물가 잡히고, 하반기 경기성장률 낮췄다. 이제 부동산 어디로 가나?

7월 1주차(7월 3일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 90.1로 전년동기 대비* -10.5% 하락했습니다. 중기 하락추세가 완만하게 이어지고 있습니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 하락률은 -0.04%로 빠르게 완화됐습니다 (이하 전주 대비** 기준). 역전세 리스크 부각에도 불구하고, 실수요자의 매매 동참으로 경계매물 충격이 흡수되고 있습니다. 

미국 국채시장의 10년물과 2년물 수익률 간 역전현상이 큽니다. 장단기 금리 스프레드는 7월 3일 기준 -1.08%로 지난 3월 -1.07%를 넘겨 1981년 이후 최대입니다. 보통 10년물은 장기 경제성장에. 2년물은 연준의 정책금리에 연동됩니다. 장단기금리 역전현상은 경기침체 우려로 해석되죠. 미 연준의 매파 행보에도, 시장시그널은 피벗 접근을 알리고 있습니다. 

기재부가 올해 경제성장률 전망치를 1.6%에서 1.4%로 낮췄습니다. 물가상승률 전망도 3.5%에서 3.3%로 조정했습니다. 6월 물가상승률 2.7%는 21개월 만에 2%대 진입입니다. 한미금리차가 1.75%에 달해도 긴축강화 명분은 낮아질 수 있겠죠. 현 기준금리는 중립금리 범위를 소폭 상회하는 긴축 수준이고, 시장은 동결로도 물가안정에 기여하리라 보고 있습니다.

최근 역전세와 부동산PF 대출 연체에 대한 우려가 커졌는데요. 다행히 '하반기 경제정책방향'에서 한시적 대출규제 완화를 발표했고, 금융당국이 PF사업장 정상화 지원을 시작했습니다. 아직 절대금리 수준과 역전세 부담 때문에 인기지역과 소외지역으로 양극화되는 모습입니다. 때마침 발표된 전세시장 연착륙 대책으로 역전세 리스크 봉합을 기대해 봅니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.02% 하락했습니다. 경계매물이 빠르게 소진되면서 하방압력도 낮아져 하락률이 0.03%p 줄었습니다. 전체 25개구(區) 중 송파구 10주째, 강남구 8주째, 강동구 4주째, 마포구 3주째 상승에 이어 서초ㆍ양천구가 강보합에서 상승세로 전환했습니다. 광진ㆍ동대문ㆍ종로구가 보합세를 보여 하락구가 16개로 줄었습니다.

송파구 상승률이 10주전 0.03%에서 점차 확대되어 금주에도 0.28%에 달했습니다. 강남구 상승률도 6주전 0.06%에서 금주 0.07%로 안정적입니다. 서초구까지 0.04% 상승에 동참해 강남권의 집값 상승 견인은 뚜렷해졌습니다. 범강남권인 강동구도 시세탄력을 받고 있습니다. 수급 부담이 상대적으로 적은 종로구가 2주째 견조한 보합세를 유지 중입니다. 

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.02% 하락해 하락률이 0.11%p 대폭 줄었습니다. 월세전환수요에도 불구하고, 되돌림으로 인한 하락이 빠르게 안정을 찾았습니다. 송파구 10주째, 종로구 8주째 회복했고, 강남구가 6주째 상승세입니다. 마포ㆍ강동ㆍ동작구가 4주째 상승 랠리를 이어갔습니다. 강서구가 2주째 상승에 동참해 상승구(區)는 7개입니다. 

송파구는 잠실 신축단지 중심으로 계약갱신금액이 오르면서 상승세입니다. 종로구도 대형단지 전세 매물이 거의 소화되면서 상승세가 꾸준합니다. 강남구도 거래 회복 속에 매물 압력이 완화됐습니다. 강동구 상승으로 전세도 강남권이 주도하는 모습입니다. 범강남권으로 부상 중인 동작구도 급전세가 소진되면서 상승 탄력을 더하고 있습니다.

경기 매매가격은 과천시 상승이 여전히 독보적입니다. 경기는 전주 대비** -0.03% 하락해 하락률이 0.03%p 줄었습니다. 경계매물 소화가 3주째 진행됐습니다. 강남 근접으로 최대 인기인 과천시가 8주째 회복해 상승 1위입니다. 화성시가 용인지역에 근접한 동탄2신도시에 매수세가 몰리면서 2위입니다. 정주여건이 양호한 하남시가 6주째 상승했습니다. 

인천은 -0.03% 하락해 하락률이 0.04%p 줄었습니다. 입주물량 과다, 신축대단지 급매물, 노후단지 투자수요 정체로 몸살을 앓던 인천은 최근 낙폭과대 인식 확산으로 3주째 하락률이 줄면서 수도권에서 하락률 축소가 가장 뚜렷했습니다.중구가 급매물 소진 속에 실수요자의 투자시각이 관망에서 저가 매수로 바뀌면서 0.04% 반등했습니다. 

경기 전세가격은 성남 10주째, 과천 9주째 상승했습니다. 경기도는 전주 대비** 강보합세로 마감해 하락률이 0.09%p 줄었습니다. 교통환경 개선이 주목받는 하남시가 8주째 오름세를 보이면서 상승 1위를 기록했습니다. 시흥시가 올해초 집중됐던 신규입주물량 부담 완화와 대곡선 개통으로 0.25% 상승해 2위입니다. 화성시가 매수심리 회복으로 3위입니다.

인천 전세가격은 전주 대비 -0.06% 하락해 하락률이 0.14%p 줄었습니다. 아직까지 물량 부담이 남아 주 단위의 숨고르기로 오르내림을 반복하고 있지만, 3주째 매물소화가 꾸준히 진행되고 있습니다. 동구가 임대아파트 선호현상이 정체되면서 3주 연속 강보합세로 마감했습니다. 부평구가 신축 입주물량 소화로 상대적으로 적은 -0.01% 하락률을 보였습니다.

전국 권역별 매매가격은 수도권ㆍ광역시 감소율이 의미 있게 완화됐습니다. 서울에서 시작된 상급지 갈아타기 수요가 경계매물을 이겨내고 회복 흐름을 이어가는 분위기입니다. 이 추세가 수도권에 이어 광역시로 확산되는 모습도 관측됩니다. 동 추세가 지방까지 이어질지가 관건입니다. 한편 세종이 빠른 매물소화로 4주째 상승했고, 제주가 하위 1위입니다. 

전국 권역별 전세가격은 수도권의 고른 하락률 완화가 광역시를 거쳐 지방도시까지 번지는 모습입니다. 경기도의 회복이 가장 컸고, 그 뒤를 서울이 뒤따르고 있습니다. 전세가격 하락에 의한 역전세 우려가 점차 희석되는 것으로 해석됩니다. 광역시는 지난주 되돌림을 한주 만에 회복했습니다. 세종이 상승 1위, 제주가 월세 선호를 이겨내고 2위입니다.

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