아파트 거래량 트릭에 속지 않는 법, 이것만은 확인!

서울 매매계약건수가 지난해 10월 전월 대비 -31.3%를 저점으로 회복하기 시작해 1월 서울시 아파트 매매계약건수는 2,575건으로 전월 대비 41.2% 증가했습니다. 저가매수에 힘입은 매물 소화가 활발히 진행되면서 서울 아파트가 비로소 기지개를 편다는 긍정적 시각이 나왔습니다.

그러나 2월 매매계약건수는 2,263건으로 전월 대비 -12.1% 감소했습니다. 지난해 거래회복을 주도했던 특례보금자리론이 소진된 것을 신생아 특례대출 출시로 커버했지만, 경기 불안감과 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 시행에 따른 대출규제로 급매물 부담이 재현된 것입니다.

계약건수는 월별 이벤트나 계절요인으로 등락이 커질 수 있습니다. 따라서 연평균건수를 살펴보는 것이 시장흐름을 읽는데 효과적입니다. 평균 대비 상하 이격을 보면서 거래량 모멘텀을 확인하는 방식입니다. 서울 평균계약건수는 2015년 10,019건을 고점으로 하향추세인데요. 이는 아파트가격과 관련이 있습니다. 가격부담으로 거래량이 점점 줄어든 것이죠.

매매가격이 하락하는 초기에는 계약건수가 같이 줄지만, 충분히 저점에 근접하면 계약건수가 빠르게 증가하면서 역상관관계를 보입니다. 평균거래건수가 2022년 997건을 저점으로 2023년 2,856건으로 회복됐지만, 과거 반등시기인 2019년 6,257건과 비교하면 부족한 상황입니다. 

서울 매매계약건수는 2022년 저점구간, 2023년 회복구간을 거쳤습니다. 2024년 1~2월 평균계약건수가 2022년~2023년 평균선과 비교했을 때 어느 수준인지 살펴봤는데요. 2024년 계약건수가 과거 대비 회복 정도가 뚜렷하지 않지만, 대체로 2022~2023년 평균선보다 높았습니다.

강북구ㆍ종로구 등 평균선에 못 미친 지역도 있지만, 강북평균을 보면 평균선보다 26%p 높아 전반적으로 회복된 것은 맞습니다. 특히 회복 정도가 높은 TOP3는 광진구>성동구>성북구입니다. 성북구는 갭투자가 몰렸던 지역도 아니면서 충분한 시세조정이 있는 가성비 지역입니다. 광진구는 학군수요 지역, 성동구는 공급량 제한 지역입니다. 

강남지역이 강북보다 2022년 저점구간, 2023년 회복구간의 갭이 큽니다. 그만큼 거래건수의 상하 편차가 컸고, 이는 급등락 이슈에 노출될 확률이 컸다는 의미죠. 그럼에도 불구하고, 서초구만 평균선을 회복하지 못했고, 강남평균을 보면 평균선 대비 26%p 높아 강북만큼 회복했음을 확인할 수 있습니다. 

회복 정도가 높은 TOP3는 동작구>양천구>구로구입니다. 구로구는 갭투자가 많았던 소위 금관구지역입니다. 학군수요지 목동을 품은 양천구는 연초 방학수요가 고정거래를 유도했습니다. 준강남지역인 동작구는 시세조정이 뒤따를 경우 가성비 지역으로 주목받곤 합니다.

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