미국 금리 인하 스타트! 국내 부동산에 선 반영 vs. 후 반영?

9월 18일 美 연방준비제도(Fed)가 정책금리를 2022년 3월부터 올린지 2년반 만에 인하를 단행했습니다. 8월 소비자물가지수(CPI)가 전년 동기 대비 2.5% 상승했지만, 3년 반 만에 가장 낮은 증가율을 기록하는 등 인플레이션에서 벗어나고 있음을 확인했기 때문입니다.

다만, 첫 금리 인하가 빅컷(0.5%p)으로 결정되면서 각국 중앙은행의 통화정책이 유연해질 수 있는 반면, 경기침체 우려도 부상하고 있습니다. 인플레이션과의 힘겨루기가 끝나자 마자 이제 고용불안을 잠재우는 노력이 필요해진 것입니다.

영국은행(BOE), 유럽중앙은행(ECB)에 이어 미 중앙은행(Fed)이 피벗에 동참하면서 사실상 글로벌 통화긴축이 마무리됐습니다. 여전히 미국에 고용 불안이 남아 있고, 정책금리 수준이 중립금리(디플레이션 없이 잠재성장률을 유지하는 이론금리)보다 높다고 생각하는 Fed 인사들이 있습니다.

연준의 추가 금리 인하 가능성이 남아 있는 상황에서 국내 기준금리의 10월 피봇 동참 여부가 주목받고 있습니다. 올해 연방공개시장위원회(FOMC)의 남은 일정은 2회(11/8, 12/19), 한은 금통위 회의 일정도 2회(10/11, 11/28)입니다. 10월은 부동산시장에서 꽤 중요한 시기입니다.

9월 FOMC 점도표 상 올해 말까지 금리 인하 폭이 기존 0.25%p(평균정책금리 5.38%-평균점도표 5.13%)에서 1.00%p(5.38%-4.38%)로 수정됐습니다. 결국 美 금리 인하 폭이 베이비컷(0.25%p)에서 빅컷(0.5%p)으로 결정된 원인이 됐고, 그만큼 글로벌 경제에 대한 우려도 커졌다는 의미입니다.

반면 FOMC에서 발표한 美 경제성장률 전망치가 올해는 2.1%에서 2.0%로 하향됐지만, 내년 전망치는 2.0%를 유지했습니다. 美 경제의 연착륙이 완전히 배제된 것이 아님을 의미하죠. 부동산시장에는 美 경제의 연착륙 속에 단계적인 금리 인하가 최적일 것입니다.

국내 부동산시장이 피벗을 기다린 이유는 내수활력 및 유동성 확대를 통한 투자확대를 원했기 때문이죠. 이런 기대치 반영으로 국내 아파트시장은 3월부터 빠른 회복을 시현했지만, 벌써 일부지역은 매물이 나타나고 있습니다.

전통적으로 금리 인하는 부동산시장에 긍정적인 영향을 줍니다. 다만 그 효과가 길어질려면 펀더멘털 개선 등 경제 불안이 해소되어야 함이 기본입니다. 최근 아파트시장의 유래 없는 양극화도 어찌보면 투자가의 시장불확실성 신호인지 곱씹어볼 일입니다.

9월 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 구분해 봤습니다. 붉은색이 진할수록 전월 대비 상승률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복이 적은 지역입니다. 푸른색은 하락 지역입니다.

9월 서울 매매가격 전월 대비 증감률은 6개월째 회복세입니다. 강북권은 회복세가 6월까지 소폭 반등에 머물렀다가 7월부터 상승률이 확대되면서 8월 0.35%에 이어 9월 0.36% 올랐습니다.

강북권은 4개월 연속 상승세이며, 9월부로 14개구 전 지역이 상승했습니다. 8월까지 하락세를 유지했던 노원ㆍ도봉구까지 상승 턴어라운드 됐습니다. 강북권 상승 순위는 성동구 0.87%>중구 0.68%>마포구 0.59%>성북구 0.56% 순서입니다.

강남권은 7월 0.47% 상승했고, 8월 0.69%에 이어 9월 0.61%의 상승을 기록했습니다. 6개월 연속 상승세입니다. 다만 강남권과 강북권 간 양극화는 여전합니다. 강남권 대비 강북권 증감률 갭이 8월 0.34%p에서 9월 0.24%p로 여전히 높습니다.

상승구(區)도 7월부터 9월까지 금천구를 제외한 10곳이 유지됐습니다. 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 모두 주도적인 상승세를 시현했고, 개발 이슈가 부각 중인 양천구와 영등포구가 강세이며, 범(汎)강남권(강동ㆍ동작구)이 뒤를 이었습니다.

경기도 매매가격 전월 대비 증감률이 0.27%로 상승했습니다. 6월부터 준(準)강남권(과천ㆍ성남시)의 안정적 회복에 힘입어 3개월째 상승세가 이어졌습니다. 상승지역 역시 7월 11곳, 8월 14곳에 이어 9월 16곳으로 늘었습니다.

준(準)강남권으로 인기를 모으는 과천시가 GTX-C노선 착공 이슈가 부각되면서 1.64% 오르는 등 상승세가 확산됐고, 성남시도 0.88% 추세적 상승세를 보였습니다. 군포시가 GTX-C 영향으로 0.80% 올랐습니다.

경기도가 실수요자에게 선호되는 이유는 서울 근접성에 GTX 교통개발 이슈가 더해져 인구유입이 꾸준하기 때문입니다. 서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 준강남으로 평가받으면서 경기권 차별화를 주도 중입니다.

광명ㆍ화성 동탄도 인기투자처로 각광입니다. 광명시 조정이 마무리됐고, 올해 들어 김포가 순위 경쟁을 높이고 있습니다. 최근 과천ㆍ성남 인근지역인 안양ㆍ군포로 매매관심이 늘었습니다. 9월 용인ㆍ구리로 순환매가 유입됐습니다.

9월 전국 주택매매가격 지수는 93.2로 전년동기 대비* -0.2% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 급매물이 소화되면서 하락률이 지난해 8월부터 14개월째 완만해졌습니다.

한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비** 증감률은 지난해 말부터 8개월째 약세 진행을 마감하고, 지난 7월 0.02% 상승 전환했고, 8월 0.11% 상승에 이어 9월 0.16% 올랐습니다. 권역별로는 서울이 전월 대비 0.49% 올라 6개월째 상승 중이고, 수도권이 0.34% 올라 3개월째 상승했습니다. 반면 서울과 지방 간 양극화는 지속 중입니다.

서울과 수도권 반등에도 불구하고, 5개광역시 전월 대비** 매매가격 하락률은 약세입니다. 다만 7월 -0.22%에서 8월 -0.08%, 9월 -0.02%로 하락세가 줄었습니다. 지방도시 하락률도 7월 -0.07%에서 8월 -0.06%, 9월 -0.02%로 하락 압력이 줄고 있습니다.

5개 광역시는 광주ㆍ대전ㆍ울산이 상승했습니다. 지방도 약세 행진입니다만, 전북이 전주 완산구 학군지역 중심으로 매물 소진에 힘입어 4개월째 회복했고, 강원ㆍ충북ㆍ충남이 상승 전환했습니다.

9월 전국 주택전세가격 지수는 92.9로 전년동기 대비* 1.5% 상승해 5개월째 오름세입니다. 지난 18개월 간 하락세가 마무리됐으며, 전세 수요 증가로 서울ㆍ수도권 지역의 전년동기 대비* 증감률이 상승 전환한지 7개월째입니다. 지방도시 상승률도 2개월째 0.1%씩 상승 했습니다.

이에 힘입어 전국 증감률도 턴어라운드했고, 상승세가 추세적으로 진행 중입니다. 한편 전국의 전월 대비** 상승률은 0.22%로 13개월째 상승세입니다. 금리 인하를 기다리는 대기매매 수요가 전세에 남아 있는 상황입니다.

연초 대비 매매가격 하락률 순위는 5개광역시 -1.1%>기타지방 -0.5%>인천 -0.1% 순입니다. 서울은 연초 대비 1.5% 상승했습니다. 상승률은 강남권 2.1%>강북권 0.8% 순입니다. 강남권의 상승에 힘입어 서울 평균은 안정적인 상승세를 나타냈고, 수도권도 연초 대비로는 상승 전환됐습니다.

반면 전세가격은 서울ㆍ수도권 중심으로 상승세를 이어갔습니다. 강북이 2.8% 올라 탑 순위이고, 강남 2.3%, 인천 2.0%, 경기 1.6%가 뒤를 이었습니다. 한편 5개광역시와 지방은 공급부담과 수요부족으로 하락세입니다.

‘매매-전세 증감률 갭’은 인천 -2.2%p>강북 -1.9%p>경기 -1.4%p>광역시 -0.7%p>지방 -0.4%p>강남 -0.3%p 순입니다. 인천의 ‘매매-전세 증감률 갭’이 1위로 집계됐습니다. 2위는 강북입니다. 두 지역 모두 투자가치보다 사용가치가 우위를 보이면서 매매가격 증가율보다 전세가격 증가율이 높은 지역입니다.

금리 부담 속에 가용자본력 차이로 급매물이 출회되면서 매매가격이 강남권 대비 상대적으로 낮습니다. 반면 자본 밀집지역인 강남권은 금리 영향이 적고, 수요가 많아 매매가격이 높습니다.

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