강남 못지 않은 ‘이곳’, 범강남을 넘어 준강남으로 우뚝!

강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)는 지하철 2호선을 통해 한강축선을 횡으로 연결합니다. 강남3구 중앙인 강남역(2호선)을 중심으로 지하철 5호선 30분 거리를 동쪽으로 확장하면 강동구(강동역)입니다. 한편 7호선 30분 거리를 서쪽으로 확장하면 동작구(상도역)입니다. 범강남권이 형성됩니다.

강남역 중심으로 8호선 30분 거리를 동남쪽으로 확장하면 성남시 수정구(남위례역)입니다. 4호선 30분 거리를 서남쪽으로 확장하면 과천시(과천역)입니다. 준강남권이 형성됩니다. 범강남과 준강남은 공통적으로 지하철 이동시간이 30분이고, 도로 이동거리도 15㎞를 넘지 않습니다.

서울 범강남(강동구ㆍ동작구)와 경기 준강남(과천시ㆍ성남시 수정구) 아파트시세를 2019년부터 비교해 보았습니다. 공통점은 상승기에 많이 올랐던 지역의 하락률이 더 컸고, 많이 하락한 곳은 시간이 흐르면서 대부분 평균수준의 회복력을 보였다는 점입니다.

2021년 동작구 상승은 가격메리트로 접근한 영끌수요 영향이 컸죠. 2020년 송파ㆍ강동구 상승과 유사하며, 2022년부터 강동ㆍ동작구 동조화가 강해졌습니다. 한편 2020년부터 성남시 수정구가 강남과 유사한 궤적을 보였습니다. 마치 2020년부터 나타난 강동ㆍ강남구 동조화와 흡사합니다.

서울 범강남(강동구ㆍ동작구)와 경기 준강남(과천시ㆍ성남시 수정구) 아파트시세를 서울평균, 경기도평균과 비교해 상관계수를 측정했습니다. 2개 지역 사이의 상관관계를 측정한 상관계수(R2)는 -1(부의관계)에서 +1(정의관계) 사이에 위치하며, 0은 가장 강한 불일치를 나타냅니다.

서울이 경기도보다 지역간 상관계수가 높습니다. 동작구와 강동구가 범강남으로 부상하면서 상승기 서울 시세를 대표하는 모습입니다. 경기도 부호지역인 과천시와 성남시 수정구는 경기도보다 오히려 서울 신흥부호지역인 범강남과 상관계수가 높습니다.

아파트 평균매매가격 하락세가 안정을 찾고 있습니다. 전국 평균은 지난해 말 2,014만원/3.3㎡(-6.2% YoY)에서 올해 3월 2,008만원/3.3㎡(-1.4% YoY)로 조정폭이 줄었습니다. 동기간 서울은 4,714만원/3.3㎡(-5.4% YoY)에서 4,697만원/3.3㎡(-1.1% YoY)이고, 경기도는 2,216만원/3.3㎡(-6.9% YoY)에서 2,211만원/3.3㎡(-1.2% YoY)입니다.

이에 비해 강남권, 범강남권, 준강남권은 서초와 동작구 등 2021년 큰 폭 시세분출 후 낙폭이 상대적으로 큰 지역을 제외하고, 벌써 매매가격은 턴어라운드 양상입니다. 권역간 시세동조화가 실수요 유입에 연동되면서 회복 시너지를 강화한 것으로 보입니다.

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