도 0.12%에 달해 큰 부침없이 안정적입니다. 강남권과 강북권 간 상승률도 강남권 우세가 굳어졌습니다. 강북권 8주째, 강남권 11주째 회복세입니다.

금주 강북권은 0.05%로 상승 횡보했고, 강남권은 0.17% 상승했습니다. 활발한 경계매물 소화에 힘입어 강남권은 상승폭이 0.05%p 늘었습니다. 지방과 서울 간 양극화가 심화되고 있는 가운데, 서울에서도 강북권과 강남권 간 차별화 양상이 이어지고 있습니다.

서울 하락구(區)가 4곳, 상승구도 21곳으로 동일합니다. 약세지역은 꾸준히 남겨지는 모습이 전주와 동일하게 재연되었습니다. 약세지역과 강세지역 간 차별화가 극명합니다.

강남권 회복세가 서울 평균 상승을 견인한 가운데, 강북권역의 소외지역(노도강)은 여전히 약합니다. 강남권에서 약세권이었던 금관구 중 남은 약세지역은 금천구뿐입니다. 강서구가 2주째 상승세입니다. 여전히 강남3구와 범감남권이 강세를 주도하고 있습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.15% 상승했습니다. 상승률은 0.02%p 줄었습니다만, 상승률이 레벨업된 채 꾸준히 유지되는 모습입니다. 강북권이 0.20% 올랐고, 전주 대비 0.04%p 줄었습니다.

강남권은 0.11% 올랐고, 전주 대비 0.01%p 늘었습니다. 여전히 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 강합니다. 다만 강북권도 전세가격에 대한 부담이 늘어나면서 점차 강남권 외곽지역으로 매수세가 확산되는 양상입니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구는 23곳으로 1곳 줄었습니다. 강보합구는 2곳으로 1곳 늘었습니다. 하락구는 3주째 없습니다. 강북권은 5주째 전 지역 상승세를 마감하고, 종로구가 강보합을 시현했습니다.

강남권에서는 강동구가 간헐적인 경계매물 출회로 보합권과 약세를 번갈아 오고 갔는데, 금주는 2주째 강보합세입니다. 강남권에서는 강동구가 조정국면을 마무리했지만, 아직은 눈치게임 중입니다.

경기 매매가격은 최대 인기지역 과천이 독보적으로 상승 1순위입니다. 8주째 1순위를 유지했습니다. 하남시가 위례신도시 중심으로 견조한 매수세로 2위입니다. 성남시는 수정구 신축아파트 중심의 상승세와 함께 분당구의 1기 신도시 재건축 선도지구 선정계획 발표로 3순위를 나타냈습니다.

4순위는 동탄역 중심으로 매물소화가 진행된 화성시입니다. 수원시가 장안구 내 정자동ㆍ율전동 등 구축단지 매물 적체 해소와 권선구 선방으로 5순위입니다.

인천은 전주 대비** 0.03% 상승했습니다. 지난해 9월부터 회복과정에 이어 경계매물을 차분히 소화하면서 회복세를 나타냈습니다. 입주물량, 급매물 등 수급악재 영향이 많이 줄었지만, 실수요 외에 투자성 매수세 여부에 따라 상승 여력이 달라질 것으로 보입니다. 중구가 GTX-D 등 교통호재와 신도시지역 저가매물소진으로 0.32% 올라 3주째 상승 1위입니다.

경기 전세가격은 고양시가 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.06% 상승해 47주째(12개월) 상승세입니다. 상승률 1위는 GTX-A 호재에 힘입어 0.20% 오른 고양시입니다. 일산서구와 덕양구 중심으로 시세 탄력성이 컸습니다.

2위는 위례신도시 쪽 단지의 선호에 힘입어 0.19% 상승한 하남시입니다. 3위는 0.16% 상승한 수원시입니다. 방학 중 수요가 꾸준한 영통구가 7월에도 주도적으로 강세를 리드했습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.07% 상승했습니다. 전주 대비 상승률이 0.01%p 줄었지만, 여전히 경기보다 21주째 상승률 우위입니다. 연초에 경계매물 소화가 마무리되면서 상승 강도가 줄지 않습니다.

중구가 GTX-D 호재에 힘입어 0.30% 올라 상승 1위입니다. 서구가 검단신도시 인프라 구축과 5호선 검단 연장 뉴스, GTX-D 호재에 힘입은 외부 유입 수요로 0.16% 올라 2위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 8주째 상승, 수도권 6주째 상승입니다. 서울ㆍ수도권 상승 전환으로 약세지역은 광역시→지방 흐름만 남았습니다. 그런데 서울ㆍ수도권과 지방도시 간 양극화가 해소될 기미가 보이지 않습니다.

서울이 8주째 상승세를 이어가면서 상승 강도가 더욱 높아졌습니다. 서울 상승률보다는 약하지만, 안정감 있게 상승세를 따라가는 모습입니다. 5개 광역시는 하락세가 심화됐습니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 독보적으로 서울입니다. 전세 상승률은 1위 서울 0.15%>2위 울산 0.10%>3위 전북 0.08%>4위 인천 0.07%>5위 경기 0.06%입니다. 5위 안에 서울을 비롯해 수도권이 포진해 있습니다. 공급부족 현상으로 수도권 전세수요 쏠림이 지속됐습니다. 울산이 매매가격 불확실성으로 전세 수요가 이어지면서 2순위입니다.

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