고금리 장기화, 글로벌 긴축, 경기 불확실성! 매매투심 이겨낼까?

10월 관전포인트는 '19일 금통위의 기준금리 동결 여부'였습니다. 시장의 예상대로 6회 연속 3.5%로 동결되면서 한미 기준금리차 2.0%p가 유지됐습니다. 그러나 중동發 에너지가격의 혼란으로 국내 수입물가와 소비자물가 상승세가 이어지는 등 한국도 고금리가 이어질 수 있는 환경이 지속됐습니다.

11월 관전포인트는 '11월 美연준 FOMC의 정책금리 향방'입니다. 美연준의 연말 정책금리 예상중간값은 5.6%입니다. 11/2 FOMC에서 동결해도 12/14에 0.25%p 인상이 가능하죠. 내년 예상중간값 5.1%를 고려하면 하반기부터 정책금리를 2회 정도 내릴 수 있습니다. 그때까지는 글로벌 고금리 기조에 대비할 필요성이 있습니다.

한은 기준금리가 올해 1월 0.25%p 인상 후 3.5%에서 횡보 중이나, 높아진 금리 수위는 부담입니다. 그래서인지 최근 매매가 상승률보다 전세가 상승률이 수배 높습니다. 보통 전세가 탄력은 잠재수요를 늘려 매매가에 연동되죠. 그런데 최근에는 고금리로 매매거래가 보류되거나 관망세를 보이면서 전세거래로 대체되는 경우가 관측되기도 합니다.

10월의 지역별 주택가격 변동을 색상 테이블로 설명해 드립니다. 푸른색이 진할수록 하락률이 큰 지역이고, 옅어질수록 회복 지역입니다. 붉은색은 상승 전환 지역입니다.

10월 서울 매매가격은 전월 대비 0.11% 올라 2개월째 상승했습니다. 강북권역은 0.05% 상승했고, 전월보다 0.02%p 올랐습니다. 강남권역은 0.17% 상승했으나, -0.09%p 줄었습니다. 강북권 14개구 중 하락세를 유지한 지역은 중랑>은평>도봉>노원 4개구입니다. 노원ㆍ도봉구는 갭투자가 많았고, 중랑구는 수요 부족, 은평구는 매물 부담이 컸습니다.

강남권역은 지난 5월 첫 상승구(區)가 나타났고, 6월 2곳, 7월 5곳, 8월 6곳, 9월 8곳에 이어 10월 10곳으로 확대됐습니다. 강남권역에서 선 조정 받았던 송파구가 6개월째, 강남구가 5개월째 오름세입니다. 7월 서초구와 강동구가 상승 전환해 강남4구가 매매시장 회복을 주도했습니다. 학군인기 양천구, 개발이슈 영등포구, 범강남권 강동구가 강세입니다.

경기도가 전월 대비 0.16% 상승하면서 3개월째 오름세입니다. 6월 상승지역이 2곳 나타난 후 7월 4곳, 8월 9곳에 이어 9월과 10월 15곳을 유지했습니다. 강남 근접으로 부상한 과천시가 9억원 미만 급매물 소진으로 1.04% 상승했고, 화성이 동탄신도시 중심으로 0.35% 올랐습니다. 하락지역은 이천>군포>의정부>구리 4곳에 불과합니다.

경기도는 교통개발 이슈와 서울 근접성으로 인해 실수요자 선호지역입니다. 서울에 인접한 과천ㆍ성남ㆍ광명시와 동탄이 위치한 화성은 경기도 최대의 인기 투자처입니다. 6월부터 과천을 선두로 상급지에 대한 활발한 이동 수요로 경기도 회복이 빨라졌습니다. 성남시는 강남3구를 대신할 투자처로 꼽히고, 광명ㆍ시흥시가 입주 압력을 빠르게 소화 중입니다.

10월 전국 주택매매가격 지수는 93.4로 전년동기 대비* -6.6% 하락했습니다. 장기 하락추세가 이어지고 있으나, 매물소화로 하락률은 3개월째 줄었습니다. 한편 단기추세를 알 수 있는 전월 대비**로는 0.06% 상승해 2개월째 오름세입니다. 기준금리가 6회 연속 동결되는 등 속도 조절로 급매물 부담이 어느 정도 정리된 것으로 보입니다.

10월 들어 지방도시가 전월 대비** 0.03% 상승 전환했습니다. 실수요자의 수요가 탄탄한 세종과 수도권에 근접한 충북ㆍ강원 중심으로 상승세가 이어졌고, 제주>경북>전남도 상승 전환했습니다. 광역시에서는 대전시가 가격조정이 이어진 선도단지에 대한 대기수요에 힘입어 3개월째 상승세를 유지했습니다. 하락률 확대지역은 부산ㆍ전북 2곳입니다.

10월 전국 주택전세가격 지수는 91.8로 전년동기 대비* -8.5% 하락했습니다. 월세전환으로 인한 전세수요 위축을 극복하면서 낙폭이 3개월째 줄었습니다. 한편 전월 대비**로는 0.2% 상승해 2개월째 오름세를 지속했습니다. 갑자기 늘어난 경기ㆍ수도권 전세 매물이 전세사기대책에 힘입어 3개월째 줄어들면서 하방압력을 낮춘 것이 주효했습니다.

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