아파트가격 상승세 진정국면? 하락전환 vs. 숨 고르기

9월 美 연방준비제도(Fed) 연방공개시장위원회(FOMC)의 정책금리 빅컷(연 5.25~5.50%→4.75~5.00%)이 있었지만, 올해 남은 FOMC 일정 2회(11/8, 12/19) 중 추가 금리 인하에 대한 시장 전망은 점차 톤 다운되는 모양새입니다.

美 연준 의장이 단계적 금리 인하가 적절하다는 입장표명에 이어 Fed 매파 인사들은 연일 신중한 금리인하 필요성을 어필 중입니다. 최근 미국의 경제 연착륙 기대가 커지는 등 예상보다 견조한 경제지표가 발표되고 있어 인하 속도가 시장 예상보다 느려질 수 있다는 관측입니다.

10월 11일, 한국은행 금융통화위원회가 시장 예상대로 첫 금리 인하를 0.25%p 단행했죠. 이제 시장 관심은 한은 금통위 회의 잔여 일정(11/28)에 추가 금리인하가 가능할지 여부에 쏠리고 있습니다.

9월 소비자물가 상승률이 1.6%까지 낮아졌고, 내수부진에 대한 우려도 계속되고 있어 금리 인하에 대한 당위성은 아직 유효합니다. 그러나 금주 들어 美 금리 인하의 장기완화론이 부상하면서 국내 기준금리도 속도조절에 들어갈 가능성도 배제하기 어렵게 됐습니다.

현 시장은 긴 관점에서 강세요인이 우위지만, 짧은 관점에서는 약세요인이 병행합니다. 강세요인은 ①통화정책 완화, ②수도권 아파트 공급부족, ③똘똘한 한 채 수요 증폭, ④유동성 증가 속에 교통ㆍ학군ㆍ개발호재 순환매입니다. 약세요인은 ①금리인하를 압도하는 대출규제효과, ②단기급등에 따른 피로감, ③양극화로 비인기지역 정체, ④실수요자 매수역량 한계입니다.

결국 서울 인기ㆍ비인기지역 간 차별화, 수도권ㆍ지방 간 양극화로 시장 레벨업에 제약이 있고, 실수요자 위주의 매매로 투자수요 유입에 한계를 보이는 상황입니다.

통화정책에 대한 불확실성이 제거됐지만, 전국적 상승동조화는 나타나지 않았습니다. 오히려 서울ㆍ수도권 장기회복과 인기지역 급등세로 경계성 매물이 출회되면서 시장은 숨 고르기 중입니다. 아직 강세요인 영향으로 매도 희망가격이 하방경직을 보이지만, 상승 피로감이 해소되지 않는다면 매수심리는 위축될 수 있죠.

결국 현금 여유층의 매수력 소진 시 바통을 이을 투자층이 활성화되려면 신뢰성 있는 경기회복이 필수입니다. 든든한 경제성장 뒤에 부동산자산의 건강한 확장이 따라올 수 있음을 시장이 잘 알고 있을 것입니다.

10월 3주차(10월 18일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.7로 전년동기 대비* -0.54% 하락했습니다. 하락률이 -1% 미만 수준에서 완만하게 줄었습니다. 중장기 회복 흐름이 이어지고 있습니다. 반면 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 0.02% 올라 13주째 상승세입니다 (이하 전주 대비** 기준).

서울은 5월부터 21주째, 수도권은 6월부터 19주째 상승세입니다. 다만 최근 다소 완화되는 모습을 보였던 수도권과 지방 간 양극화가 재 점화되는 모습인데요. 서울ㆍ수도권이 회복됐지만, 지방도시의 전주 대비 증감률**은 약세 전환했습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 21주째 상승세입니다. 상승률이 0.12%입니다. 지난주보다 상승률이 0.02%p 올랐습니다. 강남권과 강북권 간 상승률을 비교하면 여전히 강남권 우세입니다. 금주는 강남권의 상승률이 확대되면서 강북권과의 상승률 괴리가 0.06%p로 재차 확대됐습니다.

강북권 21주째, 강남권 24주째 회복세입니다. 금주 강북권은 0.09% 상승 횡보했고, 여전히 회복 추세는 단단합니다. 강남권은 0.15% 상승해 상승률이 전주 대비 0.03%p 오르면서 서울 상승을 주도했습니다.

서울에 금주 하락구(區)는 없었습니다. 다만 강북권에 약보합 지역이 1곳에서 2곳으로 늘었습니다. 강북권은 지난주 은평구가 경계매물이 출회로 약보합을 나타냈었으나, 금주에는 강북구와 종로구가 약보합을 시현했습니다. 강북 14개구 전체의 동반 상승이 3주째 불발입니다.

성동구가 2주째 강북을 주도했고, 노도강지역에서 강북구가 하락 전환했습니다. 강남권은 11개구 전 지역이 4주째 상승세를 지속했습니다. 강남3구가 시세를 주도했으며, 범(汎)강남권 중에서 강동구의 상승률이 0.29%로 강남은 물론 서울에서 가장 높았습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.11% 상승했습니다. 상승률은 0.02%p 줄었습니다. 아파트 매매에 대한 관심이 늘면서 9월 들어 전세 상승률이 다소 완만해졌습니다만, 워낙 공급부족 부담이 저변에 남아 있는 터라 여전히 상승률은 강세를 유지했습니다.

강북권이 0.11% 상승했고, 강남권은 0.10% 상승했습니다. 전주 대비 각각 0.02%p씩 상승률이 줄었습니다. 사용가치가 높은 강북권 전세수요로 가격부담이 생기자 최근 들어 강남권 외곽지역의 상승세가 가팔랐는데요. 금주에는 강북권 상승률이 재차 역전했습니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 24곳에서 25곳으로 늘었습니다. 늘어난 곳은 강북권에서 중구입니다. 중구는 지난주에 종전 54주(14개월) 연속 상승세를 마감하고 약보합을 나타냈었습니다. 그러나 전세물량이 많은 편이 아니였기 때문에 하락세가 계속되지 않았습니다.

강북권에서 서대문구가 전세매물 부족 속에 전세 재계약이 다수 체결된데 힘입어 0.31% 상승해 서울 전체에서 상승 1위를 기록했습니다. 강남권에서는 서초구가 한강조망권 단지와 반포 잠원 학군단지 중심으로 0.19% 올라 강남권 상승 1위를 나타냈습니다.

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 5주째 1순위를 유지했습니다. 준(準)강남지역으로 인기가 높은 과천시가 0.41% 올랐습니다. 과천시가 9월 2주차부터 하남시를 압도하면 재차 1순위를 탈환하더니 5주 연속 1순위를 유지했으며, 상승률도 탁월합니다.

과천시는 재건축 단지들의 활발한 사업추진에 힘입어 수요층의 관심이 높아지는 수준을 넘어 굳어지는 양상입니다. 지난주 2위를 나타냈던 성남시가 8위로 숨 고르기를 진행한 반면, 수원시가 영통구의 판교 대체지 부상에 힘입어 0.14% 오르면서 2위를 차지했습니다.

인천은 전주 대비** 0.03% 상승했습니다. 5월부터 잔여매물 소화로 회복세를 나타냈고, 3주째 0.03% 상승률을 보였습니다. 8월 들어 상승률이 한 단계 업그레이드 됐고, 입주물량ㆍ급매물 등 수급악재도 완화되면서 매물압박이 어느 정도 안정을 찾은 것으로 보입니다.

추가적인 상승여력은 실수요를 뛰어넘는 투자성 매수세의 뒷받침 여부에 달린 것으로 보입니다. 서구가 청라신도시, 검단시도시 단지를 중심으로 매매 관심이 커지면서 2주째 0.12% 오르면서 상승 1순위를 기록했습니다. 중구가 GTX-DㆍE 추진으로 0.04% 올랐습니다.

경기 전세가격은 구리시가 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.13% 상승해 60주째(15개월) 오름세입니다. 상승률 1순위는 0.39% 오른 구리시로 8호선 연장 호재에 힘입어 2위에서 1단계 상승했습니다. 반면 지난주 1위였던 하남시는 4위로 숨 고르기입니다.

2위는 양주시로 0.32% 상승했습니다. 서울~양주 고속도로 등 교통개발과 양주 역세권 개발사업에 힘입어 9월 2주차부터 강세 행진 중인데, 지난주 2위에서 1단계 상승했습니다. 3위는 김포시로 5호선 연장, GTX-D 노선 발표에 이어 2호선 연장 논의로 0.31% 올랐습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.13% 상승했습니다. 8월 2주차 0.24% 큰 폭 상승 후 상승률 부침이 있었으나, 전국 상승률 1~2위를 유지 중입니다. 여전히 경기도보다 34주째 상승률 우위를 보입니다. 상반기 중에 경계매물 소화가 왕성하게 진행됐기 때문에 장기간 상위 순위를 유지하고 있습니다.

서구가 검단신도시 서울5호선 검단 연장 및 GTX-D 예정 교통호재 반영으로 0.23% 올라 상승 1순위입니다. 계양구가 전세 수요가 빌라에서 아파트로 이동하면서 0.16% 올라 2위입니다. 3위는 공급물량이 부족한 남동구로 0.16% 올랐습니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 21주째 상승, 수도권 19주째 상승했습니다. 서울의 상승강도가 높아졌습니다. 수도권도 상승률은 미세하지만, 오름세를 유지했습니다. 여전히 서울ㆍ수도권 상승추세는 진행형입니다. 최근 나타났던 서울ㆍ수도권과 지방도시 간 상승률 시소게임이 서울ㆍ수도권의 압도적 강세로 현실화되지 못합니다.

서울과 지방 간 양극화에 이어, 서울ㆍ수도권도 인기지역과 비인기지역 간 차별화가 강화되고 있습니다. 인기지역에 치중된 급반등 등 제한적 회복으로 시장 안정감은 아직 취약한 모습입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 울산입니다. 오랫동안 1위를 유지했던 인천이 여전히 서울보다는 순위가 높았지만 1순위를 울산에 내주었습니다. 울산의 전세가격 회복은 추가적인 매매가격 조정을 우려한 실수요자들이 전세로 몰리면서 매매물량은 넉넉하고, 전세물량이 부족해지는 과도기적 현상으로 관측됩니다.

전세 상승률은 전국이 0.07% 상승 횡보했고, 1위 울산 0.15%>2위 인천 0.13%>3위 경기 0.13%>4위 서울 0.11%로 Top4 내에 서울ㆍ수도권이 모여 있습니다. 한편 서울 상승세는 62주째(16개월) 지속되고 있습니다.

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