부동산, 시장기대 vs. 실제상황 간 이격! 결론은 금융환경 방향성

주요 중앙은행의 피봇(Pivot, 통화정책 전환)이 시작된 가운데, 美 연방준비제도(Fed) 연방공개시장위원회(FOMC)가 11월 정책금리를 0.25%p 인하했습니다. 시카고상품거래소(CME) 페드워치(Fedwatch)에 따르면 12/19 FOMC에서도 인하 전망이 우세합니다.

금주는 글로벌 금융시장과 실물경제에 큰 영향을 미치는 트럼프 대통령 당선과 맞물린 FOMC 개최로 관심이 많았죠. 美 경제의 연착륙 평가에도 불구하고, 10월 비농업부문 고용건수가 시장 예상치 18만건을 하회한 15만건에 머물면서 0.25%p 추가 인하가 결정됐지만, 美 대선 결과가 향후 어떤 경제변수로 작용할지 지켜볼 필요가 있습니다.

지난달 한국은행 금융통화위원회가 첫 금리 인하를 0.25%p 단행 후 11월 28일 올해 마지막 금리 결정에 대한 시장 전망이 모아지고 있습니다. 소비자물가 상승률이 9월 1.6%에서 10월 1.3%까지 낮아지는 등 2개월 연속 1%대를 유지하면서 물가 불안에 대한 우려가 상당부분 희석됐습니다.

3분기 GDP 성장률이 전분기 대비 0.1%에 불과하는 등 내수부진 우려가 남아 있어 금통위의 추가 금리 인하에 힘이 실리고 있습니다. 한편 KDI가 11월 경제동향에서 내수 회복과 경기 개선세가 제약되는 주원인으로 건설업 위축을 지적했는데요. 건설투자 활성화에 금리 인하가 효과적임은 주지의 사실입니다.

한국은행은 'BOK 국제 컨퍼런스'에서 1분기 한국의 장기중립금리를 -0.2~1.3%로 추정했습니다. 중립금리는 중앙은행이 기준금리 결정 시 참고하는 준거금리로 인플레이션을 유발하지 않고 잠재성장률을 유지할 수 있는 이론적 금리 수준입니다. 장기중립금리는 실질중립금리(명목중립금리-물가목표치)를 의미하죠.

즉 물가목표 2%를 더한 명목중립금리는 1.8~3.3%입니다. 통상 기준금리는 명목중립금리 중간값 2.55%를 베이스로 통화정책에 따라 상하단 조정으로 결정되는데, 현 기준금리 3.25%보다 낮아 추가 인하 여력이 있음을 시사합니다. 실질금리가 중립금리보다 높으면 물가안정 & 경기위축, 낮으면 경기확장 & 물가불안이 진행됩니다. 현 상황은 전자에 가까워 보입니다.

경제협력개발기구(OECD)가 전망한 2024년 국내 장재성장률은 2.0%이고, 국회예산정책처 전망은 2024년 2.2%, 2025~2027년 2.1%, 2028년 2.0%입니다. 추세적 하향이 전망되기에 완화적 통화정책이 필요하죠. 그런데 변수가 생겼습니다.

트럼프 당선자의 감세, 재정확대 정책으로 나타날 재정적자를 커버할 목적으로 국채를 발행하면 국채가격이 하락(금리 상승)하면서 달러가치가 오르는 강달러가 예상되는데요. 강달러는 수입물가 상승으로 이어져 원화약세(원달러 환율 상승)가 우려되죠. 달러 강세는 금리인하의 대표적인 제약사항입니다.

기준금리의 하향 속도는 신중해야 합니다. 다만 성장률 하방압력이 고조된다면 긴호홉으로 유연한 통화환경이 조성되는 기회도 올 수 있음을 염두에 둬야 합니다.

11월 1주차(11월 8일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.7로 전년동기 대비* -0.58% 하락했습니다. 하락률이 -1% 미만 수준에서 횡보했습니다. 다시 한번 중장기 회복 흐름이 이어질지 지켜볼 필요가 있습니다. 반면 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 강보합세로 마감했습니다 (이하 전주 대비** 기준).

다만 서울은 5월부터 24주째, 수도권은 6월부터 22주째 장기 상승세를 유지 중입니다. 지난주보다 상승률이 서울과 수도권이 각각 0.01%p씩 줄었지만, 여전히 오름세를 보였습니다. 한편 5개광역시와 지방도시의 전주 대비 증감률**은 하락률이 이어지는 등 양극화가 이어지고 있습니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** 24주째(6개월) 상승세입니다. 상승률은 0.07%로 지난주보다 상승률이 0.02%p 내렸습니다. 강남권과 강북권 간 상승률은 여전히 강남권 우세입니다만, 금주 약간의 변화가 보입니다.

강북권이 0.05% 상승 횡보했죠. 반면 강남권은 0.08% 올랐으나, 상승률은 0.04%p 줄면서 강남권과 강북권 간 상승률 괴리가 0.02%p로 축소됐습니다. 강북권 24주째, 강남권 27주째 회복세입니다. 강북권은 연 3주동안 0.05% 상승세를 유지했고, 강남권은 서울지역 상승을 주도했지만, 상승 강도가 완화됐습니다.

서울에 하락구(區)가 나타났습니다. 강북권에는 약보합이 1곳 나타났습니다. 강북권에서 지난주에는 종로구가 강보합이었는데, 금주는 은평구가 약보합입니다. 강북 14개구 전체의 동반 상승이 6주째 불발입니다. 광진구가 0.16% 상승했고, 용산구가 0.15% 오르면서 강북권을 주도했습니다.

강남권은 지난주 11개구 전 지역 상승세를 마감하고, 관악구가 약세로 전환했습니다. 금관구지역이 상대적으로 상승력이 떨어집니다. 강남3구와 범(汎)강남권(강동ㆍ동작)이 강남권을 주도했습니다. 영등포구도 상승세가 견조합니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.09% 상승했습니다. 아파트 매매에 대한 관심이 증가하면 전세 상승률이 완만해지고, 매매수요가 관망세를 보이면 전세수요가 강해지는 시소게임 중입니다. 10월 들어 전세 공급량 부족 속에 매매수요가 정체되면서 전세수요가 강해졌지만, 지속적인 상승률 증폭으로 피로감이 나타난 것으로 보입니다.

금주에는 강북ㆍ강남권이 0.09%씩 상승했습니다. 전주 대비 강북권은 0.04%p 상승률이 줄어든 반면, 강남권은 0.06%p 줄었습니다. 가팔랐던 외곽 강남권의 상승세가 톤다운 됐습니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구가 4주 연속 25곳 전 지역을 유지했습니다. 10월 초 약보합을 보였던 중구도 전세물량이 많은 편이 아니었기 때문에 회복되는 모습이고, 지난주 0.26% 상승에 이어 금주도 0.01% 올랐습니다. 강북권에서 강북구가 미아동 중소형 구축아파트에 대한 활발한 거래 수반으로 0.20% 오르면서 상승 1순위를 기록했습니다.

강남권에서는 상승 1순위를 지난주 강서구에서 금주 구로구로 바꿨습니다. 구로구는 인접지역인 광명 입주장 부담에도 불구하고, 수요 대비 전세물건 부족이 이어지면서 0.22% 올랐습니다.

경기 매매가격 상승 순위는 과천시가 8주째 1순위를 유지했습니다. 준(準)강남지역으로 인기가 높은 과천시가 0.70% 올랐습니다. 과천시가 9월 2주차부터 하남과 성남시를 압도하면서 1순위를 탈환하더니 8주 연속 1순위를 유지했고, 상승률도 독보적입니다.

과천시는 재건축 단지들의 활발한 사업추진에 힘입어 수요층의 관심이 최고조로 모아졌습니다. 하남시가 서울과의 접근성을 강화하는 다양한 교통환경 개선사업에 힘입어 2주 연속 2순위를 나타냈습니다. 그러나 상승률은 0.11%로 과천시에 비해서 상대적으로 낮은 수위입니다.

인천은 전주 대비** 0.02% 상승했습니다. 잔여매물 소화에 힘입어 8월 들어 상승률이 업그레이드된 상황입니다. 다만 상승세 지속에 따른 경계감으로 10월 들어 상승률의 탄력성이 감소했습니다.

금주는 상승률이 0.01%p 줄었습니다. 장기적으로 입주물량ㆍ급매물 등 수급악재 부담이 완화되면서 매물압박이 줄었지만, 추가 상승여력은 투자성 매수세의 뒷받침 여부에 달렸죠. 부평구가 7호선과 인천지하철 1호선 등 양호한 교통편리성을 갖춘 준신축 매물에 대한 실수요 접근으로 0.07% 오르면서 2주째 상승 1순위를 기록했습니다.

경기 전세가격은 구리시가 상승률 1순위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.12% 상승해 63주째(16개월) 오름세입니다. 상승률 1순위는 0.67% 오른 구리시로 지난주 2순위에서 1단계 상승했습니다.

8호선 연장 개통 이후 외부에서 유입되는 젊은 층 수요에 힘입어 전세가격이 강세를 보였는데, 장자호수공원역ㆍ구리역ㆍ동구릉역 등 3개역 중에서 구리역에 대한 수혜폭이 가장 큰 것으로 평가받습니다. 2위는 양주시로 0.52% 상승했습니다. 서울~양주 고속도로 등 교통개발과 양주 역세권 개발사업에 힘입어 강세 행진입니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.12% 상승했습니다. 8월 2주차 0.24% 큰 폭 상승 후 상승률 부침이 있었으나, 꾸준하게 전국 상승률 상위권을 유지하고 있습니다. 다만 경기도보다 36주째 상승률 우위를 마감하고, 상승률이 역전됐습니다.

상반기 중 왕성한 경계매물 소화에 힘입어 오랜기간 상위 순위를 유지했지만, 경기도의 추격이 만만치 않았습니다. 인천지역 상승 1순위는 부평구입니다. 매매와 전세 상승률 모두 1순위입니다. 2순위는 연수구로 전세 수요 부족에 따른 순환매로 3주째 강세입니다.

전국 권역별 매매가격은 서울과 수도권이 각각 24주째, 22주째 상승했습니다. 다만 상승 강도는 완만해졌습니다. 실수요가 충분하지만, 대출환경 변화가 영향을 주고 있습니다. 서울 강북권은 광진구가 서울 전체에서 상승률 1위를 기록했습니다.

자양동 롯데캐슬 이스트폴 분양권 강세의 영향으로 주변단지 호가에 영향을 준 결과입니다. 핵심지인 용산 매수세는 꾸준합니다. 서울 강남권은 강남ㆍ서초구가 강세를 주도했습니다. 경기도는 과천ㆍ하남ㆍ성남시 트로이카가 상승세를 이끕니다. 서울과 비 서울 간 양극화는 여전합니다.

전국 권역별전세가격 상승 1위는 울산입니다. 2주째 1순위입니다. 장기간 1위였던 인천이 지난주 2순위에서 금주는 4위로 밀렸지만, 여전히 서울보다 순위가 높습니다. 울산의 최근 순위 급상승은 매매가격 조정을 우려한 실수요자의 쏠림현상으로 야기된 과도현상으로 보입니다. 지속 여부는 좀 더 관찰이 필요해 보입니다.

울산 동구가 전하동ㆍ서부동 신축 대단지 중심으로 문의가 몰렸습니다. 전세 상승률은 전국이 0.07%로 상승률이 횡보했고, 1위 울산 0.15%>2위 광주 0.14%>3위 경기 0.12%>4위 인천 0.12%>5위 전북 0.10%입니다.

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