부동산시장 거래량 변화 뚜렷한데, 美 대선이 돌발 변수 될까?

국제통화기금(IMF)이 한국의 2024년 경제성장률(실질GDP 기준) 전망치를 4월 2.3%에서 7월 2.5%로 0.2%p 상향했습니다. 아시아개발은행(ADB)도 반도체 등 수출 증가세를 반영해 4월 2.2%에서 7월 2.5%로 0.3%p 상향했습니다.

한국은행 전망치 2.5%와 동일하며, 정부와 경제협력개발기구(OECD), 한국개발연구원(KDI) 전망치 2.6%보다는 낮습니다. 올해 경제성장률 전망치의 상향에도 불구하고, 내년 전망은 2.2~2.3% 내외 수준입니다. 내년 경제성장률 모멘텀을 강화하기 위해서는 내수회복이 중요해 보이는 시점입니다.

그러나 국내외 경제전문가들은 물가를 확실하게 통제하기 전까지는 섣부른 금리인하를 자제해야 한다고 조언합니다. 결국 인플레이션 리스크가 얼마나 무서운 결과를 초래하는지에 대한 코멘트인 셈입니다.

이렇다 보니 물가 상승률과 경제 성장률 사이의 균형점을 찾아야 하는 한은 통화정책은 여전히 신중할 수밖에 없습니다. 미국보다 기준금리를 먼저 인하했을 때 환율변동(원화약세)과 자본이동 변화까지 나타날 수 있죠. 먼저 미국의 통화정책 스탠스 확인이 중요한 이유입니다.

한 주간 美 연방준비제도(Fed)의 통화정책 전환 기대감이 점차 무르익는 양상이었습니다. 美 물가상승률이 진정되는 가운데, 제롬 파월 의장이 '물가상승률이 Fed 목표치 2%에 도달하지 않더라도 금리 인하가 가능하다'고 언급했기 때문이죠.

美 연준의 통화정책 목표가 물가에서 고용으로 전환되는 시점에서 표면화된 파월 의장 코멘트로 인해 9월 정책금리 인하 가능성이 회자되고 있습니다. 연방공개시장위원회(FOMC)의 남은 일정 4회(8/1, 9/19, 11/8, 12/19) 중 연내 인하 횟수가 1회에서 점차 늘어나는 분위기입니다.

다만 시장은 美 대통령 선거 흐름에 예의주시 중입니다. 블룸버그통신은 피격사건 이후 도널드 트럼프 전 대통령이 당선 가능성이 커지고 있음을 언급했습니다. 트럼프 후보가 당선된다면 감세정책과 더불어 재정적자를 국채발행 확대로 대응할 가능성이 커지고, 이는 국채가격 하락과 연동해 금리 상승을 유발할 수 있습니다.

최근 소비자물자지수(CPI), 개인소비지출(PCE)이 진정됐지만, 향후 관세율이 인상되면 수입물가가 오를 수 있죠. 더군다나 트럼프 후보는 11월 5일 대선 전 금리 인하에 반대 입장입니다. 美 금리 인하 시점이 예상보다 늦어진다면 9월부터 주담대 한도 축소와 더불어 우호적이지 않은 시장 변수입니다.

7월 3주차(7월 15일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.3으로 전년동기 대비* -0.88% 하락했습니다. 하락률이 50주째(13개월) 줄면서 -1% 미만으로 완만하게 축소 중입니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 2주간 혼조국면을 마무리하고, 0.02%로 상승 전환했습니다 (이하 전주 대비** 기준).

5월부터 제일 먼저 상승 전환한 서울에 이어 수도권이 7주째 상승세를 이어갔습니다. 여전히 수도권과 지방 간 양극화가 이어지고 있으나, 금주 광역시와 지방도시의 하락률은 다소 완만해졌습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 9주째 상승세를 유지했습니다. 상승률도 0.17%에 달했습니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 강남권 우세가 굳어졌지만, 강북권의 추격도 만만치 않습니다. 강북권 9주째, 강남권 12주째 회복세입니다. 금주 강북권은 전주보다 0.09%p 상승폭을 키웠고, 강남권은 0.02%p 더 올랐습니다.

강남권은 경계매물 소화가 진행 중이고, 강북권은 인기지역 위주로 상승률이 확대됐습니다. 지방과 서울 간 양극화가 심화된 가운데, 서울에서 강북권과 강남권 간 차별화 양상이 완화될지 관심입니다.

서울 하락구(區)가 4곳, 상승구도 21곳으로 동일합니다. 약세지역은 꾸준히 남겨지는 모습이 3주째 재연되었습니다. 약세지역과 강세지역 간 차별화가 이어졌습니다. 강남권 회복세가 서울 평균 상승을 견인한 가운데, 강북권역의 소외지역(노도강)은 여전히 약합니다.

다만 하락률은 줄어든 모습입니다. 강남권에서 약세권이었던 금관구 중 남은 약세지역은 금천구뿐입니다. 여전히 강남3구와 강동ㆍ동작구 등 범감남권이 강세를 주도하고 있습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.21% 상승했습니다. 상승률은 0.05%p 늘었습니다. 지난 5월부터 상승률이 레벨업된 채 꾸준히 유지되고 있습니다. 강북권이 0.25% 올랐고, 강남권은 0.16% 올랐습니다.

모두 전주 대비 0.05%p씩 늘었습니다. 여전히 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 강합니다. 다만 강북권도 전세가격에 대한 부담이 늘어나면서 점차 강남권 외곽지역으로 매수세가 확산되는 양상이 강합니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 25곳으로 전 지역이 상승했습니다. 강보합구였던 종로구와 강동구까지 상승세로 전환했습니다. 강북권에서 간간이 보합세를 보였던 종로구가 가격메리트 부각으로 0.29% 상승했습니다.

강남권에서는 강동구가 간헐적인 경계매물 출회로 보합권과 약세를 번갈아 오고 갔는데, 0.03% 상승했습니다. 금주 강남권 11곳에서 상승률 순위가 가장 낮았던 금천구 0.02%보다 1순위 높은 10위를 나타냈습니다.

경기 매매가격은 최대 인기지역 과천이 독보적으로 상승 1순위입니다. 9주째 1순위를 유지했습니다. 하남시가 위례신도시 중심으로 견조한 매수세로 2위입니다. 성남시는 수정구 신축아파트 중심의 상승세와 분당구 1기 신도시 재건축 선도지구 선정계획 발표로 3순위를 나타냈습니다.

4순위는 수원시입니다. 장안구 내 정자동ㆍ율전동 등 구축단지 매물적체 해소와 권선구 선방이 원인입니다. 5순위는 동탄역 중심의 매물소화가 진행된 화성시입니다.

인천은 전주 대비** 0.01% 상승했습니다. 지난해 9월부터 회복과정에 이어 경계매물을 차분히 소화하면서 회복세를 나타냈는데, 지난주 0.03% 상승 후 상승률이 0.02%p 줄었습니다.

입주물량, 급매물 등 수급악재 영향이 많이 줄었지만, 실수요 외에 투자성 매수세 여부에 따라 상승 여력이 달라질 것으로 보입니다. 서구가 GTX-D 교통호재로 0.08% 올라 상승 1위입니다. 동구도 기축아파트 급매물 소진으로 0.04% 올라 상승 2위입니다.

경기 전세가격은 부천시가 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.08% 상승해 48주째(12개월) 상승세입니다. 상승률 1위는 원미구 7호선 역세권 단지 임대차물량 부족에 힘입어 0.34% 오른 부천시입니다.

2위는 GTX-C 영향으로 그동안 관망세를 유지했던 수요자 움직임에 힘입어 0.20% 상승한 군포시입니다. 3위는 0.19% 상승한 구리시입니다. 8호선 별내선 8월 개통예정 등 교통호재에 힘입어 수요가 회복된 것으로 관측됩니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.09% 상승했습니다. 전주 대비 상승률이 0.03%p 늘었습니다. 여전히 경기보다 22주째 상승률 우위입니다. 연초 경계매물 소화가 마무리 되면서 상승 강도가 꾸준합니다.

부평구가 지난해 말 입주 시작한 청천동 쪽 신규 단지들을 끝으로 11월까지는 입주 예정인 단지가 없다보니 수급불안으로 0.18% 올라 상승 1위입니다. 계양구가 안전성 높은 신축 대단지를 중심으로 수요가 몰리면서 0.18% 올라 2위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 9주째 상승, 수도권 7주째 상승입니다. 서울ㆍ수도권 상승 전환으로 약세지역은 광역시→지방 흐름만 남았습니다. 서울이 9주째 상승세를 이어가면서 상승 강도가 더욱 높아졌습니다.

수도권도 서울 상승률보다는 약하지만, 안정감 있게 상승세를 따라가는 모습입니다. 서울ㆍ수도권과 지방도시 간 양극화가 의미 있게 해소될 기미가 보이지 않습니다. 다만 5개 광역시는 하락률이 지난주보다 다소 완화된 모습입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 독보적으로 서울입니다. 전세 상승률은 1위 서울 0.21%>2위 울산 0.10%>3위 인천 0.09%>4위 경기 0.08%>5위 전북 0.04%입니다. 5위 안에 서울을 비롯해 수도권이 모두 포함되어 있습니다. 공급부족으로 수도권 전세수요 쏠림이 지속됐기 때문입니다. 광역시 중에서는 울산이 매매가격 불확실성으로 전세 수요가 몰리면서 2순위를 유지했습니다.

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