집값 바닥론의 절실한 노크(Knock), 설 연휴 뒤 찾아올까?

2월 1주차(2월 5일 기준) 시장동향입니다. 전국 아파트 매매가격지수는 89.8로 전년동기 대비* -4.4% 하락했습니다. 하락률이 28주째 줄었고, 하락폭도 완만하게 축소 중입니다. 한편 단기흐름인 전주 대비** 증감률은 -0.03% 하락해 하락률이 소폭 줄었습니다 (이하 전주 대비** 기준). 다만 지난해 11월 첫 주까지 13주간 짧은 회복을 끝으로 13주째 조정이 이어지고 있습니다.

美 중앙은행 연방준비제도(Fed) 의장이 매파적 코멘트를 통해 정책금리 3월 조기인하 시장기대에 선을 그었습니다. 현재 연 5.25~5.50%에서 시장 예상인 4.0~4.25%보다 인하 폭이 작고, 속도도 느릴 것이라는 신중론을 강조한 것인데요. 美 연준위원 점도표 상으로는 올해 말 금리는 4.6% 수준입니다. 0.25%p씩 3회 인하 카드를 쓸 수 있다는 의미로 해석되죠. 올해 FOMC(연방공개시장위원회) 3월 인하가 불발되더라도 잔여 기회는 6회(5/2, 6/13, 8/1, 9/19, 11/8, 12/19)나 됩니다.

美 금리 인하는 예상보다 느긋할 수 있습니다. 실업률 3.7%의 탄탄한 경제, 고집스런 2% 타겟 인플레이션, 6회 인하 기회가 이를 가리키죠. 결국 국내 기준금리가 인하 사이클로 진입해 고금리 부담이 완화되는 시점도 이에 연동될 수 있음을 시사합니다. 호재는 아닙니다. 다행스러운 점은 美 금리 인하가 리세션(Recession, 경기후퇴)의 대응이라기 보다 골디락스(Goldilocks, 인플레이션 없는 성장세) 상황의 자연스러운 통화정책 흐름으로 보는 시장참여자가 늘고 있다는 것입니다.

美 금리 인하를 통한 피벗(Pivot, 통화정책 전환)이 지연되더라도 긍정적인 美 경제흐름이 글로벌 자산시장에 우호적일 수 있습니다. 미 경제 규모는 명목 GDP 기준으로 25조 4,627억 달러(2022년)로 전세계 1위입니다. 美 경제 연착륙이 지정학적 갈등 리스크 등 불확실성에 노출되어 있는 글로벌 경제의 회복을 견인할 수 있을까요? 1조 6,733억달러 한국 경제에도 트리클 다운효과(Trickle down, 낙수효과)가 나타날 수 있기를 기대해 봅니다.

주택시장은 사이클 산업입니다. 경기순환에 선행 혹은 동행하면서 주기를 타죠. 경기 확장기를 거치면서 경기고점을 확인하고, 수축기를 거치면서 경기저점을 형성하는 기간은 늘 고통스러운 과정입니다. 수축기 구성요인인 후퇴국면에 이어 올해 불황국면을 경험하고 있지만, 회복국면이 언제쯤일지 장담키 어렵죠. 확증편향적(確證偏向的) 시황관보다 유연한 시장논리로 다가올 턴어라운드 기회에 내실있게 대비하는 것이 필요해 보입니다.

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.04% 하락했습니다. 지난 11월부터 반발매도세 압력이 커지면서 13주째 조정이지만 하락률은 0.01%p 줄었습니다. 지난 1월 강남권역과 강북권역 간 실망매물이 주단위로 교차하면서 하락폭을 높이는 시소게임 양상이었죠. 금주는 강북권역 하락률은 -0.03%로 0.03%p 줄었으나, 강남권역은 -0.04%로 소폭 늘었습니다.

서울 하락구가 22곳에서 21곳으로 줄었습니다. 강북권역은 14개구 중에서 강보합과 약보합이 각 1곳씩으로 전주와 동일하나 하락률이 줄었습니다. 다만 도봉ㆍ서대문ㆍ성동ㆍ종로구가 하락률이 경계매물 출회로 소폭 확대됐습니다. 강남권역은 11개 중에서 약보합이 2곳이고, 하락률은 소폭 늘었는데요. 강남구와 서초구가 약보합을 시현(示現)했습니다.

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** 0.07% 상승해 상승률이 0.01%p 줄었습니다. 지난해 12월부터 상승률이 0.15% 미만으로 줄었고, 1월 중반에 상승률이 일시적으로 확대되기도 했지만, 재차 안정을 찾는 양상입니다. 강북권역은 0.07% 상승해 횡보했으나, 강남권역은 전세 순환매가 확산세가 안정을 찾으면서 0.07% 상승해 0.02%p 내렸습니다.

전체 25개구(區) 중에 상승구는 전주 21곳에서 22곳으로 증가했습니다. 강북권역 상승률은 급등세에서 조금씩 안정을 찾는 모습입니다. 강북권역 14개구(區) 중에서 중랑구 만 -0.02% 하락했고, 13개구가 상승세를 유지했습니다. 강남권역은 상승세가 다소 완화됐지만, 강동구가 약세에서 강보합으로 전환했습니다. 하락지역은 5주째 약세인 금천구가 유일합니다.

경기 매매가격은 양주시가 상승률 1순위입니다. 경기는 전주 대비** -0.03% 하락해 하락률이 3주째 횡보했고, 12주째 조정국면입니다. 지난해 11월부터 누적된 매물이 출회되면서 하락률이 줄지 않습니다. 양주시가 저렴한 준신축단지 매수세에 힘입어 1위입니다. 서울편입 이슈에 노출된 김포가 1위, GTX-C노선 착공 재료가 반영된 과천이 3위입니다.

인천은 전주 대비** -0.02% 하락했습니다. 지난주에 비해 하락률이 0.02%p 줄었지만, 지난해 9월부터 낙폭과대 지역 중심으로 하락 등락이 반복되고 있습니다. 당분간 동 수준에서 부침(浮沈)을 거듭하면서 매물소화 과정이 이어질 전망입니다. 의미 있는 반등을 위해서는 입주물량, 급매물 등 수급악재 희석과 더불어 매수를 유도할 이벤트가 필요합니다.

경기 전세가격은 수원시가 2주째 1위입니다. 경기도는 전주 대비** 0.06% 상승해 상승률이 0.01%p 줄었지만, 26주째 오름세입니다. 수원시가 영통구 신학년 수요에 힘입어 2주째 1위를 유지했습니다. 군포시가 16위에서 2위로 순위가 급등하는 모습입니다. 군포시는 청년층 주거비 부담 완화를 위해 청년 전월세 보증금 대출이자 지원사업을 시행 중입니다.

인천 전세가격은 전주 대비** 0.05% 상승했으나, 상승률은 0.05%p 줄었습니다. 1월 중순에는 그동안 조정 장기화로 가격 부담이 낮아졌고, 경계매물 압력도 완화됨에 따라 상승률이 0.14%에 달했습니다. 그러나 2주 만에 안정을 찾고 있습니다. 인천에서 실수요자의 문의가 몰리는 중구가 0.29% 상승했고, 연수구가 신학기 수요에 힘입어 0.09% 올랐습니다.

전국 권역별 매매가격 하락세는 서울ㆍ수도권 주도, 지방으로 확산 중입니다. 고금리 부담, 대출규제, 공사비 부담 등 추세반전 모멘텀을 찾기 힘든 상황입니다. 금리 인하시점이 당초 예상보다 늦어질 수 있다는 시장컨센서스가 확산되면서 사자와 팔자 간 호가 괴리가 좁아지지 않습니다. 매수 약화가 지방으로 점차 퍼지면서 충북 만 상승으로 마감했습니다.

전국 권역별 전세가격은 대전과 수도권 중심으로 강세국면이 이어졌습니다. 금주 전세 상승률 1위는 0.08% 오른 대전이고, 2~4위가 서울ㆍ경기ㆍ인천입니다. 매매시장에 대한 불확실성이 확대되면서 직주근접이 가능한 서울 도심권과 서울 외곽지역에 대한 전세 수요가 투 트랙으로 집중되는 양상입니다. 경기도에도 예비 실수요자에게 관심이 이어집니다.

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