부동산시장의 금리인하 기대와 우려! 무엇을 준비하면 될까?

지난 8월 23일 제롬 파월 美 연방준비제도(Fed) 이사회 의장의 '잭슨홀 미팅' 기조연설 후 9월 정책금리 인하 가능성이 기정사실화됐죠. 그런데 금주 美 8월 소비자물가지수(CPI)가 전년동기 대비 2.5% 상승했습니다.

3년 반 만에 가장 낮은 증가율입니다. 블룸버그 컨센서스에 일치하며, 다우존스 전문가 전망치 2.6%를 밑도는 수준입니다. 이에 레이얼 브레이너드 백악관 국가경제위원장은 미국이 인플레이션에서 벗어나고 있다고 코멘트했습니다.

미국 CPI의 하강 트렌드가 확인되면서 美 연준(Fed) 목표물가상승률 2%에 근접할 가능성이 커졌습니다. 따라서 9월 19일 연방공개시장위원회(FOMC)의 정책금리 인하에 대한 시장기대가 어느 때보다 높아졌습니다. 아울러 연말까지 금리 인하 폭에 대한 시장 관심이 큽니다. 현재 금리 인하폭은 빅컷(0.5%p)보다는 통상적 인하폭인 베이비컷(0.25%p)으로 보는 시각이 우위입니다.

물가상승률 하락과 고용불안은 금리 인하의 선행조건으로 자산시장에 새로운 기회요인을 제공합니다. 그런데 금번 정책금리 인하는 불황에 대비할 목적의 선행적 통화정책입니다. 따라서 금리 인하로 유동성이 늘어나고, 자본 간 이동이 활성화되는 기회가 될 수 있는 반면, 만약 경제가 소프트랜딩 통제력을 잃는다면 자산시장의 확장 기회도 제약을 받을 수밖에 없습니다.

또한 미국發 통화정책의 확장기조가 글로벌 자금시장 흐름에 변화를 야기할 수 있는데요. 미국에 집중됐던 투자자금이 금리차로 인해 수익에 유리한 국가로 이동할 것입니다. 아시아 3대 강국인 한중일 자본도 이에 포함될 수 있죠.

국가 간 펀더멘털 우위, 상품별 초과수익률 확보 여부, 리스크가 투자 선별조건이 될 것입니다. 국내 부동산시장도 새로운 통화환경 변화에 맞닥뜨리게 될 텐데요. 아직은 국내 내수경제 여건, 인구변화, 자본력 편중화 등 견제해야 할 변수가 많습니다.

9월 2주차(9월 13일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.6으로 전년동기 대비* -0.55% 하락했습니다. 하락률이 58주째(15개월) 줄면서 -1% 미만 수준에서 완만하게 축소 중입니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 0.04% 올라 9주째 상승세를 이어갔습니다 (이하 전주 대비** 기준).

5월부터 제일 먼저 상승 전환한 서울에 이어 수도권이 15주째 상승세입니다. 수도권과 지방 간 양극화 속에 금주에는 지방도시의 전주 대비 증감률**이 강보합으로 전환했습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 17주째 상승세를 유지했습니다. 상승률도 지난주보다 상승률이 다소 낮아졌지만 0.16%에 달해 상승세가 현재진행형입니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 강남권 우세지만, 8월 들어 강북권 추격이 빨라졌습니다.

강북권 17주째, 강남권 20주째 회복세이고, 금주 강북권은 0.12% 상승해 전주보다 0.05p 상승률이 줄었지만, 여전히 추세는 견조(堅調)합니다. 강남권은 0.19% 상승하면서 서울 상승세를 주도했습니다. 강북권은 노도강지역까지도 경계매물 소화가 차분히 진행되면서 5주째 14개구가 모두 상승했습니다. 중구가 남산타운 상승에 힘입어 0.50% 급등했습니다.

서울에 지난주에는 하락구(區)는 없었습니다만, 금주에는 강남권에 약보합 지역이 나타났습니다. 그래서 서울의 상승구는 24곳입니다. 유일한 약보합 지역은 금천구입니다. 8월 들어 종전 약세국면에서 탈피해 강보합과 약보합세가 혼조되다가 지난주 상승 전환했고, 금주에는 경계매물 출회로 재차 약보합세를 시현했습니다.

강남권 회복세가 서울 상승을 주도적으로 견인한 가운데, 여전히 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)와 강동ㆍ동작구 등 범감남권이 강세를 주도했습니다. 강남구가 0.32%p 올라 주목을 받았습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.18% 상승했습니다. 상승률이 0.01%p 늘었습니다. 지난 5월부터 상승률이 레벨업 됐으나, 아파트 매매에 대한 관심이 강해지면서 전세 상승률이 과거보다 다소 완만해졌습니다. 강북권이 0.17% 상승했고, 강남권은 0.19% 상승했습니다.

전주 대비 강북권은 0.03%p 상승률이 줄어든 반면, 강남권은 0.05%p 상승률이 늘었습니다. 7월 들어 사용가치가 높은 강북권 전세 수요가 강남권보다 강했습니다만, 강북권 가격부담으로 강남권 외곽지역에서 전세 매수세가 확산되는 모습입니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 25곳으로 전 지역이 상승했습니다. 상반기까지 간헐적 경계매물 출회로 보합권과 약세를 오고 갔던 강동구까지 2주 연속 상승세를 유지했습니다. 강북권에서 종종 보합세를 보였던 종로구도 상대적인 가격메리트가 부각되면서 0.24% 상승했습니다.

강동구가 금주에는 0.10% 상승했습니다. 강남권 11곳에서 상승률 1순위 지역은 강남구로 0.58% 상승했고, 2순위는 강서구로 0.36% 올랐으며, 3순위는 구로구로 0.17% 올랐습니다. 강북권에서는 중구가 0.45% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 보였습니다.

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 하남시를 상회했습니다. 준(準)강남지역으로 인기를 받고 있는 과천시가 0.43% 올랐습니다. 지난주 상승률 1순위 자리를 내주었던 과천시가 금주는 하남시를 압도하면 재차 1순위를 탈환했습니다.

하남시는 3호선 송파하남선 공청회 이슈가 반영되면서 1개월 전부터 신축 선도아파트를 중심으로 신고가를 경신하다가 지난주 1순위를 기록했었죠. 금주 과천시에 1순위를 내어주었습니다. 3순위는 성남시로 8월부터 수정구 위례신도시 단지를 중심으로 탄력적인 상승세를 시현해 0.16% 올랐습니다.

인천은 전주 대비** 0.07% 상승했습니다. 5월 들어 잔여 매물을 소화하면서 회복세를 나타냈고, 전주 상승률 대비 0.01%p 올랐습니다. 8월 들어 상승률 업그레이드가 확연해졌습니다. 입주물량, 급매물 등 수급악재에서 자유로워지면서 상승 탄력이 안정적으로 유지되고 있습니다.

실수요 관심 속에 투자성 매수세의 뒷받침 여부가 관건입니다. 서구가 GTX-D 호재로 0.25% 올라 상승 1위입니다. 중구가 GTX-DㆍE 추진, 2025년 제3연륙교 개통으로 0.07% 올라 2위입니다. 계양구가 GTX-D 노선에 힘입어 0.06% 올라 3위입니다.

경기 전세가격은 구리시가 지난주에 이어 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.10% 상승해 56주째(14개월) 오름세입니다. 상승률 1위는 구리시로 8호선 연장개통 등 교통호재 반영으로 0.31% 상승했습니다. 2순위는 0.25% 오른 양주시입니다. 지난주 약보합에서 강세 전환했습니다.

공급물량 과다로 매매가는 강하지 않지만, 전세가격은 서울~양주 고속도로 등 교통개발과 양주 역세권 개발사업에 힘입어 탄력적입니다. 3순위는 0.23% 오른 수원시입니다. 신분당선, 인덕원 동탄선 착공 영향에 힘입어 팔달구의 상승세가 가팔랐습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.19% 상승했습니다. 8월 2주차 0.24% 큰 폭 상승 후 역기저효과로 상승률이 조금씩 완화됐다가 재차 상승률이 확대되는 양상입니다. 상승률 수위는 과거보다 높습니다. 여전히 경기보다 30주째 상승률 우위를 보입니다. 상반기 중에 경계매물 소화가 왕성하게 진행된 것으로 보입니다.

중구가 교통 및 학군이 양호한 운남ㆍ운서ㆍ 중산 쪽 대단지 전세가격이 탄력을 보이면서 0.37% 올라 상승 1위입니다. 서구가 검단신도시 서울5호선 검단 연장 및 GTX-D 예정 교통호재 반영으로 0.36% 올라 상승 2위입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 17주째 상승, 수도권 15주째 상승했습니다. 서울ㆍ수도권 상승세는 추세성이 강해졌습니다. 특이한 점은 광역시에서 지방으로 약세 흐름에 변화 조짐이 보인다는 점입니다. 여전히 아파트 매매에 대한 관심이 서울ㆍ수도권으로 집중되면서 지방도시와 가격 양극화가 존재하지만, 금주 지방도시가 강보합으로 전환했습니다.

서울은 4개월째 상승세를 이어가면서 상승 강도를 높였고, 수도권도 추격세를 보였으며, 지방도시가 전북 전주를 중심으로 신축단지를 중심으로 실수요자 관심이 늘었습니다. 한편 5개 광역시 하락률은 지난주보다 완화됐지만, 여전히 약세국면입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 인천이 서울을 제치고 차지했습니다. 오랫동안 1위를 유지했던 인천이 서울을 재차 상회했습니다. 다만 서울 상승세도 58주째(15개월)임에도 불구하고, 전혀 완화되지 않습니다. 전세 상승률은 1위 인천 0.19%>2위 서울 0.18%>3위 경기 0.10%로 Top3를 서울을 비롯해 수도권이 모두 차지했습니다.

상승 지역이 지난주에 비해 1곳 줄었지만, 10곳에 달했습니다. 광주가 약보합세로 바뀌었습니다. 5개광역시와 지방도시의 전체 지수는 강보합세입니다. 수도권은 공급부족 우려가 작용했고, 지방도시는 실수요 움직임이 살아난 것이 원인입니다.

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