원정투자 서울에서 지방으로 리턴할까?

한국부동산원 통계를 바탕으로 1~3분기 외지인이 해당지역 내 아파트를 매입한 ‘원정투자’를 권역별로 살펴봤습니다. 수도권 2만 1,797호로 전년동기 대비 25.6% 증가했고, 광역시 1만 271호로 4.6% 증가했습니다. 반면 지방은 1만 8,431호로 -4.4% 감소했습니다.

전국 외지인 원정투자가 5만 499호로 8.7% 증가와 비교하면 광역시와 지방도시는 원정투자 대상에서 선택받지 못했거나, 소외된 것입니다. 전국적으로 원정투자 비중이 13~14%입니다. 원정투자의 강약에 따라 아파트 수요의 마중물 역할이 탄력을 받을지 여부가 결정된다고 볼 수 있겠습니다.

1~3분기까지 수도권에서 원정투자 증가율을 비교해 봤습니다. 서울은 전년동기 대비 43.7% 증가해 1순위입니다. 경기도는 15.4% 증가해 2순위이고, 인천이 6.4% 증가한 3순위로 집계됐습니다. 같은 기간 전국 증가율 8.7%와 비교하면 인천이 평균 수준을 밑돌았습니다.

한편 매일경제(2024.12.3, ‘한풀’ 꺾인 서울 원정 투자)에 따르면 올해 외지인의 서울 아파트 매입 비중 감소에 대한 전문가 평가는 일시적 조정기로 요약됩니다. 서울에 대한 지방 거주자의 관심이 여전히 높아 대출환경이 완화될 경우 원정투자가 활성화될 것이라는 의견도 만만치 않습니다.

전국 원정매매 점유비중을 살펴봤습니다. 전국을 100%로 봤을 때 수도권 점유비중은 지난해 3분기까지 37.4%에서 올해 3분기 43.2%로 5.8%p 늘었고, 원정매매 증가율도 25.6%에 달했습니다. 광역시는 21.1%에서 20.3%로 0.8%p 줄었고, 지방도 41.5%에서 36.5%로 5.0%p 낮아졌습니다.

한편 울산시가 광역시에서 점유비중이 유일하게 0.3%p 증가했고, 증가율도 21.7%에 달했습니다. 특히 S-OIL ‘샤힌프로젝트’ 공사 본격화로 외부인력 유입이 활발한 울산 남구ㆍ북구, 입지가 좋은 구축대단지를 보유한 중구에 관심이 컸습니다.

지방에서는 제주시 점유비중이 0.05%p 소폭 증가했고, 증가율도 23.4%로 높습니다. 제주도는 외지인 관심이 미분양 부담을 줄여줄지 주목됩니다.

2023~2024년 원정비중 상위지역 Top5는 세종ㆍ서울ㆍ충남ㆍ충북ㆍ인천입니다. 2년 간 원정비중 차이는 세종 -6.9%p, 서울 -2.6%p, 충남 -2.3%p, 충북 -1.6%p, 인천 -2.1%p입니다. 전국평균 차이 -1.3%p를 모두 상회합니다. 전통적으로 원정비중이 높았던 지역이 소강상태에 들어갔습니다.

넓은 지역으로 원정비중이 낮은 경기도를 제외하면 Top5는 수도권에 대한 접근성이 높거나 행정중심복합도시 기능을 수행하는 세종시입니다. 산업단지 보유와 GTX 등 교통개발이 왕성한 지역이기에 통화 및 대출환경이 변화되면 아파트매매가격과 연관성도 지금보다 높아질 것으로 보입니다.

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