이제 핸디캡 떼고, 서울 OO이랑 함 붙자!

상승기가 시작됐던 2019년 4월부터 2020년 3월까지 1년간 서울과 경기도 아파트 상승 순서를 살펴봤습니다. 전월대비 증감률이 0%를 상회하는 시점을 상승기준으로 삼았을 때 순서는 서울(2019년 7월)>경기도(2019년 8월) 순입니다. 1년간 월평균 수익률은 서울 +0.42%>경기도 +0.25%입니다.

2개 비교지역 증감률은 우상향이지만, 이 때만해도 상관계수(R2)는 0.3675로 밀접하다고 볼 수 없었습니다. 턴어라운드 시작 시점은 유사했지만, 경기도는 서울의 높은 수익률을 따라가지 못했죠. 2020년 서울이 숨 고르기에 들어갈 무렵 경기도에 실수요 참여가 늘었다는 점이 흥미롭습니다.

경기북부의 2019년 상승기 연수익률(누적) 상위 TOP2는 구리>남양주입니다. 경기 경춘권이 모두 포함된 이유는 별내선 및 지하철 9호선 연장 등 교통환경 개선 호재가 영향을 줬습니다. 한편 하위 TOP2는 양주>동두천입니다. 7호선 연장 및 GTX-C라인 호재가 영향을 주기 전입니다.

2023년 반등기 연수익률 상위 TOP2는 구리>파주입니다. 구리는 8호선 별내선 연장으로 강동ㆍ송파구에 대한 접근성 개선, 파주는 2024년 GTX 운정역 개통예정 호재가 반영됐습니다.

김포시가 경기북부 평균을 상회했습니다. 하위 TOP2는 고양>동두천입니다. 고양시는 1기신도시 재정비 사업에 대한 불확실성, 동두천은 GTX-C 연장발표에도 불구하고, 인구유입 한계로 약세입니다.

4월부터 1년간 서울과 경기도 아파트 반등 순서를 살펴봤습니다. 전월대비 증감률이 0%를 상회하는 시점을 반등기준으로 삼았을 때 순서는 경기도(2023년 8월)>서울(2023년 9월) 순입니다. 경기가 먼저 반등했으나, 1년간 월평균 수익률은 경기도 -0.27%<서울 -0.20%로 서울이 방어적입니다.

2개 비교지역은 2023년 9월까지는 우상향이었지만, 10월부터 되돌림이 있었습니다. 결과적으로 2023년은 제한적인 반등장세였던 것이죠. 그러나 상관계수(R2)는 0.9372로 2019년 0.3675보다 높아졌습니다. 서울과 경기도 간 시세 동조화가 더욱 강해졌음을 시사합니다.

경기남부의 2019년 상승기 연수익률(누적) 상위 TOP3는 과천>부천>성남입니다. 부호 지역인 과천ㆍ성남시가 포함되었고, 부천시는 소사대곡선 교통호재에 힘입은 강세였습니다. 한편 하위 TOP3는 안성>오산>평택입니다. 서울에서 거리가 떨어진 경부권 안성ㆍ오산이 속해 있습니다.

2023년 반등기 연수익률 상위 TOP3는 과천>평택>성남입니다. 준강남으로 부상한 과천ㆍ성남시가 포함됐습니다. 평택시는 평택-부발 제4차 철도건설사업 확정, 평택수서 간 고속철도 SRT, 수원발 KTX, 서해선복선전철, 광역도로망개발 등 교통호재가 영향을 줬습니다.

하위 TOP3는 오산>의왕>군포입니다. 입주예정물량 부담, 구축아파트 수요부진, 재건축 호재 기반영 지역입니다.

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