흔들리는 내수 및 부동산 경기, 안정화를 위한 결단은 언제쯤?

지난해 10~11월 2회 금리를 낮춘 상황에서 3회 연속 인하를 이어가기가 부담스러웠던 것으로 관측됩니다. 트럼프發 인플레이션과 경제 외 변수로 인해 1,500원을 위협하는 높은 원달러 환율에 대한 대응 의지를 보였습니다.

그리고 금리 인하로 인한 소비 진작보다 주택가격 및 가계부채를 우려하는 금통위 시각이 컸습니다. 먼저 美 연준(Fed)의 통화정책 메시지를 확인하자는 복선이 깔렸던 셈입니다.

트럼프 정부 출범에 따른 통상압력으로 수출 증가율이 둔화될 가능성과 내수 부진이 이어지다 보니 경기침체 위기가 확산됐습니다. 최근 글로벌 투자은행(IB) 8개사의 올해 한국 국내총생산 증가율 평균전망치가 1.7%로 낮췄고, 일부 기관은 1.3%까지 내린 바 있죠.

한국은행도 지난주 '1월 금통위 결정 시 한국은행의 경기 평가' 게시물을 통해 올해 경제성장률을 1.6~1.7%로 제시했습니다. 2월 25일 예정되어 있는 2차 금통위 정기회의에서 금리 인하에 대한 기대치가 높아지는 상황입니다.

1월 28일 美 연준이 정책금리를 동결됐습니다. 2025년 최종 정책금리목표 3.9%와 현 금리 4.25~4.50% 간 차이(0.35~0.60%p)로 보아 스몰컷 2회가 남았습니다. 美 소비자물가지수 상승률이 2024년 12월 2.9%로 연준 2% 목표보다 높아 동결 의지가 이어질 전망입니다.

그럼에도 한은이 성장률 전망치를 종전 1.9%에서 1.6~1.7%로 하향할 것으로 예상되면서 기준금리도 함께 내릴 가능성이 커졌습니다. 물론 연준보다 먼저 금리는 내리면 한미 금리차가 상단 기준 1.50%p에서 1.75%p로 늘어납니다.

원화값 급락으로 꾸준히 오른 수입물가가 소비자물가로 연동될 수 있는 상황에서 금리차까지 늘면 환율 상승을 자극하고, 외자 유출로 번질 수 있죠. 그러나 올해는 내수 활성화 대책이 절실합니다. 경기침체를 방어하지 못하면 펀더멘털이 약화됨으로써 원화가치 하락을 더욱 부추길 수 있기 때문입니다.

1월 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 구분했습니다. 붉은색이 진할수록 전월 대비 상승률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복이 적은 지역입니다. 푸른색은 하락 지역입니다.

1월 서울 매매가격 전월 대비* 증감률은 10개월째 회복세지만, 상승 모멘텀은 현저히 약화됐습니다. 강북권 상승률은 7~9월 0.3%대, 10~12월 0.1%대에 이어 신년 1월 0.05%로 완만해졌습니다.

그럼에도 강북권은 8개월 연속 상승세입니다. 다만 상승구(區)가 11월까지 14개구 전 지역이 상승했으나, 12월에는 11개구에 이어 신년도 1월 8곳으로 줄었습니다. 강북권 외곽지역인 노도강ㆍ성북구가 약세이고, 광진구가 가장 많이 하락했습니다. 1월 강북권 상승 순위는 서대문구 0.19%>용산구 0.12%>동대문구 0.12%>성동구 0.12%입니다.

강남권 상승률은 8~9월 0.6%대, 10~12월 0.2~0.3%대에 이어 신년 1월 0.09%로 줄었지만, 10개월째 상승세입니다. 약세장이지만 강남권과 강북권 간 양극화는 여전합니다. 강남권 대비 강북권 증감률 갭이 8월 0.34%p, 12월 0.09%p에 이어 신년 1월 0.07%p로 내려갔지만, 여전히 강남권이 우세합니다.

상승구(區)도 11월 11개구 전 지역 상승에서 12월 9곳으로 줄었고, 신년 1월 외곽지역인 관악구의 약세 지속과 경계매물이 증가한 강동ㆍ강서구의 하락 전환으로 8곳으로 줄었습니다. 서초ㆍ양천ㆍ영등포구가 강남권 상승을 주도했습니다.

경기도 매매가격 전월 대비* 증감률이 지난해 12월 -0.08%로 하락 전환에 이어 신년 1월부터 하락률을 키웠습니다. 상승지역이 11월 14곳, 12월 8곳에 이어 신년 1월 7곳으로 줄었습니다. 서울과 근접성 측면에서 약한 의정부ㆍ파주시, 산단 메리트가 정체된 평택시의 하락률이 심화됐습니다.

그나마 준(準)강남권(과천ㆍ성남시)의 안정적인 상승세 유지에 힘입어 경기도 전체 가격조정폭이 선방한 것으로 보입니다. 군포시는 GTX-C 노선 수혜에 대한 기대에 힘입어 경기도 내 관심지역으로 부상하면서 0.11% 올라 상승 2순위입니다.

경기도는 하락률 확대에도 불구하고, 서울에 인접해 있고, 풍부한 산단지역 보유로 젊은층을 중심으로 근로소득자 유입이 꾸준한 지역입니다. 이런 지역은 소득수준이 높고, 인구쏠림이 이어지다 보니 GTX 교통개발 이슈가 더해지면서 주택 실수요자의 관심이 큽니다.

서울 근접지인 과천ㆍ성남시는 준강남으로 자리매김하면서 경기권 차별화에 성공했습니다. 광명ㆍ화성 동탄ㆍ김포시도 최근 시장약세에도 불구하고, 인기투자처로서 위상이 꾸준하죠. 과천ㆍ성남 인근지역인 안양ㆍ군포로 매매 관심이 8개월째 뚜렷해지는 모습입니다.

1월 전국 주택매매가격 지수는 93.1로 전년동기 대비** -0.2% 하락했습니다. 장기 하락추세가 지난해 8월부터 11월까지 16개월째 완만해지다가 12월 재차 확대됐고, 신년 1월 하락률이 더욱 커졌습니다.

한편 단기 추세를 가늠하는 전월 대비* 증감률도 12월 -0.09% 하락 전환한 이래 신년 1월 -0.12%로 낙폭을 키웠습니다. 시장의 방향성이 하향된 것으로 판단됩니다. 권역별로는 서울이 전월 대비* 0.05% 올라 10개월째 상승했지만 상승률이 현저히 줄었고, 수도권까지 -0.08% 하락 전환해 시장심리 약화가 우려됩니다.

서울과 수도권 간의 시장 차별화에 이어, 5개광역시 전월 대비* 매매가격 하락률은 하방 압력이 강해졌습니다. 하락률도 11월 -0.08%, 12월 -0.27%, 신년 1월 -0.20%로 아직까지는 하향추세에 변화는 없습니다.

1월 하락률은 다소 줄었지만, 종전 상승세를 유지했던 울산까지 하락 전환함에 따라 시장의 질은 취약성을 나타내고 있습니다. 5개 광역시 주택수요는 지방도시와 유사하게 기준금리 인하효과가 적은 것으로 보입니다. 5개 광역시 중 상대적으로 안정적이었던 울산도 실수요자 저가매수 가담이 얼마나 재연될지가 관건입니다.

12월 전국 주택전세가격 지수는 93.4로 전년동기 대비** 1.4% 상승해 9개월째 오름세입니다. 전세수요 증가로 서울ㆍ수도권 지역의 전년동기 대비** 증감률이 상승 전환한지 각각 11개월째입니다.

그런데 변화가 나타났습니다. 5개광역시와 지방도시의 전월 대비* 상승률이 각각 4개월, 3개월째 회복세를 마감하고 하락 전환한 것입니다. 매매에 이어 전세가격마저 지방도시는 수요가 약하다는 증거입니다. 한편 전국의 전월 대비* 상승률은 0.01%로 17개월째 상승세이지만, 대출환경 부담으로 상승률이 많이 줄었습니다.

매매가격이 전년동기 대비** 하락세를 지속한 지역은 5개광역시 -1.6%>기타지방 -0.8%>인천 -0.3% 순입니다. 주택 수요가 활발하지 않으면서 오히려 공급부담에 노출되는 지역입니다. 서울은 전년동기 대비** 2.2% 상승했는데, 권역별로는 강남권 3.0%>강북권 1.3% 올랐습니다.

수도권도 전년동기 대비** 상승률이 0.9% 올랐습니다만, 전월 대비* 증감률이 하락 전환해 조만간 모멘텀 약화 여부를 지켜볼 필요가 있습니다. 전세가격은 전년동기 대비** 서울ㆍ수도권 중심으로 상승세이고, 강북이 3.4% 올라 상승 1순위입니다.

‘매매-전세 증감률 갭’은 인천 -3.5%p>경기 -2.3%p>강북 -2.1%p>광역시 -1.5%p>지방 -0.8%p>강남 -0.0%p 순입니다. 1위 인천과 2위 경기도는 투자가치보다 사용가치가 우위를 보이는 지역이죠. 매매가격 증가율보다 전세가격 증가율이 높습니다.

기준금리 인하를 압도하는 대출규제 효과와 가용자본력 차이로 인해 급매물 영향을 받는 시장에서는 매매 증가율이 전세 증가율 대비 약할 수밖에 없죠. 경기 불확실성에도 불구하고, 자본밀집 및 공급부족 지역인 강남권은 풍부한 수요로 매매 증가율이 가장 높습니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!