미국 불황으로 금리 내린다는데, 국내 부동산은 괜찮을까?

‘삼 법칙 불황지수’가 상승하면서 美 경기침체에 대한 우려가 커졌습니다. ‘삼 법칙(Sahm Rule)’은 2019년 미 연준 이코노미스트였던 클라우디아 삼 박사가 개발한 경기침체 분석기법입니다. 실업률의 변화량(실업률 3개월 평균-3개월 평균의 12개월 중 최저치)을 통해 불황 여부를 판단하죠.

‘삼 법칙 불황지수’는 7월 0.53%p로 불황기준선 0.5%p를 상회했습니다.

다만 美 실업률(실업자/경제활동인구x100) 상승의 원인에 대해 삼 박사 조차도 일자리를 찾는 이민자 수 증가를 원인으로 꼽습니다. 즉, 경기호조에 힘입은 일자리 확대로 구직자가 증가해 일시적으로 실업률이 오른측면이 있다는 의미죠.

실업자에 포함되어 있는 구직자가 취업자로 전환하면 경제활동인구(취업자+실업자)가 밸런스를 찾아 실업률도 안정될 것으로 해석되는 것입니다.

아무튼 갑작스러운 美 고용 쇼크로 인해 연준(Fed)의 금리 실기론이 부상하면서 9월 빅컷(0.5%p 인하) 가능성까지 회자되는 상황입니다. 美 통화정책의 변화는 국내 기준금리와 부동산 향방에도 영향을 미칠 수 있는 민감한 요소입니다.

고금리 상황에서는 미 경제지표 약화가 피봇 기대를 높이면서 부동산시장에 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 경기방어를 위한 중앙은행의 금리 하향 논리가 가능하기 때문이죠. 그런데 막상 금리 인하 시기가 임박하면 경제에 대한 체감적 우려가 커질 수 있습니다.

금리가 인하되더라도 경제 상황에 따라 시장반응이 달라질 수 있습니다. 삼 법칙의 유명세도 경제에 대한 불안감 때문이죠. 다행스러운 점은 경기선행지표로 활용되는 ‘주간신규실업수당신청건수’가 7월 2주차 24.5만건, 7월 4주차 25.0만건을 정점으로 8월 2주차 22.7만건으로 줄었습니다. 금리 인하를 앞둔 美 경제가 예상외로 안정적일 수 있음을 시사합니다.

美 경제 침체에 대한 시장 논란은 당분간 이어질 것입니다. 연준의 금리 인하 폭에 대한 시장 요구도 경제지표 발표 결과에 따라 심하게 출렁거릴 것입니다. 다만 국내외 부동산 등 자산시장에는 美 경제의 연착륙 속에 단계적 금리 인하가 가장 우호적인 상황일 것입니다.

美 경기를 정확히 예측할 수 있는 지표는 딱히 없습니다. 저명한 경제학자들도 늘 고민이죠. 다만 장기 경기흐름을 예측하는 보편적 지표로 장단기 금리 스프레드를 활용합니다. 장기금리가 하락해 단기 금리보다 낮아지면(역전되면) 불황을 예고하는 경우가 많습니다. 8월 월평균 스프레드는 -0.12%로 역전현상이 이어지고 있지만, 그 폭은 줄어들고 있습니다.

자산시장에서도 선순환 및 낙수효과를 목격하죠. 자산시장이 팽창하려면 생산요소인 자본이 왕성하게 증가해 임금이 원활하게 오르고, 자산매매가 활발해져야 합니다. 이런 상황이면 선진국부터 중진국까지, 고소득층부터 중산층까지 고른 자산 확대효과를 기대할 수 있죠. 국내 부동산시장에도 美 경제의 연착륙이 유리한 것은 자명합니다.

그런데 경제지표는 아직 통일감이 충분치 않습니다. 당분간 글로벌 경제의 바로미터인 美 경기의 침체 여부에 대한 논란은 지속될 것입니다. 수요측면의 경기예측지표인 원자재가격은 고점에서 점차 낮아지고 있습니다.

글로벌 경기전망의 혼조세 속에 수요부족이 겹치면서 나타난 현상이죠. 美 경기 연착륙 기대에도 불구하고, 고단한 체감적 경기 하방에 대비할 필요가 있겠습니다.

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