주택시장은 약세지만, 애정어린 시선이 필요한 이유?

1월 3주차(1월 18일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.9로 전년동기 대비* -5.4% 하락했습니다. 하락률이 25주째 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소 중입니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.04% 하락해 하락률이 소폭 늘었습니다 (이하 전주 대비** 기준). 11월 첫 주까지 13주간 회복을 끝으로 10주째 조정입니다.

지난해 주요 국가가 정책금리 인상을 통해 통화긴축을 시행하면서 주택시장은 약세국면이었습니다. 올해도 글로벌 긴축완화 기대감은 늘었으나, 고금리 수위와 경제 불확실성으로 조정이 이어지고 있죠. 레버리지 투자 부담이 커졌고, 타이트한 가계대출 관리와 매물압력으로 매수심리가 위축됐기 때문입니다. 인구감소, 고령화라는 기저(基底)요인을 차치하더라도, 지방 수도권 양극화, 권역간 차별화 현상 등 현실적 이슈가 산재해 있습니다.

저금리 유동성 확대국면에서 부동산을 비롯해 글로벌 자본시장의 가격 레벌업 현상은 늘 경험했던 흐름입니다. 반면 유동성이 줄면 대체로 자산은 가격 부침(浮沈)이라는 과정을 통해 종전 시장가치가 흔들리게 마련입니다. 버블 해소와 저평가 회복은 어쩌면 방향은 달라도 동시에 일어나는 투자과정의 타이밍 이슈일 수 있습니다.

통화정책 수정이 임박하면 보유자산 리밸런싱(Rebalancing)을 경험합니다. 리밸런싱이란 자산 포트폴리오(Portfolio, 분산투자된 자산군) 내에 있는 자산비중 조절행위입니다. 즉, 많이 오른 자산은 수익실현하고, 하락한 자산은 낮은 가격에 매입하여 수익기회를 되찾는 것이죠. 리밸런싱의 목적은 시장 변화에 능동적으로 대처하고, 수익을 극대화하기 위함입니다.

시장은 늘 과잉반응에 노출되고, 시간이 흐르면 평균으로 회귀하는 경향을 반복하죠. 비관적 뉴스플로우와 유출이 큰 비대칭 현금흐름이 이어지면 자산가격은 본질가치를 하향 이탈할 수 있습니다. 그러나 시간이 경과되면 투자자산은 고평가자산 비중을 줄여 저평가자산으로 이동하고, 과잉반응도 완화됩니다. 지나치게 과대평가된 지역이 아니라면, 현금흐름 밸런스만 유지된다면 내재가치 부동산은 또 다른 사이클을 형성할 기회를 다집니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.04% 하락했습니다. 지난 11월부터 반발매도세 압력이 커지면서 조정이 10주째 이어졌습니다. 지난주 강북권역에 실망매물이 나오면서 강남권역 대비 하락률이 더 컸었죠. 금주는 강북권역 하락률은 -0.04%로 0.02%p 줄어든 반면, 강남권역은 -0.05%로 소폭 확대됐습니다. 하락구가 19곳에서 22곳으로 늘었습니다. 

강북권역은 하락률이 줄었지만, 중구와 광진구가 하락 전환됐습니다. 강보합지역은 종로ㆍ성북구에서 종로ㆍ마포구로 교체됐으나, 2곳으로 동수(同數)입니다. 한편 인기지역인 용산구를 비롯해 낙폭과대 지역인 강북ㆍ노원구가 하락폭을 줄였습니다. 강남권역은 하락률이 소폭 늘었습니다. 서초ㆍ영등포구가 하락 전환한 반면, 강남구가 강보합으로 선방했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.09% 상승 횡보했습니다. 지난해 12월부터 상승률이 0.15% 미만으로 이전보다 줄었고, 금주에는 상승률 확대가 멈췄습니다. 상승세가 이어졌으나, 지난해보다 완화됐습니다. 다만 전세 순환매가 확산되면서 매기가 빠르게 움직여 상위지역이 교체됐고, 전체 25개구(區) 중에 상승구는 21곳으로 전주와 동일합니다. 

강북권역 상승률은 0.08%에서 0.09%로 늘었습니다. 강북권역 14개구(區) 중에서 중랑구 만 -0.04% 하락했고, 중구가 강보합에 머물렀지만, 여타 지역 상승률은 견조(堅調)합니다. 강남권역 상승률은 0.1%에서 0.08%로 줄었습니다. 그동안 강세를 유지했던 강남3구 중에서 송파구가 약보합으로 전환했고, 금천구가 약세를 이어나갔지만, 9곳이 상승했습니다. 

경기 매매가격은 과천ㆍ양주시가 상승률 탑 순위입니다. 경기는 전주 대비** -0.04% 하락해 하락률이 0.01%p 확대되면서 9주째 조정입니다. 지난해 11월부터 누적된 매물이 출회되면서 하락률이 좀처럼 줄지 않습니다. 인기지역인 과천은 GTX-C노선의 착공 재료가 지속 반영되면서 상승 1위를 유지했고, 양주시가 저렴한 준신축단지 매수세로 2위입니다. 

인천은 전주 대비** -0.02% 하락했습니다. 4주째 -0.03~-0.04% 하락폭이 유지됐었지만, 금주는 하락률이 0.02%p 줄었습니다. 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 반등과 조정이 반복되고 있기에 당분간 하락 등락을 거듭하면서 매물소화 과정이 이어질 것으로 보입니다. 의미 있는 반등을 위해서는 입주물량, 급매물 등 수급 악재가 희석되어야 합니다. 

경기 전세가격은 수원시가 양주시를 이기고 2주째 1위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.06% 상승 횡보하면서 23주째 오름세입니다. 지난주 수원시가 영통구 신학년 수요에 힘입어 1위에 올랐고, 금주도 0.26% 상승해 1위를 유지했습니다. 그 뒤를 양주시가 바짝 쫓고 있습니다. 교통개발 호재와 옥정지구 입주 마무리로 0.21% 상승하면서 2위를 유지했습니다. 
 
인천 전세가격은 전주 대비** 0.01% 상승했습니다. 조정 장기화로 가격 부담이 낮아졌고, 경계매물 압력도 완화되는 모습입니다. 인천에서 실수요자의 문의가 몰리는 지역인 서구와 중구가 상승을 주도했습니다. 서구가 검단신도시 인프라 확충으로 0.14% 상승했고, 중구가 교육환경과 정주여건이 양호한 운서동, 중산동 문의에 힘입어 0.11% 올랐습니다. 

전국 권역별 매매가격은 서울ㆍ수도권 약세기조 속에 지방으로 확산 중입니다. 금리 인하 시점까지 추세를 반전시킬 만한 재료가 부족하다 보니 사자와 팔자 간 호가 괴리가 여전히 큰 상황입니다. 거래는 피로감에 노출되어 있고, 서울과 수도권의 매수세 저하가 금주에는 지방으로 퍼져나가는 양상입니다. 지방 하락률은 -0.03%로 0.01%p 확대됐습니다. 

전국 권역별 전세가격은 서울 중심으로 강세국면입니다. 금주 전세 상승률 1위는 0.15% 오른 충북입니다. 수도권 전세아파트 대비 가격경쟁력 측면에서 수요자에게 쉽게 다가왔기 때문입니다. 서울이 전세선호로 25주째 오름세를 주도하면서 상승 2위입니다. 강원이 3위로 따라가는 모습입니다. 지방도시가 3주 전부터 순환매 속에 가격이 오르고 있습니다. 

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