20년 뒤에도 변함없이 상위10% 고소득자에게 주목받을 이곳!

인구감소에 대한 주택 실수요자 입장의 해법 찾기 두 번째 시간입니다. 빅데이터 전문가 조영광 연구위원을 인터뷰했습니다. 조연구위원은 2022년 10월 KB부동산TV의 ‘부동산in빅데이터’ 코너에 출연해 데이터 분석을 통해 국내 부동산시장을 전망한 바 있습니다.

지난주 조연구위원은 부동산에서 과대평가된 인구 변수보다 인구밀도와 인구 이동에 집중할 필요가 있다는 의견을 내놓았습니다. 그리고 인구밀도와 주거 수요에 모멘텀을 제공하는 상위10% 소득을 비교했습니다. 참고로 ‘국토연구원 인구과소지역 분석’을 살펴보면 수도권의 과소 지역 비율이 낮았고(인구밀도가 높고), 2040년까지 변화도 적었습니다.

지난주 강북권역 14개구, 강남권역 11개구의 상위10% 소득과 인구밀도를 비교했을 때 부(-)관계를 확인한 바 있죠. 그런데 경기남부 상위10% 소득이 8,000만원 이상인 지역과 인구밀도를 비교했을 때는 정(+)관계가 나타납니다. 경기도와 서울 간 상관관계가 다른 이유가 무엇일까요?

경기도에서는 상위10% 소득이 높은 지역의 인구밀도가 높습니다. 준강남지역으로 인기가 높은 과천시ㆍ성남시 분당구는 물론, 주로 산업단지를 배후 수요로 택지개발을 통해 빠르게 도심지가 형성된 신도시입니다. 고소득 대기업 종사자로 구성된 실수요자가 인구밀도를 높인 지역이죠.

신도시 형성이 무르익으면서 상업지역 기능까지 충족되면 도심구성이 성숙단계로 진입됩니다. 도심ㆍ부도심에 다양한 계층이 유입되면서 상급지로 이동하는 실수요자도 늘어나고, 교체수요까지 더해지면서 상위10% 소득분포는 초기 고소득자 중심의 밀집형태에서 유연하게 확산됩니다.

경기남부 상위10% 소득이 8,000만원 미만인 지역과 인구밀도를 비교하면 정(+)관계입니다. 다만 8,000만원 이상인 지역과 비교하면 상관성이 다소 약해집니다. 신도시 성장단계보다 성숙단계에서 상관성이 느슨해 집니다.

개발가능 면적이 충분한 경기도 역시 도심 역사가 길어져 도시화가 진행될수록 정(+)관계에서 부(-)관계에 가까워질 가능성을 염두에 둘 필요가 있어 보입니다. 경기도에도 정주여건과 교통환경이 우수한 지역에서는 장기적으로 ‘부자들의 초고밀도 비선호현상’이 나타날 수 있다는 얘기입니다.

경기북부 상위10% 소득 지역과 인구밀도를 비교했을 때 강한 정(+)관계가 나타납니다. 경기북부지역의 상위10% 소득은 경기남부에 비해 상대적으로 낮습니다. 경기남부의 소득 최상위지역인 성남 분당과 경기북부 소득 최상위지역인 고양시 일산동구 차이는 5,164만원입니다. 경기남부의 소득 최하위지역인 안산 단원과 경기북부 소득 최하위지역인 동두천과 차이는 285만원입니다.

소득 차이는 산단 등 배후환경 차이로 인해 발생됩니다. 한편 북부는 교통개발이슈가 상대적으로 적다 보니 실수요자 및 투자층의 선호도가 왕성하지 못했을 수도 있습니다. 그러다 보니 교통인프라 측면에서 강점을 가진 고양ㆍ구리시 중심으로 인구밀도가 높아진 것으로 해석됩니다. 북부지역에서 교통개발에 힘입어 새로운 상위소득 매트릭스를 구성할 새로운 지역이 어디일지 주목됩니다.

고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!