수도권 부동산에 외지인이 몰려온다고?

한국부동산원 아파트 매매 거래 현황에 따르면, 올해 1분기(2023년 1월~3월) 서울 아파트 매매거래량 총 6,681건 중 외지인 거래량은 1,724건으로 나타났습니다. 이는 전체 거래량 중 25.8%에 해당하는 수치로, 서울 아파트 매수자 4명 중 1명은 외지인인 셈입니다.

급격한 금리인상으로 집값이 본격적으로 조정 받기 시작한 지난해의 경우 외지인의 서울 아파트 매매 비중은 22.3%였습니다. 대통령 선거 이후 부동산 규제완화에 대한 기대감이 커졌던 3월(26%)과 본격적인 규제완화가 시작했던 12월(36%)을 제외하고는 대부분 20% 안팎에서 머물렀던 것이죠.

그러다 지난해 12월 급격하게 상승한 외지인 투자비율은 올해까지 이어지고 있습니다. 1월부터 3월까지 각각 29.1%, 25.2%, 25.0% 등을 기록하며 지난해 평균보다 3%p 이상 높아진 것인데요.

비율로는 다소 낮아진 느낌이지만 건수로 본다면 1월 338건에서 2월 576건, 3월 810건으로 크게 늘고 있습니다. 그렇다면 올해 서울 외지인 매매 거래 비중이 높았던 지역은 어디인지 구체적으로 알아볼까요?

서울 내에서도 외지인 아파트 매매 거래 비중이 제일 높은 지역은 서울 마포구였습니다. 해당 지역은 아파트 매매 거래 중 외지인이 차지하는 비중이 전체 거래의 43.3%에 달했습니다.

아파트 매매 거래의 절반 정도가 외지인인 것으로, 2022년 마포구의 외지인 매매 비중이 23.1%와 비교해보면 2배가량 증가한 것입니다. 특히 지난 1월에는 마포구 전체 아파트 매매 거래량 100건 중 68건이 외지인 투자로 나타났습니다.

두번째로 외지인 투자 비율이 높은 곳은 광진구로 38.5%를 차지했습니다. 특히 광진구의 경우 2022년 상반기만 해도 외지인 투자 비중이 전체 매매거래의 17.3%에 불과했으나 하반기로 갈수록 비중이 높아져 12월에는 무려 88.7%를 차지했었습니다.

이후 올해 들어 꾸준히 30%가 넘는 비율을 보이며 높은 수준을 이어 나가고 있습니다. 3위는 총 69건 아파트 매매거래 중 24건이 외지인 거래로 나타나 34.8%의 비중을 차지한 용산구로 나타났습니다.

매매 건수로 비교해 볼 때, 외지인이 가장 많이 투자한 지역은 송파구였습니다. 지난 1분기동안 총 184건이 외지인이 투자한 것으로 나타난 것인데요. 뒤이어 강동구 151건, 마포구 132건 순으로 집계됐습니다.

전문가들은 이렇게 올해 들어 서울 아파트를 매입하려는 외지인이 늘고 있는 이유로 먼저 정부의 규제완화 효과를 꼽고 있습니다.

지난해 12월부터 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 높아졌고, 15억원이 넘어도 주담대가 허용됐습니다. 올해 1월에 나온 1∙3 부동산대책을 통해 서울 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 해제됐고요. 지난 3월부터는 규제지역에서도 다주택자 주택담보대출비율이 30%까지 허용됐습니다.

이렇게 세법개정과 규제완화로 세금 부담이 완화되고 서울 4구(강남·서초·송파·용산)를 제외한 전국이 규제 프리지역으로 같아지면서 입지가 좋은 서울로 수요가 몰리고 있는 분석인 것이죠.

또한 집값이 저점에 도달했다는 인식이 커지고 있는 점도 외지인 투자수요를 증가시킨 원인으로 지목되고 있습니다. 특히 서울에서 낙폭이 심했던 지역을 중심으로 가격 반등을 기대한 지방 자산가들이 매수에 나섰다는 분석이 지배적인데요.

실제 KB부동산 자료에 따르면, 외지인 투자자들이 몰렸던 서울 송파구와 강동구의 경우 3월 기준으로 전년 동월 대비 각각 9.6%, 10.1% 하락하며 서울 평균(-7.6%)보다 더 큰 하락세를 보였습니다.

최근 3개월(2023년 1월~3월)간 경기, 인천지역에서 외지인 매입이 가장 많았던 지역은 어디일까요? 우선 경기지역부터 살펴보겠습니다.

경기지역에서는 수원시 팔달구가 외지인 매입 비중이 가장 높은 지역으로 뽑혔습니다. 지난 3개월간 외지인 매입 거래가 209건으로, 이는 전체 거래(356건) 중 58.7%에 달합니다. 뒤이어 성남시 수정구가 40.5%(237건 중 96건)의 비중으로 2위를 차지했으며, 구리시가 39.1%(161건 중 63건)로 3위를 기록했습니다.

인천에서는 부평구가 외지인 매입 비중 37.9%(829건 중 314건)를 기록하며 1위를 차지했습니다. 그 뒤로 서구 28.8%(1382건 중 398건), 계양구 27.5%(407건 중 112건), 연수구 27.3%(1257건 중 343건) 순으로 나타났습니다.

지금까지 최근 수도권 부동산시장의 외지인 투자 현황에 대해서 살펴봤습니다. 그 결과 올 1분기에는 부동산 규제가 완화되고 집값 바닥론이 나오면서 수도권, 그 중에서도 입지가 좋은 서울 및 주요 지역들로 투자 수요가 몰렸다는 사실을 알 수 있었는데요. 앞으로도 계속 이런 분위기가 지속이 될까요? 좀더 관심 있게 지켜봐야겠습니다.