아파트 상승세 주춤! 유연한 금융환경, 고대하면 올 수 있을까?

美 연방준비제도(Fed) 연방공개시장위원회(FOMC)의 9월 정책금리 빅컷(연 5.25~5.50%→4.75~5.00%) 이후 11월 행보가 주목받고 있습니다. 올해 FOMC 일정은 2회(11/8, 12/19) 남아 있지만, 추가 금리 인하 여부에 대해 시장 전망은 신중론이 대세입니다.

美 연준 의장이 단계적 금리 인하를 표명한데 이어 Fed 매파 인사들은 조심스러운 금리인하 필요성을 역설하고 있습니다. 한편 美 경제에 대한 연구기관 관측이 종전 하드랜딩(경착륙)에서 소프트랜딩(연착륙)을 지나 이제 노랜딩(호황기) 평가로 모아지고 있습니다.

10월 한은 금통위가 첫 금리 인하를 0.25%p 단행 후 11월 28일 올해 마지막 금리 결정에 대한 시장 관심이 큽니다. 소비자물가 상승률이 9월 1.6%까지 낮아졌고, 내수부진 우려도 남아 있는 터라 추가 금리 인하에 대한 당위성은 충분합니다.

다만 美 금리 인하 완화론이 부상하면서 가계부채와 부동산가격 안정을 위한 금리 속도조절 가능성이 회자되고 있습니다. 반면 국제신용평가사 무디스 자회사 무디스 애널리틱스는 3분기 한국경제(GDP) 성장 부진으로 목표 2.4% 달성을 위한 추가 인하 필요성을 우회적으로 표명했습니다.

3분기까지 한국경제는 수출 모멘텀이 약화됐고, 반도체 사이클 변동성이 위험요인으로 부상하는 등 내수회복 정책이 요구되고 있습니다. 한은의 '10월 소비자 동향조사 결과'에 따르면 10월 주택가격 전망지수는 116으로 전월대비 3p 하락했습니다.

장기평균선 107을 상회했지만, 9개월 만에 하락 전환함에 따라 1년 뒤 집값 상승에 대한 소비자의 기대심리가 정점을 찍은 것으로 나타났습니다. 만약 부동산 급등세가 좀 더 안정을 찾는다면 추가 기준금리 인하에 힘입은 내수 촉진 기회도 빨라질 것으로 관측됩니다.

통화정책 전환기에 부동산은 강세요인이 약세요인보다 우위를 점할 것입니다. 최근 금리인하를 압도하는 대출규제효과로 실수요자 매수역량이 위축됐고, 서울 아파트 단기급등에 따른 피로감으로 조정국면에 대비할 필요가 있겠죠. 다만 길게 보면 완화적 통화정책이 투자와 소비를 촉진시켜 경제 상승과 자산가격 회복효과를 발휘할 것으로 기대됩니다.

향후 통화정책과 금융환경 간 투자환경 다이버전스 현상(divergence, 이탈)은 지금보다 유연해질 수 있습니다. 중요한 것은 부동산자산의 건강한 성장을 담보하는 든든한 경제성장과 현금 여유층의 바통을 이을 투자층의 재무안정성 확보가 아닐까 생각됩니다.

10월 4주차(10월 25일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.7로 전년동기 대비* -0.57% 하락했습니다. 하락률이 -1% 미만 수준에서 소폭이나마 늘어났습니다. 다시 한번 중장기 회복 흐름이 도전 받고 있습니다. 반면 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 약보합세로 전환해 13주째 상승세를 마감했습니다 (이하 전주 대비** 기준).

다만 서울은 5월부터 22주째, 수도권은 6월부터 20주째 상승세를 유지 중입니다. 지난주보다 상승률이 서울은 0.05%p, 수도권은 0.03%p 줄었지만, 여전히 상승하고 있습니다. 한편 5개광역시와 지방도시의 전주 대비 증감률**은 지난주 약세 전환에 이어 금주 하락률이 확대되는 등 양극화가 이어지고 있습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 22주째 상승세입니다. 상승률은 0.08%로 지난주보다 상승률이 0.05%p 내렸습니다. 강남권과 강북권 간 상승률을 비교하면 여전히 강남권 우세입니다. 금주는 강남권과 강북권 모두 0.05%p씩 상승률이 줄어들면서 강남권과 강북권 간 상승률 괴리가 0.05%p로 소폭 축소됐습니다.

강북권 22주째, 강남권 25주째 회복세입니다. 금주 강북권은 0.05% 상승했고, 여전히 회복 추세는 유지 중입니다만, 강도는 완화되는 모습입니다. 강남권이 0.10% 상승해 서울 상승을 주도했습니다.

서울에 하락구(區)는 없었습니다. 다만 강북권에 강보합이 2곳 나타났습니다. 강북권에서 지난주에는 강북ㆍ종로구가 약보합이었는데, 금주는 도봉ㆍ종로구가 강보합입니다. 강북 14개구 전체의 동반 상승이 4주째 불발입니다. 용산구가 0.19% 상승하면서 강북권을 주도했고, 노도강지역도 전반적으로 선방했습니다.

강남권은 11개구 전 지역이 4주째 상승세를 마감하고, 관악구가 약보합으로 전환했습니다. 금관구지역이 상대적으로 상승동력이 떨어집니다. 강남3구와 범(汎)강남권(강동ㆍ동작)이 강남권을 주도했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.11% 상승 횡보했습니다. 9월까지는 아파트 매매에 대한 관심이 유지되면서 전세 상승률이 다소 완만했습니다. 그런데 10월 들어 전세 공급량 부족 속에 매매수요가 관망세를 보이면서 오히려 전세수요가 강해졌습니다. 강북권이 0.09% 상승했고, 강남권은 0.12% 상승했습니다.

전주 대비 강북권은 0.02%p 상승률이 줄어든 반면, 강남권은 0.02%p 늘어났습니다. 사용가치가 높은 강북권 시장에 가격부담이 생기자 강남권 외곽지역의 상승세가 가팔랐습니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 2주 연속 25곳 전 지역을 유지했습니다. 2주 전 약보합을 보였던 중구도 전세물량이 많은 편이 아니었기 때문에 바로 회복되는 모습을 보였고, 금주도 0.02% 상승했습니다. 강북권에서 강북구가 미아동 중소형 구축아파트에 대한 활발한 거래 수반에 힘입어 0.28% 오르면서 상승 1순위를 기록했습니다.

강남권에서는 상승 1순위를 지난주 서초구에서 금주 강남구로 바꿨습니다. 강남구는 수요 대비 전세물건 부족현상이 이어지면서 0.23% 올랐습니다.

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 6주째 1순위를 유지했습니다. 준(準)강남지역으로 인기가 높은 과천시가 0.60% 올랐습니다. 과천시가 9월 2주차부터 하남과 성남시를 압도하면서 1순위를 탈환하더니 6주 연속 1순위를 유지했고, 상승률도 독보적입니다.

과천시는 재건축 단지들의 활발한 사업추진에 힘입어 수요층의 관심이 최고조로 모아지는 양상입니다. 지난주 8위로 숨 고르기를 진행한 성남시가 다시 2순위를 나타냈습니다. 수원시가 서울에서 가장 가까운 장안구의 강세에 힘입어 3순위를 차지했습니다.

인천은 전주 대비** 0.01% 상승했습니다. 5월부터 잔여매물 소화로 회복세를 나타냈고, 8월 들어 상승률이 한 단계 업그레이드 됐으나, 상승세 지속에 따른 피로감으로 금주는 상승률이 0.02%p 줄었습니다. 입주물량ㆍ급매물 등 수급악재 부담이 완화되면서 매물압박이 줄어들었지만, 추가 상승여력은 투자성 매수세의 뒷받침 여부에 달렸습니다.

서구가 청라신도시, 검단신도시 단지를 중심으로 매매 관심이 커지면서 0.08% 오르면서 3주째 상승 1순위를 기록했습니다. 계양구가 GTX-D 노선 영향에 힘입어 0.04% 올랐습니다.

경기 전세가격은 남양주시가 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.11% 상승해 61주째(15개월) 오름세입니다. 상승률 1순위는 0.32% 오른 남양주시로 지난주 6순위에서 5단계 상승했습니다. 8호선 별내선 연장 개통 이후 외부에서 유입되는 젊은 층 수요에 힘입어 전세가격이 강세를 보였습니다.

2위는 양주시로 0.23% 상승했습니다. 서울~양주 고속도로 등 교통개발과 양주 역세권 개발사업에 힘입어 9월 2주차부터 강세 행진 중인데, 2주 연속 2순위를 나타냈습니다. 3위는 김포시로 2호선 연장 논의로 0.21% 올랐습니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.13% 상승 횡보했습니다. 8월 2주차 0.24% 큰 폭 상승 후 상승률 부침이 있었으나, 꾸준하게 전국 상승률 1~2위를 유지하고 있습니다. 여전히 경기도보다 35주째 상승률 우위를 보입니다. 상반기 중 왕성한 경계매물 소화에 힘입어 오랜기간 상위 순위를 유지 중입니다.

1순위는 공급물량이 부족한 남동구입니다. 2순위는 계양구로 전세 수요가 빌라에서 아파트로 이동한 것이 주효했습니다. 3순위는 서구로 GTX-D 예정 등 교통호재가 반영됐습니다. 1~3순위가 모두 0.17%씩 올랐습니다.

전국 권역별 매매가격은 서울 22주째 상승, 수도권 20주째 상승했습니다. 서울을 비롯한 수도권의 상승 강도가 확연히 낮아졌습니다. 실수요가 충분한 서울과 수도권지역도 대출환경 변화를 체감하고 있음을 시사합니다. 서울 강북권은 핵심지역인 용산, 서울 강남권은 강남3구와 강동구를 중심으로 매수세가 집중된 반면, 타 지역은 관망세입니다.

경기도도 상승추세는 진행형이지만, 핵심지역인 과천ㆍ성남시를 제외하면 전반적인 상승률이 다운그레이드 되는 모습입니다. 서울과 비 서울 간 양극화는 좁혀지지 않는 모습입니다.

전국 권역별 전세가격 상승 1위는 인천입니다. 오랫동안 1위를 유지했던 인천이 울산으로부터 1순위 자리를 1주 만에 탈환했습니다. 여전히 서울보다 순위가 높습니다. 지난주 울산의 순위 급상승은 매매가격 조정을 우려한 실수요자의 쏠림현상으로 야기된 과도현상이었기에 지속성이 떨어졌습니다.

전세 상승률은 전국이 0.06%로 상승률이 횡보했고, 1위 인천 0.13%>2위 서울 0.11%>3위 경기 0.11%>4위 울산 0.10%로 Top3 내에 서울ㆍ수도권이 모여 있습니다. 서울 상승세는 63주째(16개월) 지속 중입니다.

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